苏某琴与李某桂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：苏某琴，1964年11月10日出生，汉族，住福建省德化县。

委托诉讼代理人：毛梦欣，福建岱仙律师事务所律师。

被告：李某桂，1979年月5日20日出生，汉族，住福建省德化县。

原告苏某琴与被告李某桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2024年4月23日公开开庭进行了审理。原告苏某琴的委托代理人毛梦欣、被告李某桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏某琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除2022年6月15日原告与被告签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付尚欠的租金、水电费等合计人民币28102元及逾期付款利息（自起诉日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、请求依法判令被告支付原告违约金30000元；4、请求依法判令被告承担本案律师费用2500元；5、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2022年6月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份《租赁合同》。合同大致约定如下：甲方将位于浔东南路350号2间商铺出租给乙方作为商业场所使用。租赁期限：自2022年6月15日起至2025年6月15日止，期限叁年。租金及支付方式：租金金额每月4000元。租金预付，甲乙双方自签订本合同之日，乙方按月向甲方支付租金，应于每月15日前支付。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金叁万元整。房屋租赁期间所发生的一切费用（包括水、电、气、卫生费、物业管理费等一切经营开支）由乙方负责。若乙方逾期10日未支付租金，甲方有权单方要求解除合同并收回商铺。违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向守约方赔偿叁万元违约金，违约方应向守约方承担因本合同发生诉讼引起的律师费、诉讼费、保全费等各项费用。双方签订《租赁合同》后，原告依约向被告交付符合标准要求的房屋。被告接受并使用房屋后，却未按约定缴交租金。被告租赁房屋后持续拖欠原告租金，期间仅支付两个月的租金，截止2023年1月15日尚欠24000元租金未支付，另有水电费4103元未支付，以上租金、水电费等合计24000元＋4102元＝28102元。因被告长期拖欠租金，原告按照合同约定要求解除合同，双方协商一致后同意租期截止至2023年1月15日。被告拖欠原告租金至今未支付，其行为已构成根本违约。根据《租赁合同》约定，甲方有权单方面解除本合同并收回商铺。同时，因被告违约应向原告赔偿叁万元违约金，并承担因本合同发生诉讼引起的律师费、诉讼费、保全费等各项费用。为此，现原告为维护自身合法权益，特依法具状向贵院起诉，请求依法判令如上诉求。

李某桂辩称，租赁房屋情况属实，因为疫情原因餐馆没有办法经营，我于2022年12月份就已经与原告沟通解除合同，原告也有答应了解除合同，已经自行协商2023年1月15日解除合同，我有存在违约，无需支付违约金。微信聊天也有说她计算的租金金额不对，根据实际使用期限计算租金和水电费，其余的我都不承担。

苏某琴围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、租赁合同复印件一份，证明原被告于2022年6月15日签订租赁合同，约定的相关权利义务。经李某桂质证，对租赁合同的真实性无意见，对合同中的第五条、第六条的内容合法性有异议。

李某桂围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《租赁合同》一份，证明2022年6月15日，原告将案涉商铺出租给被告的事实，双方就租赁期限、租金、租金支付方式时间、逾期支付租金的违约责任等内容均作出明确约定的事实。2、原告与被告之间的微信聊天记录截图一份（微信号为“×××90”、微信名为“苏琴2”与微信号为“×××18”、微信昵称为“顺风顺雨”）及其附件五份，证明原告通过微信与被告核对每月水电费及租金缴交情况，被告尚欠租金、水电费合计28102元未付的事实。3、电子发票一份，证明被告长期拖欠租金，原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼所产生的聘请律师费用2500元。4、结婚证、产权证各一份，证明原告苏某琴与林友星系夫妻，双方婚后共同建置案涉租赁房产系夫妻共同财产，且林友星现已过世，由原告苏某琴负责处理房屋租赁事宜的事实。经李某桂质证据认为，对证据1.2.3.4的真实性没有异议，但证据3的租金数额苏某琴计算错误，只欠4个月租金。经审查，苏某琴提交的证据1.2.3.4，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，依法予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2022年6月15日，苏某琴（为甲方）与李某桂（为乙方）签订一份《租赁合同》，合同大致约定如下：甲方将位于浔东南路350号2间商铺租给乙方作为商业场所使用。租赁期限：自2022年6月15日起至2025年6月15日止，期限叁年。租金及支付方式：租金金额每月4000元；租金预付，甲乙双方自签订本合同之日，乙方按月向甲方支付租金，应于每月15日前支付；乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金叁万元整。房屋的附属设施及费用承担：房屋租赁期间所发生的一切费用（包括水、电、气、卫生费、物业管理费等一切经营开支）由乙方负责；房屋里的设备为甲方所有，乙方只有使用权，待租赁时间到后，需归还甲方。合同解除：若乙方逾期10日未支付租金，甲方有权单方要求解除合同并收回商铺。违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向守约方赔偿叁万元违约金，违约方应向守约方承担因本合同发生诉讼引起的律师费、诉讼费、保全费等各项费用。双方签订《租赁合同》后，苏某琴依约向李某桂交付案涉租赁房屋及房屋里的设备（经营餐饮的设备），李某桂接受并使用租赁房屋和设备，期间只支付二个月的租金，因疫情原因李某桂经营餐饮困难停业，于2022年12月间向苏某琴提出解除租赁合同的要求，并将案涉租赁房屋和房屋内的设备交还给苏某琴，苏某琴同意于2023年1月15日解除合同，但双方未直接结算尚欠的租金和水电费用。2023年1月9日苏某琴通过微信向李某桂发送2022年6月至12月的水电费用清单，总计为4103元；2023年2月8日向李某桂发送尚欠的租金24000元和水电费4103元清单进行催讨（该清单载明的应收取租金期间7个月误计算为8个月，李某桂实际尚欠租金是20000元，不是24000元），李某桂未予支付，嗣后，苏某琴多次通过电话和微信向李某桂催讨，李某桂均不予回复。2023年11月21日苏某琴支付律师费2500元委托福建岱仙律师事务所律师提起本案诉讼并于2023年11月24日向本院提交起诉状，要求李某桂承担相应的法律责任。

本院认为，苏某琴与李某桂签订的《租赁合同》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效部分，受法律保护，双方应严格依照合同约定履行。租赁期限款满前，双方虽未签订书面解除《租赁合同》，但已口头协商同意解除合同，李某桂返还了租赁物，合同已实际解除，故本案没有必要判决解除合同。李某桂应依合同约定应支付至2023年1月份的租金和水电费，李某桂尚欠苏某琴租金20000元及水电费4103元事实清楚，李某桂应予支付，故苏某琴要求李某桂支付拖欠的租金及水电费等合计28012元的诉讼请求，本院予以部分支持。李某桂拖欠租金给苏某琴造成了利息损失，故苏某琴要求李某桂支付尚欠租金自起诉日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定违约方应向守约方承担因本合同发生诉讼引起的律师费、诉讼费、保全费等各项费用。因李某桂违约拖欠租金解除合同，解除合同后经苏某琴多次催讨又未能支付租金，故苏某琴要求李某桂承担律师费2500元的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款之规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故苏某琴要求李某桂支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，苏某琴的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第九十条之规定，判决如下：

一、李某桂应于本判决生效之日起十五日内支付给苏某琴租金2000元、水电费4103元，合计24103元及利息（自2023年11月24日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。

二、李某桂应于于本判决生效之日起十五日内支付给苏某琴律师费2500元。

三、驳回苏某琴的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1315元，由苏某琴负担849元，李某桂负担466元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附：一、本案适用的主要法律条文：

1.《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

二、执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。