重庆某商业管理有限公司,重庆某酒店管理有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆某商业管理有限公司，住所地重庆市北部新区。

法定代表人：邱某云，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：范泽龙，上海浩信（温州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：章某荣，男，汉族，住浙江省温岭市，系公司员工。

上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆某酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区。

法定代表人：陈某，总经理。

委托诉讼代理人：况伟，国浩律师（重庆）律师事务所律师。

上诉人重庆某商业管理有限公司（以下简称某云公司）因与上诉人重庆某酒店管理有限公司（以下简称某忧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2023)渝0112民初25827号判决，向本院提起上诉。本院于2024年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人某云公司的委托诉讼代理人范泽龙、章某荣，上诉人某忧公司的委托诉讼代理人况伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某云公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由某忧公司承担。事实与理由：1.一审部分事实认定存在错误，认定欠付租金金额存在错误，应当予以纠正。截止至2023年10月16日，某忧公司欠付租金金额应当为105930元。前后围挡拆除之日应当是2022年10月1日，应当从上述日期起开始恢复《酒店承包经营合同》中约定的价格，2022年的价格为36元/㎡/月。某忧公司实际交还房屋的时间是2023年10月16日，其应当支付上述使用期间的租金。2.一审法院没有认定某忧公司应当支付违约金存在错误。合同中第七条明确约定“乙方逾期向甲方缴纳承包费，以欠付承包费金额为基数计算，每月按欠付承包费金额的3%向甲方支付违约金”。涉案纠纷中，某忧公司存在欠租金事实，那么必然是存在违约金。某云公司已提供关于某忧公司付款完整的转账记录，某忧公司也是认可付款事实。一审法院认为“合同解除后的占用费并无支付时间的约定”“原告并未举证证明被告具体的付款时间，被告举示的银行流水并不完整。亦不能计算出每期租金的具体支付时间”，可见上述认定与事实不符。

某忧公司辩称，一审判决对租金的计算正确，某忧公司认为该租金没扣减2022年疫情三个月租金。在租赁期间某忧公司均支付了合同约定的租金，请求驳回某云公司的上诉请求。

某忧公司上诉请求：1.依法判决撤销一审判决的第一项、第三项、第五项的判决，并请求依法改判双方签订的《酒店承包经营合同》无效；改判在占用费中依法扣减受新冠疫情影响期间（即2022年期间）三个月的占用费；改判被上诉人向上诉人退还20万元保证金。2.依法判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.双方于2021年7月19日签订的《酒店承包经营合同》无效；2.因受新冠疫情影响，应当酌情扣减三个月的占用费；3.通过扣减上述疫情期间的占用费后，上诉人实际上并未拖欠被上诉人的租金，也未违反超过30天的欠租期的约定。且上诉人已不欠被上诉人的租金，不存在任何违约行为。同时，因双方于2021年7月19日签订的《酒店承包经营合同》属无效合同，无效合同自始无效，因此，20万元的保证金应依法返还。4.判决书中第8页下半段对2022年4月1日至2023年2月18日合同及补充协议应缴纳的574591.5元判决计算是正确的，在该页倒数第3行认定已付款33万元认定是错误的，该认定少统计了2021年9月1日支付的20万元和2021年9月3日支付的49480元，少统计的金额加上的话已支付金额是超过了应支付的574591.5元。在一审原告起诉状中的时间，将这个时间作为交纳租金的截止时间计算，2023年2月18日至5月31日期间应交纳301716元，但这期间已付346932元，可见截止至起诉之日某忧公司租金按照实际租金计算超额支付。

某云公司辩称，双方签订的酒店承包合同系双方真实意思表示，不存在无效可撤销的事由，同时，本案不存在某忧公司的述的营业执照及特种行业许可证的情形。关于疫情期间扣减的情况，在疫情期间某云公司已经给予了2022年3月1日至2022年3月31日的免租期，给予了2022年4月1日至5月31日按照实际承包价格的三分之一12元每平方米，从2022年6月1日至2022年9月30日按照实际承包价格二分之一18元每平的价格，总共给对方扣减了346086元的租金。某云公司却一直向某云公司的上家持续支付租金，某云公司的上家没有给某云公司扣减过租金，但某云公司却给对方扣减了346086元的租金，某云公司的损失还包括在被上诉人方租赁期间的装修装饰折旧损失。关于一审判决租金计算基本没有问题，只是节日存在问题，关于被上诉人提出的在2021年9月1日租金20万元及2022年9月3日的租金，一审法院都有给被上诉人记录已付租金，不存在被上诉人所述的未记录。被上诉人不存在其所说的超付租金的情况。根据实际情况可知，包括某云公司的催款记录及催款信息、函件，被上诉人没有一期是准时支付。某云公司因承受不住租金的损失及装修装饰的损失，不得已才向被上诉人提出解除合同。综上，被上诉人的上诉人请求及事实理由没有事实及法律基础，请求驳回某忧公司的上诉人请求。

某云公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1.解除原告、被告之间签订的《酒店承包经营合同》；2.被告立即腾空并返还其承包的某九英里酒店项目房屋；3.被告向原告支付2023年7月1日至2023年9月30日的承包款58602元；4.被告向原告支付违约金56589.5元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2021年7月19日，原、被告签订《酒店承包经营合同》，约定被告承包原告公司的某九英里（位于重庆市渝北区某厂大道××号）酒店项目的经营管理权，由被告向原告支付承包费，被告逾期支付承包费时间超过三十天，原告有权单方解除本合同，并且不退还保证金。合同签订后，原告按照约定向被告交付标的物，但被告并未按时支付承包费，且时间超过三十天，原告已经多次催促被告付款，被告均以各种理由予以拖延推诿，故原告起诉来院。

某忧公司向一审法院提出反诉请求：1.确认原、被告于2021年7月19日签订的《酒店承包经营合同》无效；2.原告立即向被告退还200000元保证金；诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：2021年7月19日，以原告为甲方（发包方）、被告为乙方（承包方），签订《酒店承包经营合同》一份，主要约定：乙方承包经营甲方名下位于某·九英里的酒店项目，乙方对该酒店进行全风险承包经营管理，向甲方缴纳定额承包费。一、合作方式，某云公司某·九英里酒店项目的经营管理权由乙方享有和行使，乙方对酒店自主管理、自主合法经营、自负盈亏，并承担承包经营期间的消防安全、特种行业准入等相关法律责任。酒店的所有权仍归甲方所有。甲方承担酒店自承包经营之日起一年之内发生的非人为原因导致的装修及物品损坏的维修义务（空调，热水，电视，卫生间防水除外），一年期满后由乙方自行承担维修和更换义务。二、承包经营期限、自甲方装修完成并取得酒店经营特种行业许可证、2022年2月1日后且酒店楼下主马路通车（认定标准：主马路前后围挡拆除）之日起，承包经营期限为10年。合同期满乙方在同等条件下享有优先承包经营权，合同期满的承包费用随行就市而定。三、承包费金额及支付方式，1、承包费不含税，以自然年为计算方式，2022年36元/㎡/月，2023年40元/㎡/月，2024年45元/㎡/月，2025年45元/㎡/月，2026年46元/㎡/月，2027年46元/㎡/月，2028年48元/㎡/月，2029年48元/㎡/月，2030年50元/㎡/月，2031年50元/㎡/月，乙方另行承担相应税费。2.付款方式：酒店装修空调主机安装完成支付首期3个月承包费。后续承包费按每三个月为一个支付周期先付后用，乙方应当在每个支付周期开始的前三个工作日之前支付给甲方(例：2021年12月28日前缴纳2022年1月1日至2022年3月31日期间的承包费，以此类推)。3.保证金约定：甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付保证金20万元，保证金不计息。乙方未按时足额支付保证金，本合同不生效。5.面积计算：2310平方为租金支付面积(另外3个房间根据情况增减)。四、甲方公司状况，甲方向乙方提供某云公司合法有效的营业执照相关证照。七、违约责任，如一方违约，应承担违约责任，并赔偿因违约给对方造成的损失。应承担的违约责任如下：1.乙方逾期向甲方缴纳承包费，以欠付承包费金额为基数计算每月按欠付承包费金额的3%向甲方支付违约金。乙方逾期支付承包费时间超过三十天，甲方有权单方解除本合同，并且不退还保证金。合同还附有酒店物品交接清单。

双方实际履行合同。2021年7月21日，被告向原告支付保证金200000元。原告将住所地在渝北区某大道××号13层、14层、19层、20层的重庆某酒店管理有限公司的营业执照和特种行业许可证交付给了被告。

双方一致确认被告陆续向原告支付租金1192632元。根据被告举示的明细清单，2023年2月18日前已付款为330000元，被告举示的明细清单仅能反映被告向原告付款金额为943152元。

2022年6月1日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《补充协议》一份，主要约定：一、承包期限从2022年3月1日起算，但2022年3月1日至2022年3月31日期间乙方不支付承包费。二、承包费单价：从2022年4月1日至2022年5月31日期间，承包费按12元/㎡/月的单价计算，2022年6月1日至酒店楼下主马路通车且前后围挡拆除之日止，按18元/㎡/月计算承包费；从酒店楼下主马路通车且前后围挡拆除之日起，按原《酒店承包经营合同》的约定单价计算承包费。三、4、5月份租金合计53244元从去年支付的第一笔租金中扣除且算为已经支付（面积按照2218.5平方米计算）。四、除以上约定外，原《酒店承包经营合同》的其他条款不变。

2022年10月，原告的委托诉讼代理人章某荣在微信中向被告法定代表人陈某催收租金。2022年10月10日，章某荣说“合同写的围挡拆除，通路，是10月1号开始通车的”，2022年10月11日，陈某拍摄酒店旁道路照片一张发给章某荣，显示道路通车了，路边还有围挡，并说“路左边还有撒，写的是前后围挡得嘛”，章某荣说“在搞绿化和我们有什么关系”，陈某说“是不是楼下主马路，是不是有围挡，我也搞不懂”。

2023年1月28日，章某荣发“陈总这个月底把账算一下房子交接给我们，该多的租金退回给你，房东那边没有付租金也要我这里退房，没办法了”。

2023年2月18日，原告向被告做出《通知函》：双方就重庆市渝北区某厂大道××号3栋13层14层20层某九英里酒店项目应在2023年2月10日至2023年2月16日内解约及交接结清，贵公司未履行均不配合，正式通知，贵公司应在本函通知之日起在2023年2月18日至2023年2月20日内与我公司结清及交接清楚并搬出本酒店。被告称收悉该函件。

一审法院于2023年7月26日向被告送达了诉状。

庭审中，原告称，2022年10月1日是楼下主马路通车且前后围挡拆除之日，前后围挡指主马路的前后围挡；保证金不予退还；补充协议中已经对租金进行了减免，不再因疫情减免，原告也未享受减免。被告称，同意腾退并交还房屋；2022年10月11日酒店的出入口仍有围挡，前后围挡是指酒店楼下的前后围挡，拆除前后围挡的日期是2022年10月15日；违约金过高，应予以降低；2022年疫情影响应该减免租金。

一审法院认为，原、被告签订的《酒店承包经营合同》虽名为承包经营，其内容实质是转租，承包费实质就是租金，转租是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。被告是否自行办理营业执照和特种行业许可证不影响租赁合同的效力。故对被告确认《酒店承包经营合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持。

关于解除合同。按照《补充协议》的约定，从酒店楼下主马路通车且前后围挡拆除之日起按原《酒店承包经营合同》约定单价计算承包费。双方对“前后围挡”的位置有争议。《补充协议》中特别将“主马路通车”和“前后围挡拆除”作为并列关系进行约定，若前后围挡指主马路的前后围挡，那主马路通车必然是以拆除主马路的前后围挡为前提条件，并不需要再另行进行约定，故根据该条约定的行文及逻辑关系，一审法院认定“前后围挡拆除”应指酒店前后围挡拆除。被告自认在2022年10月15日酒店的前后围挡已拆除，故从2022年10月16日起应按《酒店承包经营合同》约定的单价计算承包费。2022年4月1日至2022年5月31日承包费为12元/㎡/月×2218.5㎡×2个月=53244元。2022年6月1日至2022年10月15日承包费为18元/㎡/月×2218.5㎡×4.5个月=179698.5元。2022年10月16日至2022年12月31日承包费为36元/㎡/月×2218.5㎡×2.5个月=199665元。2023年1月1日至2023年2月18日承包费为40元/㎡/月×2218.5㎡×1.6个月=141984元，共计574591.5元。根据被告举示的银行流水，截止2023年2月18日，被告已付款为330000元，欠付244591.5元，超过30日，故原告有权解除合同。原告主张在2023年2月10日向被告送达了《解约函》，但其证据不足以佐证。但在2023年2月18日的《通知函》中，原告再次表明了应在2023年2月10日至2月16日解约并交接，现再要求被告在2023年2月18日至2023年2月20日内结算交接搬离，故此时，原告解除合同的意思表示已到达被告处，双方签订的《酒店承包经营合同》于2023年2月18日解除。

关于返还房屋。租赁合同解除后，被告应向原告返还房屋，故对原告要求被告腾空并返还某九英里酒店项目房屋的诉讼请求一审法院予以支持。

关于欠付承包款。租赁合同在2023年2月18日解除后，被告继续占用房屋，故应参照合同约定的标准继续支付占用费。原告要求被告支付2023年7月1日至2023年9月30日的承包款即是要求被告支付占用费的意思。截止2023年6月，被告应支付的承包款和占用费共计53244元+179698.5元+199665元+40元/㎡/月×2218.5㎡×6个月=965047.5元，被告已支付1192632元，即已经支付了2023年7月1日起的占用费227584.5元，2023年7月1日至2023年9月30日的占用费应为40元/㎡/月×2218.5㎡×3个月=266220元，故被告还应向原告支付38635.5元。

被告辩称租金还应扣减被告支付的维修费、门牌费、租金计算差价、营业款等。虽然合同约定了原告在一年之内对非人为原因导致的装修及物品损坏承担维修义务，但被告并未举示证据证明已通知原告维修、原告拒绝维修故自行维修，也未举示证据证明其维修的内容均是非人为原因损坏，故对被告扣减维修费的主张一审法院不予采信。合同并未约定门牌费应由原告承担，对租金计算差价、营业款等的扣减，被告也未举示证据予以佐证，一审法院亦不予支持。被告辩称还应享受疫情减免。2022年期间，原告已经给予了被告租金的减免，虽然减免原因涉及道路修建，但该减免的金额已足以弥补因疫情影响原告按公平原则应承担的相关损失，故对被告辩称还应再享受疫情减免的主张一审法院不予采信。

关于违约金。原告主张按照合同第七条按每月欠付承包费金额的3%计算违约金。合同解除后的占用费并无支付时间的约定，对占用费的逾期违约金不予支持。2023年2月18日前的欠付承包费即租金被告已经支付，但原、被告双方仅确认了被告的已付租金总金额为1192632元，原告并未举示证据证明被告具体的付款时间，被告举示的银行流水并不完整，亦不能计算出每期租金的具体支付时间，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于保证金。合同约定，乙方逾期支付承包费时间超过三十天，甲方有权解除合同，并且不退还保证金。故对被告要求原告退还保证金200000元的诉讼请求一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、原告（反诉被告）重庆某商业管理有限公司与被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司签订的《酒店承包经营合同》于2023年2月18日解除；二、被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆某商业管理有限公司腾空并返还某九英里酒店项目房屋；三、被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆某商业管理有限公司支付2023年7月1日至2023年9月30日的占用费38635.5元；四、驳回原告（反诉被告）重庆某商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2956.2元，由原告（反诉被告）重庆某商业管理有限公司负担1956.2元、被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司负担1000元，反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）重庆某酒店管理有限公司负担。”

本院二审期间，某忧公司提交新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

某忧公司提交新证据如下：转款清单及转款凭证一份，拟证明：总共是1392632元，第一笔20万元是保证金，其余1192632元是向原告支付的全部租金。某云公司质证认为，关于所述的金额一审法院是计算了的，不存在所述的超付的情况，一审中是认可欠付某云公司的租金。本院认为，上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，某忧公司、某云公司于2021年7月19日签订《酒店承包经营合同》，其内容实质是转租，转租是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定。某忧公司主张的涉及办理营业执照和特种行业许可证问题，并不影响租赁合同的效力，且某忧公司占用涉案房屋也实际进行也经营活动并未因此受到影响，该合同合法有效。

关于欠付租金金额问题。某忧公司、某云公司于2022年6月1日签订的《补充协议》约定，2022年6月1日至酒店楼下主马路通车且前后围挡拆除之日止，按18元/㎡/月计算承包费；从酒店楼下主马路通车且前后围挡拆除之日起，按原《酒店承包经营合同》的约定单价计算承包费。某云公司主张应以楼下主马路通车且主马路的前后围挡拆除之日即2022年10月1日起按原《酒店承包经营合同》的约定单价计算承包费，某忧公司主张应以酒店的出入口前后围挡拆除日期即2022年10月15日起按原《酒店承包经营合同》的约定单价计算承包费。本院认为，从该条款签订以有利于酒店经营的本意，一审法院根据该条约定的行文及逻辑关系，认定“前后围挡拆除”应指酒店前后围挡拆除日期即2022年10月15日起，按原《酒店承包经营合同》的约定单价计算承包费，并无不当。租赁合同在2023年2月18日解除后，某忧公司继续占用房屋，应参照合同约定的标准继续支付占用费。某云公司主张应以实际交还房屋的时间2023年10月16日计算，但该主张超出其支付2023年7月1日至2023年9月30日租金的诉讼请求，本院不予支持。

关于是否新冠疫情期间租金减免问题。在疫情期间某云公司对某忧公司已经给予了相应的租金减免，一审法院已按公平原则将某忧公司因疫情影响应承担的相关损失予以考量，认为该减免金额已足以弥补因疫情影响，对某忧公司主张的疫情租金减免不予支持，并无不当。

关于违约金和保证金问题，本院赞同一审法院的处理意见及具体理由，不再赘述。

综上所述，重庆某商业管理有限公司、重庆某酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4879.53元，由重庆某商业管理有限公司负担1478.10元；重庆某酒店管理有限公司负担3401.43。

本判决为终审判决。