陈某长与陈某经、林某尽等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：陈某长，男，1965年12月19日出生，汉族，住福建省德化县。

委托诉讼代理人：陈建清，福建岱仙律师事务所律师。

被告：陈某经，男，1975年7月27日出生，汉族，住福建省德化县。

被告：林某尽，女，1975年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。

陈某经、林某尽的共同委托诉讼代理人：郭昌情，德化县群胜法律服务所法律工作者。

被告：张某杰，男，1979年7月16日出生，汉族，住福建省德化县。

被告：李某华，女，1982年10月1日出生，汉族，住福建省德化县。

被告：黄某均，女，1981年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。

张某杰、李某华、黄某均的共同委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。

张某杰、李某华、黄某均的共同委托诉讼代理人：黄丽香，福建闽荣律师事务所实习律师。

原告陈某长与被告陈某经、林某尽、张某杰、李某华房屋买卖合同纠纷一案。本院于2022年2月18日立案后，依原告申请追加黄某均作为本案共同被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某长及其委托代理人陈建清，被告陈某经、林某尽的共同委托代理人郭昌情，被告张某杰、李某华、黄某均的共同委托代理人陈美红、黄丽香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈某长向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告陈某经于2011年3月29日订立的《房地产买卖协议》合法、有效，确定案涉房产归原告所有；2、请求判令被告张某杰、李某华、黄某均（曾用名：黄淑琼）将址在“德化县××镇××路××号××单元××室房产（119.99ｍ2）及地下一层房屋（13ｍ2）”的不动产权权属协助过户至被告陈某经、林某尽名下；3、请求判令被告陈某经、林某尽协助配合将址在“德化县浔中镇浔中路216号2单元-层Ｃ101室房产（119.99ｍ2）及地下一层房屋（13ｍ2）”的不动产权权属协助过户登记至原告名下；4、请求判令被告陈某经向原告陈某长返还超额支付的购房款16400元及资金占用利息（利息从2014年12月6日起至2020年8月19日止按年利率6%计算，2020年8月20日起实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉日利息约7000元）；5、请求判令被告陈某经、林某尽从案涉房产取得房产证的次月起即2019年7月22日起至房产过户日止以340600元为基数按年利率6%（该时间点的ＬＰＲ）向原告支付违约金，暂计算至起诉日的违约金约50000元。

事实与理由：2011年3月29日，原告与被告陈某经签订了《房屋买卖协议》，就址在德化县城东开发区××幢××号楼××梯店面起第二层（门牌号：“德化县××镇××路××号××单元××室”）套房内建筑面积及楼梯走廊公摊面积约118平方米和地下一层的房屋所有权及土地面积约13平方米，总建筑面积约为131平方米。协议第二条：本合同自签约之日起生效，因该房产初始产权、基建过程而发生的纠纷及办理该项套房房产证和土地证所发生的一切费用由陈某经负责，跟陈某长一概无关，产生法律责任、经济责任全部由陈某经承担。第三条合同约定，房产交易价格：套房、车库及公摊的出售总价为约131平方米，房价为2600元／平方米，总价款为340600元，上述房产价格为一次性买断性质，不因日后市场价格变化而向陈某长追加任何费用。购房款分次支付：1、在合同签订时首期款支付5万元；2、该房屋孔桩完成时，支付5万元；3、该房屋建到第三层板面完成时付6万元；4、该房屋建到第五层板面完成时付6万元；5、该房屋封顶时，支付6万元；6、该房屋交房给原告时支付50600元，留一万元整待房产证及土地办理过户完整后付清，过户的一切契税、费用由乙方自行承担。协议第五条：被告应在2013年5月30日前将上述房产交付给原告装修使用。之后，原告按照约定支付购房款合计330600元。被告已经将房屋交付给原告装修，并由原告实际居住至今。该房产系陈某经与张某杰合建的房产，现在上述房屋已经办理产权证，但被告之间相互推诿，拒不办理过户手续，导致案涉房产及车库未能过户至原告名下。根据《协议》第十一条、甲方对上述转让给乙方的房产负义务协助乙方办理过户手续，所需费用由乙方自理。因原告多次向张某杰、陈某经提出过户，遭受拒绝。原告向贵院提起诉讼后，向德化县××查询被告的不动产登记信息，确定被告张某杰在2019年6月已经到德化县××进行产权登记，登记人是张某杰、黄某贤。因黄某贤夫妻已过世，原告追加其继承人黄某均为本案的共同被告。案涉房产的不动产权证书号：闽（2019）德化县不动产权第0××3号；对应的车库-1层Ｃ101室不动产权证书号：闽（2019）德化县不动产权第0××3号、闽（2019）德化县不动产权第0××4号。根据陈某经与陈某长签订的《房屋买卖协议》第六条约定，陈某经在将案涉房产交付给原告使用至今一直未办理不动产产权变更过户手续，违背了交付房产并办理过户的基本义务，构成违约。

陈某经、林某尽辩称，两答辩人认为原告所诉部份没有事实与法律依据，而且证据不足，依法应驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告所诉涉案房屋套房板面面积含公摊为128.918平方米，产权证面积119.99平方米，地下一层含公摊13平方米，不是原告所述的套房面积118平方米，现办理在被告张某杰和黄某贤名下。二、房屋买卖协议第三条约定“面积以房产板面面积计算，多还少补”，原告尚欠答辩人购房款即（板面面积含公摊128.918平方米＋地下室含公摊13平方米）×2600元＝368986.8元，扣除原告已付357000元，原告至今尚欠答辩人购房款人民币11986.8元未付。三、房屋买卖协议第二条“初始产权办证发生的一切费用由甲方负责承担”和第四条“过户的一切税、费由乙方自行负责”以及第十一条“甲方对转让给乙方的房产协助乙方办理过户手续，所需费用乙方自理”的约定，原告是明知本案涉案房屋要两次过户，签订房屋买卖协议时约定的房价每平方米2600元是明显低于市场价的，原告要依法依约要承担两次过户所涉的税、费等全部费用。四、原告必须付清尚欠答辩人购房款11986.8元并承担涉案房屋两次过户所涉的税、费等全部费用，否则，答辩人是不同意将涉案房屋过户到原告名下。五、本案涉案房屋挂在被告张某杰和黄某贤名下，可以从被告张某杰和黄某贤名下直接过户到原告名下。如果原告要求从答辩人名下过户到原告名下，那就要等待被告张某杰和黄某贤过户到答辩人名下后，才能办理答辩人名下过户到原告名下。六、本案原告没有超额支付购房款，至今尚欠答辩人购房款11986.8元，原告诉求的违约金5万元依法依约没有事实和法律依据，在本案中答辩人并没有违约，而是原告至今尚欠答辩人购房款，原告首先违约，依法应驳回原告的诉讼请求。

张某杰、李某华、黄某均辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉求。理由如下：一、案涉《房屋买卖协议》并未成立，据此产生的应是财产返还和损害赔偿的法律后果。二、若法院认定案涉协议已经成立，但被告陈某经对案涉房产并无处分权，属无权处分合同。答辩人作为案涉房屋的权利人之一对此并不予以追认，原告无权依据案涉协议确认案涉房屋所有权归其所有。三、答辩人与被告陈某经发生的法律关系应另案处理，原告诉请答辩人将案涉房屋变更至被告陈某经、林某尽名下明显已经超出其自身权利范围，依法不应当得到法院的支持。

陈某长围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、原告身份证，证实原告诉讼主体资格。2、房屋买卖协议，证实2011年3月29日，原告与被告陈某经签订了《房屋买卖协议》及相关的权利义务关系。3、现原告居住的房产门牌号信息，证实该房产的位置位于德化县××镇××路××号××单元××室。4、户籍资料查询结果复印件，证实黄某贤于2020年9月21日因病死亡，其配偶也已过世，第一顺序继承人为张某杰、黄某均（曾用名：黄淑琼）的事实。5、德化县不动产登记资料查询结果证明，证实张某杰、黄某贤于2019年6月21日办理案涉房产201室不动产权证，于2019年7月24日办理案涉房产-1层Ｃ101室不动产权证。6、收条，证实原告已向被告支付购房款357000元的事实。经陈某经、林某尽质证，认为对证据1、2、4、5、6真实性均无异议，对证据3的真实性认为不清楚。经张某杰、李某华、黄某均质证，认为对证据1、4、5的真实性无异议，证据2的真实性由法院认定，证据3无法证实是原告居住的房屋，证据6其不是当事人，无法质证。

陈某经围绕答辩请求依法提交证据如下：1、案涉房屋分户图，证明涉案房屋的板面面积含公摊为128.918平方米，产权证面积119.99平方米，地下一层含公摊13平方米的事实。2、协议书一份、收条两份，证明被告陈某经与被告张某杰合建涉案房屋的事实。经陈某长质证据，对证据1的真实性不予认可，对证据2的真实予以认可。经张某杰、李某华、黄某均质证，认为证据1的房屋建筑面积应以登记的为准，对证据2的真实性未提出异议。

经审查，陈某长提供的证据1、2、3、4、5、6来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。陈某经提供的证据2来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并采信，证据1因其来源不明，未经相关机构确认，且陈某长不予认可，该证据本院不予采信。

本院经审理查明，1、2011年3月29日，陈某经（简称甲方）与陈某长（简称乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定：第一条，甲方自愿将座落于城东片区后所安置区正式选地后第一时间通知乙方确定选地后的正确地号，属于划拨地套房，总筑面积为约131平方米，其中套房内建筑面积及楼梯走廊公摊面积约118平方米，框架结构，地下一层的房屋所有权及土地面积约13平方米，该套房为店面起第贰层的房屋所有权及土地使用权出售给乙方。第二条，本合同自签约之日起生效，因该房产初始产权、基建过程而发生的纠纷及办理该项套房房产证和土地证所发生的一切费用由甲方负责，跟乙方一概无关，产生法律责任、经济责任全部由甲方承担。第三条，上述房产交易价格：套房、车库及公摊的出售总价为约131平方米，房价为2600元／平方米，总价款为340600元，面积以房产证板面面积计算，多还少补。上述房产价格为一次性买断性质，不因日后市场价格变化而向陈某长追加任何费用。第四条，甲乙双方同意以分期付款方式来付款：1、在合同签订时首期款支付5万元；2、该房屋孔桩完成时，支付5万元；3、建到第三层板面完成时付6万元；4、该房屋建到第五层板面完成时付6万元；5、该房屋封顶时，支付6万元；6、该房屋交房给原告时支付50600元，留一万元整待房产证及土地办理过户完整后付清，过户的一切契税、费用由乙方自行承担。第五条，双方同意于2013年5月30日前由甲方将上述房产交付给乙方装修。第十一条，双方约定其他事项。甲方对上述转让给乙方的房产负义务协助乙方办理过户手续，所需费用由乙方自理等条款。

2、2011年12月9日，张某杰（为甲方）与陈某经（为乙方）签订《协议书》一份，甲、乙双方经过自愿、平等协商，共同达成下列房地产合建事项，订立本契约，希共同遵守。一、甲方自愿将位于城东二期开发区安置地（地号：Ｅ区6幢3号）壹幢（每幢占地128㎡）与乙方出资共同建设。二、甲方负责办理合建宗地批建各项手续完整、产权明确；配套费由乙方负责缴纳，办理房地产权证时的其它一切契税费用由甲、乙双方所得的房地产各自负责缴纳。三、建房费用由乙方全额负责，乙方除完成如下项目外还应补偿甲方人民币10000元，具体项目：…。六、付款方式：协议签订后，乙方付给甲方定金人民币50000元，待放样可施工当日付给甲方人民币30000元，余下20000元整待甲方将属于乙方的房地产权过户完整当日付清。八、在本协议签订后，至产权过房前，乙方若将房地产权转让给第三方，甲方不得阻挠，并无条件的和乙方协助按房地产实际受让人办理过房手续（土地使用权转让、房产过户的一切契税费用概由乙方自行负责），否则视同违约。十、楼房产权分配：甲方拥有本幢楼房地面算起的第壹层套房、叁层套房、陆层套房、柒层套房共计肆套套房及地下室车库50％平方米面积；乙方拥有本幢楼房地面算起的第贰层、第肆层、第伍层共计叁套套房及地下室车库50％平方米面积。协议签订后，陈某经于当日支付定金50000元给张某杰，于2012年9月28日支付合建房屋补偿款30000元。

3、确定选地的正确地号后，在《房屋买卖协议》第一条后面用手写添加“地号：Ｅ区6幢3号楼。注：第二梯。”内容，陈某长开始支付购房款给陈某经，其支付的情况如下：2012年9月25日支付50000元，同年12月11日支付120000元，2013年2月7日支付50000元，同年3月29日支付50000元，2014年1月12日支付45000元，同年12月6日支付42000元，合计支付357000元。案涉房产陈某经已于2013年7月份交给陈某长装修使用至今。

4、案涉房产现在门牌号信息显示地址名称：德化县××镇××路××号××单元××室。

5、案涉房产于2019年6月21日办理了套房不动产权证，不动产权证书号为闽（2019）德化县不动产权第0××3号；于2019年7月24日办理了地下一层不动产权证，不动产权证书号为闽（2019）德化县不动产权第0××3号、闽（2019）德化县不动产权第0××4号。登记权利人是张某杰、黄某贤，不动产坐落分别是浔中镇××路××号××单元××室、××镇××路××号××单元××层××室。

6、黄某贤于2020年9月21日因各种疾病死亡注销，其继承人有张某杰和黄某均等。

7、陈某经的配偶是林某尽，张某杰的配偶是李某华。

8、因本案纠纷涉及的陈某长与陈某经《房地产买卖协议》陈某经与张某杰合建房屋《协议书》，二者不是同一事实发生的纠纷，不能合并审理，经本院释明，陈某长确定诉讼请求为：1、请求确认原告与被告陈某经于2011年3月29日订立的《房地产买卖协议》合法、有效，确定案涉房产归原告所有；2、请求判令被告陈某经、林某尽协助配合将址在“德化县××镇××路××号××单元××室房产（119.99ｍ2）及地下一层房屋（13ｍ2）”的不动产权权属协助过户登记至原告名下；3、请求判令被告陈某经向原告陈某长返还超额支付的购房款16400元及资金占用利息（利息从2014年12月6日起至2020年8月19日止按年利率6%计算，2020年8月20日起实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉日利息约7000元）；4、请求判令被告陈某经、林某尽从案涉房产取得房产证的次月起即2019年7月22日起至房产过户日止以340600元为基数按年利率6%（该时间点的ＬＰＲ）向原告支付违约金，暂计算至起诉日的违约金约50000元。

上述事实，有到庭的各方当事人提供的相关证据及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，陈某长与陈某经自愿签订的《房地产买卖协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，房产买卖合同合法有效，应受法律保护。现双方已履行了合同的主要义务，陈某长按约定支付购房款357000元给陈某经，陈某经已将案涉房产交付给陈某长装修使用至今，陈某长要求确认其与陈某经于2011年3月29日订立的《房地产买卖协议》合法有效，确定案涉房产归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。协助配合不动产权属转移登记是房屋买卖的附随义务，且《房地产买卖协议》约定“甲方对上述转让给乙方的房产负义务协助乙方办理过户手续”，故陈某经有义务协助配合将案涉房屋过户登记至陈某长名下，现案涉房产办理了首次不动产产权登记，已具备了办理不动产权属转移登记，因案涉房屋要从张某杰等人名下办理产权转移登记至陈某经名下，需给陈某经相应的合理期限，故对陈某长要求陈某经、林某尽协助配合办理案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，给予附期限支持。陈某经消极履行过户登记义务，甚至久拖不办，应支付逾期协助配合办理所有权转移登记的违约金才符合房屋买卖双方的利益平衡，陈某长要求其承担未办理房产过户登记期间已付购房款资金占用利息的违约责任，本院予以支持；现案涉房产张某杰、黄某贤已办理了首次不动产产权登记，陈某经未在合理的期限内向张某杰等人主张办理不动产产权登记转移至其名下，所产生的法律后果应由其个人承担。《房地产买卖协议》约定：套房、车库及公摊的出售总价为约131平方米，房价为2600元／平方米，总价款为340600元，面积以房产证板面面积计算，多还少补。《房地产买卖协议》约定面积以房产证板面面积计算，因不动产权证（房产证）没有登记板面面积事项，且陈某经与陈某长双方至今未共同对涉案房屋建筑的板面实际面积进行测量，无法对涉案房屋计算购房款，陈某长要求陈某经返还超额支付购房款16400元及资金占用利息的诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。至于陈某长与陈某经具体多少购房款问题，双方可共同对涉案房屋建筑的板面实际面积进行测量后另行主张权利。《房地产买卖协议》签订发生于陈某经与林某尽夫妻关系存续期间，案涉的房屋所有权具有夫妻共同财产性质，因此，林某尽有义务协助办理过户登记手续。经本院释明，陈某长放弃对张某杰、黄某均等人的诉求，符合法律规定。陈某经与张某杰等人的合建房屋协议书的法律关系及黄某贤的继承人问题，可由陈某经向张某杰等人另行主张，本案不予处理。综上所述，陈某长的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（法释〔2020〕15号）第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、陈某长与陈某经于2011年3月29日签订的《房地产买卖协议》合法有效，浔中镇××路××号××单元××室119.99ｍ2房屋及××镇××路××号××单元××层××室中的13ｍ2房屋产权属于陈某长所有。

二、陈某经、林某尽应于本判决生效后三个月内协助配合办理浔中镇××路××号××单元××室119.99ｍ2房屋及××镇××路××号××单元××层××室中的13ｍ2房屋不动产权转移登记到陈某长名下。

三、陈某经、林某尽应于本判决生效后一个月内支付自2019年10月24日起至案涉房屋不动产权转移登记到陈某长名下之日止以已付购房款357000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金给陈某长。

四、驳回陈某长的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1635元，减半收取817.5元，由陈某长负担292.5元，陈某经、林桂尺负担525元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附本案适用的主要法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定(法释〔2020〕15号)

第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

申请执行提示：

第二百四十三条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。