赵某涛、张某与曲靖市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：赵某涛，男，汉族，1990年2月15日生，住曲靖市麒麟区。

原告：张某，女，汉族，1991年12月3日生，住曲靖市麒麟区。

被告：曲靖市某某房地产开发有限公司。

；地址：曲靖市麒麟区。

法定代表人：李某秋。

委托代理人符娜，云南君畅律师事务所律师，一般授权。

原告赵某涛、张某诉被告曲靖市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年8月31日受理后，依法由审判员殷艳玲适用普通程序独任审理，于2023年12月12日公开开庭进行了审理。原告赵某涛、张某及被告委托代理人符娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告（乙方）于2016年9月11日与被告（甲方）签定所购房屋曲靖碧桂园小区226栋3单元301号的《商品房购销合同》，按照合同附录三关于办理《房屋所有权证》第一、二、三条约定，由甲方为乙方代办和领取《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，乙方按照《商品房购销合同》交清房价款、税费、办证费及其它应付款，提供办理《房屋所有权证》所需文件，接受商品房并签署相关收楼文件。在上述条件具备之日起180天内，甲方将办理该商品房《房屋所有权证》所需资料送交产权登记部门，并将向乙方代收的办理该商品房《房屋所有权证》所需税费缴给相关部门。乙方己于合同签定当日（2016年9月11日）付清房屋首付款并提交了身份证、户口簿、婚姻证明等资料，均于当天交由甲方复印留档。该房屋实际交房日期为2017年1月7日，乙方于接房当日己缴纳该房屋契税、维修基金、登记费、印花税票贴花、土地登记费、增加证书工本费、工本费、图件制作费等办理房产证所需缴纳的费用。期间甲方并未主动通知乙方办证事宜，乙方于交房之后多次到甲方销售中心询问产权办理之事，甲方均告知会统一通知办理,如有违约按合同条款处理。直到2022年5月资料才送至曲靖市××，办理不动产权证实际时间为2022年5月30日。甲方延迟办证时间为实际接房日2017年1月7日起180天，即自2017年7月6日至实际办证时间2022年5月30日，共计1789天，按合同附录三第四条约定，若甲方未按约定履行义务，每逾期一天甲方应向乙方支付30元违约金，违约金合计为53670.00元。请求判令：一、被告赔偿原告违约金53670.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，一、原告应当自行办理不动产权属登记，被告只有辅助义务，被告不应对原告未能办理权属登记承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人即本案原告，被告仅是协助义务，被告的协助义务已于2019年8月23日完成案涉楼栋的首次登记时履行完毕。二、因政策变化导致办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》的目的无法实现，办理《不动产权证》必须由业主本人亲自到不动产登记部门申请。在上述事项为合同签订时双方不可预见的客观情况下，被告不应该承担违约责任。曲靖市自2016年11月24日起，在曲靖市麒麟区××开发区（含经开区全托管马龙范围）实施房屋所有权证和国有土地使用权证双证合一，统一为《不动产权证》，办证机构整合、登记程序变化系双方合同签订时不可预见、亦不可归责于被告的原因，被告实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证和国有土地使用权证，所以案涉合同关于办理两证的期限及违约责任的约定因政策原因无法继续适用，被告不应承担两证合一后的逾期办证违约金。三、原告无故拖延领取办证材料，是导致延期办证的主要原因。2019年8月23日被告完成案涉楼栋的首次登记后就及时通知原告领取办证材料，但原告没有及时到售楼部领取，直到2021年5月才领取材料提交到不动产登记中心申请办理不动产权证，原告对延期办证也存在过错。四、违约金属于债权请求权，原告主张的违约金诉讼时效已经经过，不应得到支持。案涉房屋已于2017年1月交付，原告起诉已经超过三年诉讼时效。退一步讲，即使认为违约金债权为继续性债权，诉讼时效也应自原告向法院提起诉讼之日倒退三年开始计算，对已经超过诉讼时效的违约金不应支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。

原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：

一、原告身份证复印件、被告工商信息，证明原、被告主体资格。

二、《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各一份，证明2016年9月11日原、被告签订购房合同约定的权利义务内容。

三、《委托办理权属登记协议书》复印件一份，证明原、被告约定被告应于具备办理房产证之日起180天内代为办理产权登记。

四、物业及资料移交书复印件一份、收据复印件二份，证明2017年1月7日被告向原告交房，同日原告已交纳相关税费，具备办证条件，但被告逾期未予办理。

五、不动产权证复印件一份，证明2022年5月30日原告才办理完毕不动产权证书。

经质证，被告对原告提交的上述证据一、二、五无异议；证据三、四的合法性、真实性、关联性认可，但不认可证明目的，因办证政策变化，需要业主自己办理产权证，原告起诉超过诉讼时效。

被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：

一、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告主体资格。

二、曲靖市人民政府关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的通告（曲政（2016）88号）复印件一份，证明因不动产登记政策变动，导致原、被告商品房购销合同附录三委托办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的目的不能实现，被告不应对原告延期取得《不动产权证》承担责任。

三、碧桂园小区226栋不动产权证复印件、曲靖某某园产权证办理业主资料领取记录表复印件各一份，证明被告在2019年8月23日办理完案涉楼栋产权证后，及时通知原告领取办理《不动产权证》相关材料，被告已经履行完辅助办证的义务，原告在2022年5月才到产权登记部门申请办证和面签，其自身也存在过错。

经质证，原告对被告提交的上述证据一无异议；证据二的真实性无异议，原告接房是在政府发文之后，但被告并未告知原告房屋登记政策变动，仍收取税费等，被告具有过错；证据三的真实性无异议，被告2019年8月才完成楼栋房屋产权登记，2021年才通知原告去领取办证材料，拖延办证不是原告的过错。

本院认为，原、被告提交的上述证据均来源合法，内容客观，与本案具有关联性，能够证明本案相关事实，予以采信。

通过庭审及质证，本院确认如下法律事实：

2016年9月11日，原告赵某涛、张某（乙方）与被告曲靖市某某房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定：1.乙方向甲方购买坐落于曲靖市麒麟区××期××段××幢××单元××号商品房××，套内建筑面积100.21平方米，总价款为546293元；付款方式为分二期支付，2016年9月11日前支付109259元，2016年10月11日前支付437034元。2.甲方应于2017年5月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。3.关于产权登记的约定：乙方自愿委托甲方代为办理该商品房权属登记，该委托的具体事项详见《委托办理权属登记协议书》。《合同补充协议》附录三《委托办理权属登记协议书》约定：一、乙方自愿委托甲方办理并领取所购商品房《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》；二、乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的180天内，将办理该商品房《国有土地使用权证》所需的权属登记资料送交产权登记部门，并将甲方向乙方代收的办理《国有土地使用权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项；2、按国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《国有土地使用权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。三、甲方于领取该商品房的《国有土地使用权证》之日起180天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交产权登记部门，并将甲方向乙方代收的办理《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门。四、若甲方未按本协议第二条和第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天甲方应向乙方支付30元违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款。2017年1月7日，原告办理案涉房屋的接房手续，同日原告向被告交纳维修基金、契税、印花税、土地登记费、所有权证登记费等费用合计19345.26元，被告向原告出具收据予以确认。

2016年11月15日，曲靖市人民政府发布关于曲靖市实施不动产统一登记有关事项的通告（曲政（2016）88号），规定自2016年11月24日起，在曲靖市麒麟区××开发区（含经开区全托管马龙范围）实施不动产统一登记，登记类型包括房屋等建筑物构筑物所有权的首次登记、变更登记、转移登记等类型；登记事项为自2016年11月24日起，各类不动产登记业务统一由曲靖市××办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务；原各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换，在依法办理变更登记、转移登记等业务时，逐步更换为新的不动产权证书。

2019年8月23日，被告取得曲靖市麒麟区碧桂园小区226幢第2-24层的不动产权证。2021年5月中旬，原告从被告处领取了办理案涉房屋的不动产权证书所需的不动产申请书，购房合同，身份证、结婚证复印件，不动产、契税发票、宗地图、分户图等材料，后原告自行到相关部门办理不动产权证，于2022年5月30日取得案涉房屋不动产权证。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。

本案争议焦点为：一、被告曲靖市某某房地产开发有限公司未能在合同约定期限内办理案涉房屋不动产权证是否构成违约；2.违约金应当如何计算。

关于争议焦点一，根据原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》约定：在原告向被告付清全额房款、税费及其他应付款，双方办理完毕相关收楼手续，按国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办证所必须一切文件之日起180日内，被告应将办理房屋《国有土地使用权证》所需权属登记资料移交产权登记部门，被告在领取该商品房《国有土地使用权证》之日起180日内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料移交产权登记部门，并将代收的税费代缴给相关部门。原告已于2017年1月7日办理了接房手续，并向被告签署了委托代办产权登记手续及交纳了相关税费、办证费用，被告应按照合同约定时间向产权登记机关移交办理产权证书所需的资料，同时，原告向被告支付相关税费及办证费用时，本地区已实行两证合一登记，故结合双方合同约定，被告应于办理接房后180日内即2017年7月6日前提交办证资料，但被告未能按期提交办证资料，其于2019年8月23日才完成开发建设的案涉楼栋不动产权证首次登记，2021年5月才通知原告领取相关权属登记资料，由原告自行到产权登记机关办理不动产权证，导致原告所购房屋延期办证的主要过错在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告抗辩因产权登记政策变动，原告应自行办理产权登记，被告的协助义务已于2019年8月23日完成案涉楼栋的首次登记时履行完毕，不应承担违约责任的意见本院不予采纳。因违约金的请求给付是一种继续性债权，该债权的诉讼时效为三年，诉讼时效的期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中被告存在逾期协助办证的违约行为，其作为房地产开发经营者，应当在知晓产权登记政策变化后，及时通知购房者领取办证资料并履行相关协助义务，但被告于2021年5月才向通知原告领取办理产权证书所需资料，应认定原告自此知道合同约定的办证义务主体变更为原告本人，被告未履行合同约定义务。原告于2023年8月31日提起本案诉讼，未超过三年诉讼时效，故被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不能成立。

关于争议焦点二，本案原、被告签订的商品房购销合同补充协议附录三中约定若被告逾期办证，每逾期一天应向原告支付30元违约金，该违约金约定过高，结合当事人的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，本院确定本案违约金由被告一次性补偿原告3000元较为适当。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、由曲靖市某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告赵某涛、张某支付逾期办证违约金3000元。

二、驳回原告赵某涛、张某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1142元（原告已预交），由被告曲靖市某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。