马美云、内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰支行等民事一审民事判决书 中华文库

原告（执行案外人）：马美云，女，1968年2月15日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。

委托诉讼代理人：赵子豪，内蒙古庆胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：修晨辉，内蒙古庆胜律师事务所律师。

被告（申请执行人）：内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰支行。统一社会信用代码：91150100397679524M，住所地：呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街园艺新家园104幢。

负责人：兰道日娜，系该行行长。

第三人（被执行人）：内蒙古瑞兴源食品（集团）有限公司。统一社会信用代码：91150104570633969N，住所地：呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街开泰市场金座12单元6层602号。

法定代表人：曹淑峰，系该公司执行董事。

第三人（被执行人）：内蒙古开泰投资发展有限公司。统一社会信用代码：911501047794560780，住所地：呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街南侧（原火柴厂）。

法定代表人：邱彬俊。

原告马美云与被告内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰支行（以下简称金谷银行乌兰支行），第三人内蒙古瑞兴源食品（集团）有限公司（以下简称瑞兴源公司）、内蒙古开泰投资发展有限公司（以下简称开泰公司）执行程序中的异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马美云及其委托诉讼代理人赵子豪、修晨辉到庭参加诉讼。被告金谷银行，第三人瑞兴源公司、开泰公司经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马美云向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销玉泉区人民法院作出的（2023）内0104执异72号执行裁定书，并判决不得执行原告位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯××街××市场××号楼××层××号房屋，同时依法解除对上述房屋的查封；二、请求贵院依法确认位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯××街××市场××号××层××号房屋归原告所有；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。

事实和理由：2006年10月16日原告与开泰公司签订《商品房买卖合同》，购买开泰公司位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯××街××市场××号楼××层××号房屋。2006年11月30日开泰公司向原告交付了房屋，原告付清了全部购房款，该房屋一直由原告占有、使用和收益。

2016年贵院在办理被告金谷银行乌兰支行（原内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰察布支行）与第三人瑞兴源公司、开泰公司公证债权文书执行一案中，以（2016）内0104执658号《执行裁定书》查封了开泰公司位于玉泉区鄂尔多斯××街××号楼。原告的商品房处于查封范围。

原告认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于案涉房屋原告享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告与开泰公司在人民法院查封之前即2006年已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其次，原告已于2006年开始对案涉房屋占有、使用和收益，且付清全部购房款。最后，原告未能对案涉房屋办理过户系开泰公司的原因导致。因此原告申请停止对案涉房屋执行的理由，符合以上规定，人民法院应当停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。综上，请求贵院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。

被告金谷银行乌兰支行未到庭答辩，亦未向本院提交书面的答辩意见。

第三人瑞兴源公司未到庭陈述，亦未向本院提交书面的陈述意见。

第三人开泰公司未到庭陈述，亦未向本院提交书面的陈述意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告马美云向本院出示如下证据：商品房买卖合同、购房收据、租赁合同数份。被告金谷银行乌兰支行、第三人瑞兴源公司、第三人开泰公司未向本院提供证据。根据原告马美云提供的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2006年10月16日，马美云与开泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定马美云向开泰公司购买位于鄂尔多斯××街××市场××幢××单元××号房屋，该套商品房的用途为商业。建筑面积为12.3平方米，单价为4239元，总价为52139元。合同还就其他事项作出约定。马美云向本院提供的收款收据两份，收款收据金额共计为52139元，开泰公司在收据中加盖财务章。依据该两份收据本院认定马美云已向开泰公司交纳内蒙古开泰海产品、肉类批发交易市场第11幢1单元184号房屋购房款52139元。

2006年10月16日开泰公司与马美云签订份《使用公约》，该公约对马美云使用案涉商铺的注意事项作出约定。2020年至2021年间马美云与承租者签订《租赁协议》，将案涉房屋出租。依据上述《使用公约》、《个人摊位租赁合同》本院认定开泰公司已将案涉内蒙古开泰海产品、肉类批发交易市场交易大厅A区184号摊位交予马美云使用。

2014年6月24日瑞兴源公司与内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰察布支行签订《流动资金借款合同》，合同约定瑞兴源公司向内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰察布支行借款1000万元。同日开泰公司与内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰察布支行签订《抵押合同》，合同约定开泰公司以其所有的位于玉泉区鄂尔多斯××街××号楼（产权证号：呼房权证玉泉区字第2××2号）为前述借款进行抵押担保，并办理了房屋他项权证（呼房他证玉泉区字第2××3号）。2014年内蒙古自治区公证处出具（2014）内证经字第06545号公证书，赋予《流动资金借款合同》、《抵押合同》强制执行的效力。2016年7月29日内蒙古自治区公证处出具（2016）内证执字第285号强制执行证书，明确执行标的为：贷款本金991万元及截止2016年6月21日的利息489979.34元;2022年6月22至贷款全部清偿之日的利息、罚息;申请执行人为实现债权所发生的相关费用。2016年10月5日本院依法作出（2016）内0104执658号执行裁定书，裁定依法查封、扣押、冻结瑞兴源公司、开泰公司执行本金991万元、利息489973.34元、执行费77800元或同等价值的财产。2017年1月3日本院依法查封开泰公司坐落于玉泉区鄂尔多斯××街××号楼（商业、呼房权证玉泉区字第2××2号）。马美云向本院提起执行异议，本院于2023年4月12日作出（2023）内0104执异72号执行裁定书，裁定驳回案外人马美云的异议请求。

另查明，2020年7月8日内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰察布支行变更名称为内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰支行（即本案被告）。

本院认为，本案争议的焦点为马美云对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中马美云于2006年10月16日签订《商品房买卖合同》,本院于2017年1月3日依法查封开泰公司坐落于玉泉区鄂尔多斯××街××号楼，在本院查封之前马美云已签订书面买卖合同，且无证据表明该合同具有法定的无效情形，应属合法有效；马美云提供的开泰公司的收款收据证明其已全额支付案涉商铺的购房款；马美云提供的租赁协议及使用公约证明其已合法占有使用玉泉区鄂尔多斯××街××号楼××层××号房屋；现无证据证明案涉房屋系因马美云原因未办理过户登记。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件。因此原告马美云对执行标的享有能够产生阻止执行效力的实体权益，其要求不得对位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯××街××号楼××层××号房屋执行的诉讼请求本院予以支持。对于马美云要求解除案涉房屋查封的诉讼请求，如本判决生效后由执行部门办理，本院暂不支持。原告马美云要求确认位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯××街××号楼××层××号归原告所有，根据《中华人民共和国民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未级登记，不发生效力”之规定，虽马美云与被告开泰公司签订有《商品房买卖合同》，且买卖合同合法有效，但未按规定办理不动产登记，不产生不动产物权效力，该项诉讼请求本院不予支持。被告金谷银行乌兰支行，第三人瑞兴源公司、开泰公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条第一款第（一）项、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：

一、对位于玉泉区鄂尔多斯××街××号楼××层××房屋（即本案所涉合同中的鄂尔多斯××街××市场××幢××单元××号房屋）不得执行。

二、驳回原告马美云的其他诉讼请求。

案件受理费1103元由被告内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司乌兰支行负担。公告费560元由第三人内蒙古瑞兴源食品（集团）有限公司、内蒙古开泰投资发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼参加人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

本院（2023）内0104执异72号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。