薛某某、贾某某与南充某某商业管理有限公司、四川某某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：薛某某，女，1951年10月12日出生，汉族，住

四川省南充市顺庆区。

原告：贾某某，男，1945年1月13日出生，汉族，住

四川省南充市。

被告：南充某某商业管理有限公司，住所地四川省南充市。

法定代表人：文某某，执行董事。

委托诉讼代理人：徐某某，女，1983年5月19日出生，汉族，住四川省南充市，系公司员工。

被告：四川某某置业有限公司，住所地四川省号。

法定代表人：胡某某，执行董事。

原告薛某某、贾某某与被告南充某某商业管理有限公司（以下简称某乙公司）、四川某某置业有限公司（以下简称某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛某某、贾某某，被告某乙公司的委托诉讼代理人徐某某到庭参加了诉讼。被告某甲公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告薛某某、贾某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告某乙公司支付原告2023年6月1日至2023年11月30日半年租金51286元。2.判令被告某乙公司支付延迟支付租金的违约金至款付清为止；3.判令被告某甲公司承担保证责任；4.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年9月20日，原告向被告某甲公司购买南充××广场××街××栋××层××号××号商铺，商铺总价1282145元。原告与某甲公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2017年9月20日，原告与被告某乙公司签订了《委托代租及统一管理合同》，合同约定原告委托被告某乙公司代租南充××广场××街××栋××层××号××号商铺及管理事项，某甲公司为某乙公司的保证人，对某乙公司的债务承担保证责任。《委托代租及统一管理合同》约定：1.自商铺实际交付之日起算，前27个月属于免租期（含三个月装修免租期），自第28个月起至第63个月届满，委托代租租金（回报）按商铺买卖合同价款的8%（年回报率）计算，即被告某乙公司应向原告支付租金102572元。2.租金应按时每半年支付一次，金额51286元。2023年6月1日至2023年11月30日半年的租金至今逾期未付。根据合同第九条2款约定，被告某乙公司每逾期一日，按应付未付金额的万分之二向原告支付违约金。根据合同第十二条保证条款约定，如某乙公司不履行合同项下委托代租租金（回报）的支付义务，则由某甲公司承担保证责任，保证责任的范围为某乙公司应付未付的委托代租租金（回报）及相关的违约金。综上所述，原告认为合法的租赁合同是受法律保护的，债务应当清偿。被告无视代租合同、无视法律，其行为不仅违背诚信、构成违约，还侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，特提起诉讼，敬请人民法院依法裁决。

被告某乙公司辩称，某乙公司对原、被告之间签订《委托代租及统一管理合同》的事实没有异议。但受疫情、经济下行的大环境影响，商业综合体运营极其困难，某乙公司受履行障碍，继续按照原合同履行对某乙公司明显不公平。请求法院对代租租金及违约金进行依法调减，租金年收益率调整为5%，违约金调整为日万分之一。一、本案出现了情势变更的情形。某乙公司就王府井项目统一承租了900余户业主的房屋，签订《委托代租统一管理合同》的绝大部分时间分布在2014年-2017年期间，租赁期限长达10年、20年，单户业主年度固定租金收益率高达购房款的7%-8%。但合同履行过程中出现了非商业风险的客观情况：一是新冠疫情三年使全球经济下行，某乙公司受影响严重，2023年1月8日虽开始实行乙类乙管但仍未改变现状，反而因疫情后遗症的影响，使经济愈加下行，企业影响更加严重。二是南充大型购物商场迅猛增加，是某乙公司不可预见的非商业风险。签订合同之时，南充大型商场极少，高坪区更无集中型商业综合体，而时至今日南充大型购物商场纵起云涌，高坪更是形成保利、万达等大型购物中心，从而削减了案涉项目的人流量。三是某乙公司系小微企业，没有高瞻远瞩的商业眼界，也没有商业策划团队，对网络购物、电商平台的发展速度以及其对从事实体店经营的传统商业模式的重大冲击是无能力预知的。这些客观因素使某乙公司近年来租金收益不断下行，造成履行障碍，不能按约定金额与时间及时支付业主的收益。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等规定，本着公平原则，应当依法对租金及违约金调减。二、为保证商业体长远持续的运营下去，案涉王府井的返租业主绝大部分均能理解创业公司的困难，现就租金返祖事宜已与公司达成降租协议的业主近460户，已将租金年租金收益率7%或8%降至5%。综上，为了保障王府井商业综合体能够正常运转，保障绝大部分业主的合法权益，请求法院依法对年租金收益率调整为5%，违约金调整为日万分之一。

被告某甲公司未到庭，也未提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：

2017年9月20日，薛某某与某甲公司签订《商品房买卖合同》，约定薛某某购买某甲公司开发预售的位于高坪区××新区××广场××幢××层××号××号。薛某某、贾某某最终实际支付总房款1282145元。案涉房屋办理了川（2021）南充市不动产权第0××2号不动产权证书，权利人为薛某某、贾某某。

2017年9月20日，薛某某（甲方）、某乙公司（乙方）与某甲公司（丙方）签订《委托代租及统一管理合同》（五国风情街Ｂ1层），约定薛某某委托某乙公司直接向某甲公司接收原告购买的商铺，某乙公司协助办理相关交接手续，由某乙公司代为出租和统一管理；委托期限为10年，从本协议签订之日起计算。该铺已于2017年8月31日前由乙方在进行管理与使用，经甲方查看，认可丙方已按甲、丙签订的《商品房买卖合同》的交付条件进行了交付。代租期满后，乙方应负责向甲方按《商品房买卖合同》的交付条件移交商铺。前27个月属于免租期（含3个月装修免租期）；自第28个月起至63个月届满，委托代租租金（回报）按商铺买卖合同价款的8%（年回报率）计算；自第64个月起至123个月届满，甲方回报＝五国风情街该层已售商铺的整体租金总收益×甲方购铺合同价款占该层已售商铺的合同价款总金额的比例（开发商未售房屋不纳入计算），同时乙方承诺保证甲方的年回报率不低于其购铺合同价款的8%；自第28个月起，每满半年，乙方向甲方支付一次委托代租租金（回报），支付标准按前款规定执行。国家税收及政府职能部门应收的各项规费，甲、乙双方依法各自承担。委托期限内，甲方对本合同所涉相关事项及权限的委托为不可撤销委托，甲方须保持本合同下委托持续有效且不可撤销，直至委托期限届满。但因不可抗力因素导致本合同无法继续履行或者双方协商解除的除外。在委托代租及统一管理期限内，非因不可抗力因素，甲、乙双方之任何一方均不得单方解除本合同。甲、乙双方之任何一方单方解除本合同或者单方撤销委托，应按本合同未履行期间委托代租租金（回报）总金额（按8%的年回报率计算）的30%向另一方支付违约金，并赔偿由此造成的全部损失。乙方逾期支付委托代租租金（回报），每逾期一日按应付未付金额的万分之二向甲方支付违约金。如乙方不履行本合同项下委托代租租金（回报）的支付义务，则由丙方承担保证责任，保证责任的范围为乙方应付未付的委托代租租金（回报）及相应的违约金。

按照《委托代租及统一管理合同》约定，某乙公司应当于2023年12月1日向薛某某、贾某某支付2023年6月1日至2023年11月30日期间房屋租金51285.8元（1282145元×8%÷2），但至今未付。

2022年12月26日，国务院应对新型冠状病毒感染疫情联防联控机制综合组发布《关于印发对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”总体方案的通知》，新冠病毒感染由“乙类甲管”调整为“乙类乙管”。

上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同及补充协议、委托代租及统一管理合同、不动产权证书、发票、交易明细、公告、执行立案信息查询、降租协议及情况表等证据经质证在卷佐证，足以认定。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷，依法应当适用当时的法律、司法解释。

薛某某与某甲公司签订的《商品房买卖合同》及《王府井广场<商品房买卖合同>补充协议》，与某甲公司、某乙公司签订的《委托代租及统一管理合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

虽然随着时间的推移，新冠肺炎疫情得到有效控制，但并未像我们期待的一样完全消失，而是进入时起时伏、随时可能小规模爆发的后疫情时代。由于三年疫情带来的持续、深远影响，国内经济形势不因国家宣布新冠病毒感染由“乙类甲管”调整为“乙类乙管”而立即当然恢复如初，仍需经历漫长的恢复期。再则，群众的消费心理与消费习惯已然发生变化，非必要不前往人群聚集的商场等密闭环境已成为人们的共识，这些客观因素确实对某乙公司的经营产生了不利影响。后疫情时代经济社会发展形势与疫情紧密相关，亦是疫情不利影响的延续。对于本案合同当事人来讲，无论是对于疫情本身还是后疫情期间的经济形势均是无法预见的重大变化，这种变化不属于商业风险的范畴，对于双方当事人亦不具有可归责性。这种变化发生在合同订立之后、履行完毕之前，相较于合同订立时的基础条件发生了重大变化，如果继续按照原合同内容履行，将加重承租人的负担并降低其偿债能力，最终影响众多出租人的利益。综上，为加速推进经济复苏，维护社会稳定，基于公平原则，结合国家保护民营企业发展的大政方针，对某乙公司要求调整租金的抗辩意见，本院予以采纳，酌情按合同约定的租金给付周期（即每六个月）减少支付一个月租金。按照《委托代租及统一管理合同》约定，每月的租金为8547.63元（1282145元×8%÷12）。调整后某乙公司应付2023年6月1日至2023年11月30日期间的租金为42738.17元（1282145元×8%÷12×5）。

某乙公司未按照约定日期履行支付租金的义务已构成违约，应当承担违约责任。《委托代租及统一管理合同》约定“乙方逾期支付委托代租租金（回报），每逾期一日按应付未付金额的万分之二向甲方支付违约金”。现疫情虽然已经结束，但经济还处于缓慢复苏阶段，违约金的约定偏高不利于市场主体的良性发展。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案实际情况，本院酌定违约金标准调整为“每逾期一日按应付未付金额的万分之一”支付，故某乙公司应当支付的违约金应以42738.17元为基数从2023年12月1日起按照日万分之一的标准计算至款项付清之日止。

某甲公司自愿提供保证担保，保证责任范围为“某乙公司应付未付的委托代租租金及相应的违约金”，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，某甲公司应当对某乙公司欠付租金及违约金的行为承担连带保证责任。

综上，为维护稳定的社会秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告南充某某商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向薛某某、贾某某支付租金42738.17元，并从2023年12月1日起以42738.17元为基数按照日万分之一的标准计算违约金至款项付清之日止；

二、被告四川某某置业有限公司对上述第一项债务承担连带责任；

三、驳回原告薛某某、贾某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费541元，由被告南充某某商业管理有限公司、四川某某置业有限公司、负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向四川省南充市中级人民法院在线提交上诉状。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。