苏珊杰、广西广汇投资发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：苏珊杰，男，1991年9月29日出生，汉族，住贵港市港北区。

被告：广西广汇投资发展有限公司，住所地：贵港市和平路188号广汇?东湖城“岚湖嘉荷”1幢5-1，统一社会信用代码：914508006648084917。

法定代表人：单文孝，董事长。

委托诉讼代理人：谭振裕，广西诚济律师事务所律师。

原告苏珊杰与被告广西广汇投资发展有限公司（以下简称广汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法由审判员谭孟常适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告苏珊杰、被告的委托诉讼代理人谭振裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

苏珊杰向本院提出诉讼请求:1、请求被告支付逾期办理车位产权证违约金（违约金计算方式：以车位总价7.7万元为基数，按每日万分之一利率计算，从2020年4月11日计至办证之日止）,暂计至起诉之日为4732元；2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由:原告与被告于2018年10月20日签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的广汇·圣湖城15栋2单元042号车位，该车位售价7.7万元。原告己于2018年6月4日缴纳车位款2.7万元，于2018年7月19日向中国银行借款5万元缴纳剩余车位款，共计缴纳7.7万元，并于2018年10月22日到税务局缴纳了车位产权契税。根据合同的第四章第十一条约定，被告应当在2018年10月21日前向原告交付车位，合同第八章第二十条约定，因被告的原因，原告未能在交付之日的365个工作日内取得所有权证书的，双方按照合同附件十二约定，每逾期一日，按日计算，向原告支付己付总房款万分之一的违约金。因此，从2018年10月21日交付之日起算365个工作日，被告应当于2020年4月10日向原告交付车位产权证。然而直到原告起诉之日，被告仍未办理车位产权证，原告去咨询也未向原告说明逾期办证的原因。故向法院起诉请求被告按照合同约定向原告支付2020年4月11日至办证之日，到目前计算违约金为4732元。

广汇公司辩称,一、办理不动产权证涉及三个法律关系：1、开发商与业主的商品房买卖合同法律关系；2、政府部门(包括住建部门、规划部门、不动产登记办证部门)与开发商的行政管理关系；3、不动产登记办证部门与业主的不动产办证关系。在不动产产权证办理过程中，开发商仅为代理办证，办证的主体是不动产登记办证机构与业主，开发商履行的义务包括：交纳土地出让金、办理报批报建手续、交付停车位以及按照规定提交办证资料及办理办证手续。本案中，被告依约履行了其应尽的义务，依法申请贵港市住房和城乡建设局对案涉停车位所在的南区地下室已竣工部分进行规划核实验收，但该局以案涉停车位所在的南区地下室尚未按规划完成建设，未达到办理规划核实条件为由不予办理规划核实，导致被告无法办理南区地下室土地证总证，非被告原因不给原告办理案涉停车位产权证。因此，无法办理不动产权证是由于不动产登记办证机构的原因无法办证，并非由于被告的原因无法办证，应驳回原告对被告的诉请，被告也将积极协调市政府相关部门，加快推进办证手续。二、根据《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第(3)款的约定，买受人自行办理在本合同第二十条第二款约定的业务，所需费用及责任均由买受人自行承担。本案中，原告自行办理案涉地下室停车位不动产权证，自行向税局交纳契税，因此，目前无法办理停车位不动产权证的责任也应由原告自行承担。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经依法开庭审理，本院认定事实如下：2018年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的广汇·圣湖城南区地下室负一层15-042号车位，该车位总价款77000元。《商品房买卖合同（预售）》的第四章第十一条约定，被告应当在2018年10月21日前向原告交付车位。第八章第二十条约定，因被告的原因，原告未能在车位交付之日起365个工作日内取得所有权证书的，双方同意按照合同附件十二批补充协议的约定处理：若因被告的原因，无法在约定时间内办理完成，原告不退车位，每逾期一日，按日计算，向原告支付己付总房款万分之一的违约金。原告在合同签订前已付清购买车位款77000元。

本院认为，按合同约定，被告应当在2018年10月21日前向原告交付车位，原告在车位交付之日起365个工作日内取得车位的所有权证书。据此计算，被告应当在2020年4月9日前办好车位的所有权证书，否则从2020年4月9日起计算逾期办证的违约金。被告至今未能办好车位的所有权证书,应当支付原告自2020年4月10日起计至2021年7月13日止的逾期办证违约金是3542元（77000×0.1‰×460），2021年7月14日起的逾期办证违约金按前述方法计算至实际取得不动产证书之日止。

至于被告抗辩称由于政府原因不能办证，应免除其逾期办证的违约责任问题，《中华人民共和国民法典》第五百九十三条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”因为原、被告双方对逾期办证的违约责任已有明确约定，被告因政府原因或其他第三人的原因造成违约的，依照上述法律规定，均应向原告承担违约责任，故本院对被告的抗辩主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：

一、被告广西广汇投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告苏珊杰自2020年4月9日起计至2021年7月13日止的逾期办证违约金3542元；

二、被告广西广汇投资发展有限公司支付原告苏珊杰逾期办证违约金(违约金计算：以77000元为基数，按日0.1‰计，自2020年7月14日起截止至原告实际取得不动产证书之日止)；

三、前述一、二项被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过原告已付车位款总额的30％。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元，由被告广西广汇投资发展有限公司负担。

本判决为终审判决。