陆某某、苏州创某公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：陆某某，女，1995年6月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。

委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈盛楠，江苏镇洋律师事务所律师。

被告：苏州创某公司，住所地江苏省太仓市。

法定代表人：张某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：毛红，江苏莫舍律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳蓉，江苏莫舍律师事务所律师。

第三人：某公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区。

负责人：李某，该分行行长。

委托诉讼代理人：周某某，该公司员工。

委托诉讼代理人：马某，该公司员工。

原告陆某某与被告苏州创某公司（以下简称创某公司）及第三人某公司苏州分行（以下简称某行苏州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆某某的委托诉讼代理人陈盛楠、被告创某公司的委托诉讼代理人毛红到庭参加诉讼，第三人某行苏州分行经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陆某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；3.判令被告返还原告已付房屋首付款1286643元及资金占用费(以1286643元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的1.95倍，自2021年4月5日起计算至实际清偿之日止)；4.判令被告返还原告已付家电大礼包费80000元、车库费140000元，以上合计220000元，以及资金占用费(以220000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的1.95倍，自2021年6月17日起计算至实际清偿之日止)；5.判令被告返还原告已偿还银行贷款本金及利息(具体数额以最终还款金额为准)，并由被告承担向第三人某行苏州分行偿还剩余的购房贷款本金及利息(具体数额以最终还款金额为准)；6.判令被告承担本案的诉讼费用。在诉前调解时，原告陆某某于2023年8月28日向创某公司主张要一并解除车库买卖合同，在诉讼过程中，原告增加如下诉讼请求：判令解除原告与被告签订的车库买卖合同。事实与理由：2021年3月，原告知悉被告开发的太仓吴中××花园有底叠别墅售卖，便与售楼处取得联系，了解房屋的相关情况。被告售楼员何某某带领原告到太仓吴中××花园××室样板间进行参观。在此过程中，售楼员何某某针对房屋情况做了详细介绍，房屋负一楼采用全明采光，有三个采光井。售楼员何某某承诺样板房与实际交付的房屋完全一致，负一楼配备三个全明采光井。2021年8月24日，原告收到太仓市综合行政执法局发出的《提示书》，该房屋负一楼采光井系违章建筑，要求开发商整改后方能验收交房。后被告针对采光井进行浇筑，负一楼完全丧失采光。原告多次与被告进行交涉，协商解决方案，但被告仍未提供合理解决方案，案涉房屋不符合双方约定，至今尚未交付。被告的虚假宣传行为，足以影响原告作出是否购买案涉房屋的决定、并且足以影响案涉房屋后期的正常使用，致使合同目的无法实现，故要求解除相应合同。现原告为维护自身权益，特提起诉讼。

被告创某公司辩称：1.原告在签约前已明知案涉房屋的采光井需要改造，原告在2021年8月收到提示书后，也明知解除事由，被告也一直积极处理案涉项目底叠客户的赔偿及退房事宜，原告一直未作出明确的决定。根据法律规定，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，解除权消灭，原告主张解除合同，已过除斥期间。原告怠于行使权利导致的损失不应由被告承担。2.销售之前的样板房是精装修的展示样板房，并非是实际交付的样板房，原告与苏州某公司（以下简称天某公司）签订过改造协议，原告知晓地下室需要改造。

第三人某行苏州分行提交书面材料述称：1.本案原告陆某某以其购买的本案所涉位于太仓市××花园××幢××室的房产作为抵押物向我行申请一手房按揭贷款300万元，并与我行签订了《个人购房借款及担保合同》，创某公司自愿为陆某某在合同项下的债务提供连带责任保证。2021年7月28日，我行向陆某某放款300万元，期限360个月。从贷款发放至今，陆某某对上述按揭贷款均能正常还本付息。2.我行与陆某某、创某公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，我行已按合同约定向借款人发放了住房贷款。合同第37条第二款约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，现原告与被告因涉案房屋有关事宜发生纠纷，根据合同约定，该纠纷与我行无关。

经审理查明：

2021年，创某公司（作为出卖人）与陆某某（作为买受人）签订《商品房买卖合同》1份，约定由陆某某向创某公司购买位于太仓市××花园××幢××号房屋，该房屋规划设计为精装修房，合同约定房屋建筑面积为126.7平方米，另外约定，案涉房屋地下室建筑面积为125.97平方米，地下室亦按建筑面积与地上建筑面积一同计算价款，房屋总价款为4286643元。付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金抵做商品房价款；于2021年4月3日前支付首期房款1286643元后，余款申请贷款支付。交付时间：出卖人应当在2021年8月31日前向买受人交付该商品房。该合同还约定其他权利义务。

创某公司（作为出卖人）与陆某某（作为买受人）还就上述《商品房买卖合同》签订有补充协议，并约定补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准，还约定：首付款1286643元包括已付的定金50000元，贷款金额为3000000元。补充协议另约定其他内容。2021年4月5日，宏昱公司向陆某某开具了1286643元的房款发票。

为购买上述房屋，陆某某（借款人、抵押人）、创某公司（保证人）同某行苏州分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》1份，约定由陆某某向某行苏州分行贷款3000000元，贷款期限为360个月，自2021年4月27日起至2051年4月27日止；贷款利率采用浮动利率，以贷款放款日前一个工作日全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为基准利率，加40个基本点；本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按约定的次年对应日调整；还款方式为按月结息、按月还本、等额本息。创某公司作为保证人，对陆某某在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息（含正常利息、迟延履行期间的一般债务利息和加倍债务利息）、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）；保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产办妥正式抵押登记，并将房地产权证或其他他项权证交由贷款人保管之日止。另外，合同第37条第二款还约定贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。《个人购房借款及担保合同》签订后，某行苏州分行于2021年7月28日将3000000元贷款汇入创某公司账户，并载明借款期限为2021年7月28日至2051年7月28日。贷款发放后，陆某某一直按约还款。

创某公司（作为出卖人）与陆某某（作为买受人）还就案涉小区地下车库签订《商品房买卖合同》，车库号为655号，建筑面积27.42平方米，套内面积12.72平方米，车库总价款140000元。2021年6月17日，宏昱公司向陆某某开具了140000元的发票。

2023年6月1日，太仓市市场监督管理局作出太市监处罚（2023）0330号行政处罚决定书，处罚对象（当事人）为苏州创某公司，该处罚决定书载明：经初步核查，当事人于2021年1月至6月，在位于万和路的××花园项目部10栋102室设置的底叠样展示样板房中的地下一层中采光井露天且凸出墙体，并对外开放供客户参访。而2021年8月实际交付给业主的底叠房屋的地下一层采光井并无露天，且凸出墙体的采光部分已被相关部门判定为违建。当事人的上述行为涉嫌违反《中华人民共和国广告法》第四条的有关规定。2022年11月1日，本案经批准立案调查。经查，当事人开发××项目底叠商品房共55套，并于2020年12月10日取得了所有底叠商品房的预售许可证。为销售开发的××项目底叠商品房，当事人在项目10号楼设置了交付样板房和展示样板房。交付样板房位于10号楼101室，用于向消费者展示交付房型、结构、装修标准和施工质量，于2021年2月对外开放参观。展示样板房位于10号楼102室，用于宣传展示房间装修后的功能效果，可以给消费者作为装修参考，于2021年1月对外开放参观。经核查，当事人设置的位于10号楼101室的交付样板房地下一层采光井未扩建至墙体外，与已经批准的竣工图一致，采光井顶部无玻璃，侧面少部分通过格栅采光，位于10号楼102室的展示样板房地下一层南侧两个采光井外扩至墙体外，增加了房子的使用面积，外扩的采光井顶部设置玻璃用于采光，扩大采光面积。10号楼102室的展示样板房扩至墙体外的采光井部分与实际交付给业主的商品房不一致，且未取得建筑规划许可证等许可。2021年6月，当事人根据住建局整改要求将上述位于10号楼102室展示样板房地下室采光井外扩部分进行恢复。2021年8月13日，当事人取得××项目商品房的售前与交付使用备案通知书（太现交备2021第025号），可以对其开发的上述商品房进行交付和现售。8月31日当事人开始交付和现售上述商品房的底叠商品房。当事人预准备交付的和现售的底叠商品房地下一层采光井结构，与10号楼101室交付样板房一致，与当事人在2021年1月-2021年6月开放参观的10号楼102室的展示样板房不一致，即无外扩采光井，且顶部不透光。至案件调查终结时，当事人底叠商品房已签约43套，其中2021年6月30日前签约18套。调查过程中，部分业主提供了太仓市综合行政执法局的《提示书》及《责令停工通知书》，告知业主根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，底叠地下一层采光井不能进行外扩，未取得建设工程规划许可外扩地下一层采光井违法。因此，购买底叠商品房的业主无法通过施工改造实现房屋采光井外扩，无法达到当事人10号楼102室展示样板房在2021年1月-2021年6月期间对外宣传的采光井效果。底叠商品房地下一层采光井问题发生后，当事人为解决相关纠纷，与业主协商并达成相关协议。太仓市市场监督管理局认为，本案中，当事人利用展示样板房实物形式，宣传介绍其开发的底叠商品房装饰后的效果，其行为不符合《广告法》第二条“在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法。”所表述的广告行为。当事人利用展示样板房的拓展地下一层采光井向购房者进行展示宣传，不是广告法规定的媒介和形式，关于广告的媒介和形式在《广告管理条例》第二条“凡通过报刊、广播、电视、电影、路牌、橱窗、印刷品、霓虹灯等媒介或者形式，在中华人民共和国境内刊播、设置、张贴广告，均属本条例管理范围。”中进行了明确规定，即规定了广告的媒介的表现形式，本案明显不符合，是广告之外的商业宣传，应当适用《反不正当竞争法》的调整范围，即本案适用于《反不正当竞争法》处理。当事人为宣传销售其开发的底叠商品房，在未取得建设工程规划许可的情况下擅自将其展示样板房结构改变，将采光井外扩至墙体外，增加其面积和采光照明效果。当事人将外扩采光井的展示样板房开放对消费者参观，让消费者误以为其购买的底叠商品房可以通过改造装修达到展示样板房中采光井的效果。但实际外扩至墙体外的采光井并未取得规划许可，并经过规划部门认定为违建，展示样板房中外扩采光井效果根本无法实现，而展示样板房中外扩采光井的面积和采光照明等功能是影响消费者购买底叠商品房的重要因素。当事人通过展示样板房对其开发的底叠商品房的性能、功能方面进行了引入误解的商业宣传，构成了《中华人民共和国反不正当竞争法》，第八条第一款“经营者不得对其性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”规定的不正当竞争行为。根据《中华人民共和国反正当竞争法》第二十条第一款“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。”的规定进行处罚。鉴于当事人已对底叠样板房的采光井按照建设工程规划许可对展示样板房进行了改造复原，并就采光井问题与消费者进行过协商解决，及时改正，且首次违法，符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定，决定减轻处罚，罚款100000元。

审理中，陆某某提供有展示样板房实景视频，并陈述，其于2021年8月底收到太仓市综合行政执法局的提示书知晓底叠地下一层采光井不能进行外扩，未取得建设工程规划许可证，为此一直与创某公司进行沟通，创某公司声称会将房屋恢复为展示样板房的状态，故其对该提示书可能会呈现的最终结果并不清楚；其确认房屋的最终情况是通过行政处罚决定书，在此之前，创某公司一直声称会将房屋恢复为展示样板房的状态，解除权的除斥期间应该从行政处罚决定书作出之日开始计算。关于沟通的情况，陆某某提供有以下证据：1.2021年8月底同创某公司的代理人毛红的谈话录音。摘取部分通话内容如下,业主方：现在的问题是这个事情都出了，我们买的时候销售承诺的是采光井扩大是吧？毛红：我们现在暂时看到的是封掉的，没有扩大的状态，我们打算用一个多月的时间把它扩成原来那个样子的……如果我们一个多月的时间没有把采光井恢复到原先承诺的那个样子的话，我们会有新的解决方案给你们，我也不能现在就承诺你们，可能你们需要等待一个多月的时间……业主方：这个以后会不会影响办产证。毛红：初步问下来不会……你们可以跟我们销售有一个紧密的联系，你们有什么也及时跟我们反馈……业主方：像采光井拓宽，上面重新覆盖采光玻璃肯定要装的。毛红：……就是恢复到你们所见的样板房的样子，这是我们要做的，如果我们恢复不到，我们公司会有一个解决方案给到各位……至于方案是什么，公司没有给到我们……还是希望你们可以等一等，大概差不多一个多月……。毛红表示其当时系作为创某公司的法务代表参与处理案涉事项。2.陆某某方与创某公司的员工费秀清的通话记录，通话记录显示陆某某方同费秀清在2021年10月、11月，2022年9月均有过多次通话。3.陆某某方与创某公司的员工费秀清的微信聊天记录。聊天记录显示，2021年12月21日，陆某某方向费秀清发送如下内容：“小费，每户购房者最终的想法和接受程度都是不一样的，我们对公司的处理方案有以下意见：1.承诺书问题，是公司最终没按样板房的样子进行交付，这是公司的问题，怎么反过来要我们签承诺书？根本就是本末倒置。2.补偿问题。我们已经购置了车库，再送一个车库作为补偿的话，我们要求以现金方式进行补偿。3.家电包问题。你们所说的赠送的家电包，我们是出了整整8万元购买的，我们要求退还这8万元，我们不需要这种杂牌家电。”2022年1月10日，陆某某方发送如下内容：“小费，我们要退房。”2022年9月19日16时9分，陆某某方发送如下内容：“小费，我们还没办房产证也不能退？”陆某某陈述，针对2022年9月19日的微信，费秀清未在微信中回复，但在电话里向陆某某方表示不能退房，陆某某提供的通话记录原始载体显示，和费秀清在2022年9月19日15时39分和2022年9月19日16时10分存在通话。创某公司认可费秀清系其工作人员，负责案涉项目的销售工作。

另查明，1.2021年3月21日，陆某某与天某公司签订《地下室南侧采光井改造委托协议》。对此，陆某某称，该协议和案涉房屋买卖合同同时签订，所谓的改造系创某公司自己改造，改造费用由创某公司负担，在去现场看房时，案涉房屋采光井已外扩，但采光井上的玻璃有假草掩盖，被举报后，创某公司对采光井的改造进行了恢复，根据业主方和毛红的录音也能反映恢复至展示样板房的状态系创某公司的义务。创某公司的代理人陈述，改造委托协议的签订时间与案涉房屋的认购时间相同，因网签合同需要资金审查，所以正式的房屋买卖合同晚于改造委托协议的签订时间；不清楚改造有没有产生费用，但恢复的费用系由创某公司承担，在2021年10月份之前完成的恢复。

2.陆某某（甲方）同苏州市好某公司（乙方，以下简称好某公司）签订有《会员专享服务协议》，载明：甲方自愿申请有偿加入乙方的会员，会员专享权益为家电大礼包，专享权益服务期限为2021年3月21日至2021年12月31日；甲方确认在签署本协议当日向乙方支付会员费人民币80000元，正式成为会员，方能享受会员专享权益，甲方在权益的享受过程中，大礼包的领取必须按乙方所通知（电话或短信形式）的时间予以领取，如未领取，乙方将收取大礼包的保管费100元/日；厂家确保大礼包的合法性，乙方可给与甲方必要的协助，厂家确保大礼包的所有产品符合国家三包政策，同时所有大礼包产品均由其产品厂家提供产品质量的售后服务，乙方可协助甲方与厂家进行沟通；甲方了解会员须知后，自愿入会成为会员，全额支付对应会员费后，待乙方通知甲方后30个工作日内在乙方指定地点领取大礼包；甲方领取大礼包后，则甲乙双方权利义务即行终结，本协议也自行终止，甲方不得以任何理由要求退款，发生任何质量问题均由厂家负责，甲方可以通过质保电话联系厂方的客服进行后期质保；甲方已充分阅读并理解和认可本协议书的内容，同意自愿接受乙方提供会员专享权益。协议另约定有其他内容。协议附件为大礼包清单，清单包含电视机、净水机、洗衣机、电冰箱等14样物品，并载明价格合计81494元，优惠后价格80000元。好某公司于2021年6月16日向陆某某开具80000元的发票。对此，陆某某陈述，《会员专享服务协议》是创某公司指定的购买商品房的附属产品，购买案涉房屋，必须购买该家电礼包，家电大礼包尚未领取。创某公司则陈述，并非创某公司指定，系业主自愿签订，创某公司未收取钱款、亦未开具发票。

3.陆某某提供有相应的贷款还款账单，用以证明其一直按约归还借款本息，并主张截至2023年11月已归还借款本息433148.63元。

4.陆某某和创某公司一致确认首付款1286643元支付时间按发票载明的时间2021年4月5日、车库款140000元支付时间按发票载明的时间2021年6月17日。

5.本院就案涉纠纷于2023年7月20日进行诉前调解立案，起诉状副本于2023年8月16日送达创某公司，于2023年8月2日送达某行苏州分行。

上述事实，有陆某某提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、展示样板间采光井照片及视频、案涉房屋采光井照片、录音、《提示书》、《个人购房借款及担保合同》、担保书、借款借据、账户明细、发票、《会员专享服务协议》、车库买卖合同、行政处罚决定书、通话记录、微信聊天记录、贷款还款账单，创某公司提交的改造委托协议、承诺书、交付通知材料，以及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，根据本案证据及查明的事实，创某公司在销售案涉××底叠商品房时，供购房者参观的展示样板房地下一层采光井露天且凸出墙体。结合《地下室南侧采光井改造委托协议》、陆某某提交的通话录音等证据，创某公司的上述行为让购房者以为可以通过改造装修将地下一层南侧的采光井扩至墙体外，从而将外扩的采光井顶部设置玻璃用于采光，扩大采光面积、增加房子的使用面积，此为影响购房者购买底叠商品房的重要因素。在相关行政部门发现案涉项目的底叠商品房在未取得建设工程规划许可进行改造建设后，创某公司仍向购房者表示给予一定的时间恢复至展示样板房采光井的样子。但将采光井外扩至墙体外并未取得建设工程规划许可，无法实现展示样板房中外扩采光井的效果。之后，创某公司亦对底叠商品房采光井的改造按照建设工程规划许可进行了复原。因采光井外扩扩大采光面积、增加使用面积是影响购买案涉底叠商品房的重要因素，但实际上交付的底叠商品房地下一层的采光井并不能达到创某公司展示、宣传的效果，此有违购房者的意愿，创某公司违约影响购房目的的实现，陆某某可以解除案涉商品房买卖合同及补充协议。案涉车库买卖合同同房屋买卖合同存在紧密联系，因购房目的不能实现，陆某某亦可以主张解除车库买卖合同。关于创某公司抗辩陆某某行使合同解除权已过除斥期间的意见，本院认为，相关行政部门在2021年8月份提示陆某某采光井的改造未取得建设工程规划许可，但在之后购房者同创某公司的沟通过程中，创某公司表示给予一定的时间让其恢复至展示样板房采光井的样子，此后，陆某某方亦在2021年12月通过微信就案涉事项同创某公司负责销售工作的费秀清进行沟通，并在2022年1月10日向费秀清表示要退房，相应的通话记录、微信聊天记录显示陆某某方在2022年9月份就退房事宜仍在同创某公司进行沟通，在沟通无果后，陆某某起诉解除商品房买卖合同、车库买卖合同，结合双方的沟通情况，创某公司主张陆某某行使解除权超过除斥期间本院不予采信。本案的起诉状副本于2023年8月16日送达创某公司，故本院确认案涉商品房买卖合同已解除。陆某某于2023年8月28日向创某公司主张解除车库买卖合同，本院确认案涉车库买卖合同亦解除，车库买卖合同解除后，创某公司应退还陆某某车库款140000元。案涉买卖合同解除后，陆某某亦应协助创某公司办理相应网签备案撤销手续。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因案涉商品房买卖合同已解除，致使按揭贷款合同目的无法实现，故案涉《个人购房借款及担保合同》应予解除。关于某行苏州分行依据《个人购房借款及担保合同》第37条第二款主张陆某某与创某公司就涉案房屋有关事宜发生的纠纷与其无关的意见，本院认为，《个人购房借款及担保合同》为某行苏州分行提供的格式合同，该条款明显限制、排除了借款人的正当权利，某行苏州分行不能根据该条款排除陆某某要求解除《个人购房借款及担保合同》的权利，陆某某可依法解除相应合同。本案的起诉状副本已送达某行苏州分行，本院确认案涉《个人购房借款及担保合同》已解除。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据司法解释的规定，因创某公司的原因导致商品房买卖合同解除，创某公司应向陆某某返还首付款1286643元，向某行苏州分行返还购房贷款。在贷款发放后，陆某某一直归还贷款本息，故创某公司应返还陆某某归还的贷款本息（具体金额以某行苏州分行出具的还款明细清单为准），剩余的贷款本息（具体金额以某行苏州分行出具的还款明细清单为准）由创某公司向某行苏州分行归还。本案中，某行苏州分行并未提出独立的诉讼请求，其就商品房担保贷款合同纠纷可以另行处理。

关于陆某某主张的家电大礼包费用80000元，目前证据显示相应《会员专享服务协议》系陆某某同好某公司签订，相应发票亦由好某公司开具，并无证据证明创某公司系合同的相对方，陆某某要求创某公司返还该费用依据不足。对此，陆某某可依法同相应主体另行处理。

关于陆某某主张的资金占用费，相应的利率标准本院认定按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于起算日期，案涉商品房并未实际交付，陆某某和创某公司在审理中一致认可首付款1286643元支付时间按发票载明的时间2021年4月5日、车库款140000元支付的时间按发票载明的时间2021年6月17日，本院对陆某某主张的起算时间予以认定。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、确认原告陆某某与被告苏州创某公司就案涉商品房签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；

二、确认原告陆某某与被告苏州创某公司就案涉车库签订的《商品房买卖合同》已解除；

三、确认原告陆某某、被告苏州创某公司、第三人某公司苏州分行签订的《个人购房借款及担保合同》已解除；

四、被告苏州创某公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆某某购房首付款1286643元并支付资金占用费(以1286643元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年4月5日起计算至实际清偿之日止)；

五、被告苏州创某公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆某某车库款140000元并支付资金占用费(以140000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年6月17日起计算至实际清偿之日止)；

六、被告苏州创某公司于本判决生效之日起十日内向原告陆某某支付原告陆某某截至本判决生效之日已向第三人某公司苏州分行偿还的贷款本金和利息（具体金额以某公司苏州分行出具的还款明细清单为准）；

七、被告苏州创某公司于本判决生效之日起十日内向第三人某公司苏州分行偿还截至本判决生效之日原告陆某某剩余的贷款本金和利息（具体金额以某公司苏州分行出具的还款明细清单为准）；

八、驳回原告陆某某的其他诉讼请求。

被告苏州创某公司如采用转账方式向原告陆某某支付款项，请直接支付至原告陆某某指定的如下银行账户：户名陆某某，开户银行招商银行太仓支行，账号6214××××××××。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费41094元，减半收取20547元，由被告苏州创某公司负担。该款原告陆某某已预交，由被告苏州创某公司于本判决生效后十日内直接支付原告陆某某。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。