重庆天骄爱生活服务股份有限公司与刘敏物业服务合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。 法定代表人：汪香澄，总经理。 委托诉讼代理人：李俊，男，该公司员工。 被告：刘敏，女，1982年3月15日出生，汉族，住重庆市巴南区。

原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称爱生活公司）与被告刘敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告爱生活公司委托诉讼代理人李俊与被告刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告爱生活公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2015年8月1日至2021年3月31日的物业服务费13 892.38元、2017年12月1日至2021年3月31日的公摊水电费452.79元、按日千分之三计算的违约金957元；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告系协信星澜汇小区前期物业服务企业。被告是协信星澜汇小区X号房屋业主，未交纳上述期间的服务费及公摊费，原告多次催收未果，遂诉请如上。

被告刘敏辩称，房屋权属、费用单价属实。被告房屋建筑面积79.35平方米。未缴费是因原告没达到服务标准，门禁失效，消防通道存在安全隐患，公共面积楼顶被占用。被告自2015年12月1日起未缴费，不清楚公摊费情况。

本院认为，原告作为依法成立的物业服务企业，与巴南区龙洲湾街道解放村协信星澜汇小区（原名协信解放村）建设单位重庆远域房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，不违反法律禁止性规定，对原告及包括被告在内的全体业主均具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。原告爱生活公司依约对小区提供了整体物业服务，被告及其物业客观上享受了原告的服务，应按合同约定的价格（每月每平方米2.88元）向原告支付物业服务费。结合原告诉请（每月每平方米2.6元），本院确认被告刘敏拖欠2015年8月1日起至2021年3月31日物业费13 892.38元、截至2021年3月31日的公摊水电费452.79元未付，原告要求被告支付上述欠费于法有据，本院予以支持。物业服务具有持续性、整体性特征，原告提供的证据不能证明服务期间的服务质量均能达到合同约定的标准，而被告举示的照片证据一定程度上证明原告的物业服务存在瑕疵，可以支撑其之前拒付物业费是行使履行抗辩权的合约行为，不构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。被告的举证虽然证明原告的服务在某一时间、某一地点存在不足，但并不能代表原告对整个小区多年来的物业服务质量状况，且小区环境的改善和管理，需要物业服务企业、小区开发商、被告在内的全体业主、街道社区等多方面共同努力，而被告拖欠物业费的行为，既不利于小区环境改善，也对其他按约缴费的业主不公，故本院不予支持。被告辩称已付费至2015年12月1日，未提供证据予以证明，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘敏于本判决生效之日起五日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的物业服务费13 892.38元（2015年8月1日至2021年3月31日期间）、公摊水电费452.79元（截至2021年3月31日）；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取91元，由被告刘敏负担，此款原告已自愿垫付，被告刘敏应于支付物业服务费时内迳付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

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