王某某、Ａ公司（变更前为江苏Ｂ公司）物业服务合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：王某某，女，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。

委托诉讼代理人：许某某，男，系王某某丈夫，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。

被上诉人（原审原告）：A公司（变更前为江苏B公司），住所地江苏省盐城市。

负责人:施某，该分公司经理。

委托诉讼代理人：陈某某，江苏某律师事务所律师。

上诉人王某某因与被上诉人A公司（以下简称A公司）物业服务合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2024）苏0991民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人王某某提出上诉请求：撤销盐城经济技术开发区人民法院（2024）苏0991民初211号民事判决，依法改判。事实与理由：一审期间王某某所提交的证据足以证明A公司未完全按照双方合同履行义务。现场机械车位仍处于无人值守状态，无法满足使用功能；消防未按规定进行检测，未见服务期间的第三方检测报告；未及时公示属于业主的公共收益，严重损害了业主的合法权益。

被上诉人A公司答辩称：1.机械车位改造是在政府相关文件要求下进行的，王某某未购买产权车位，且该机械车位与本案不具有关联性。2.消防检测是由市场监督局检测检查，与本案无关。3.关于公示业主公共收益，A公司在公示栏里有公示。另外，王某某在上诉后开庭前已经主动履行了一审判决，在二审没有任何新证据的情况下继续上诉，应予以驳回。

A公司向一审法院提出诉讼请求：1.王某某向A公司支付2019年3月2日至2022年12月31日拖欠的物管费63534元、违约金20000元，合计83534元；2.诉讼费用由王某某承担。

一审法院认定事实：一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业服务合同的时间：2018年3月1日，王某某与A公司签订的《前期物业管理服务协议》，协议自签字之日生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止。

二、小区位置和名称：盐城市某广场。

三、物业服务合同约定的服务期限：自签字之日至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止。

四、物业服务合同约定的物业费标准：办公物业费标准为3.4元/㎡/月（其中公共能耗费0.6元/㎡/月）。装修管理服务费30元/㎡，按建筑面积收取，办理装修手续时一次性收取。

五、物业服务合同约定的物业费交纳日期：入住时交纳十二个月的物业管理服务费，以后按年度交纳物业服务费，在每年的1月10日前交纳本年度的物业管理服务费。

六、物业服务合同约定逾期支付物业费违约金标准：王某某与A公司签订的《前期物业管理服务协议》第十条约定：乙方违反协议，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业服务费用10%的标准向甲方支付违约金。

七、业主房产位置：某广场4栋2301、2302、2312室。

八、房产用途：办公。

九、房产建筑面积：167.13㎡、138.48㎡、100.89㎡，合计406.50㎡。

十、业主每年应交纳物业费数额：16585.20元/年。

十一、业主欠付物业费期间：2019年3月2日至2022年12月31日。

十二、业主欠付物业费总数：63530.53元。

十三、A公司诉讼请求的计算方式：物业费：406.52㎡×3.4元/月•㎡×（45个月+29天/30天）=63534元。违约金：按合同约定的千分之三主张过高（63534*3‰=69569.73元），A公司按照2万元主张。

十四、其他事项：2018年3月1日，王某某缴纳案涉3室装修保证金6000元、装修管理服务费1220元。

以上事项中，双方有争议的事项为第十三项、第十四项。

一审法院认为，A公司为某广场提供了物业服务，王某某作为业主应当履行物业服务费缴费义务。关于A公司物业服务质量是否存在瑕疵，综合审查A公司服务情况以及王某某提供的证据，A公司在物业公共服务管理上确存在一定的不到位的情况，故对A公司主张的物业服务费，酌情支持60000元，对A公司主张的违约金不予支持。关于装修保证金6000元，A公司同意在本案中予以抵扣，故王某某仍差欠A公司物业服务费54000元。王某某辩称装修管理服务费1220元应当退还，一审法院认为，该费用的收取依据双方合同约定，且该费用的收取不违反法律、行政法规，王某某要求退还无事实和法律依据，故对王某某该辩称不予采纳。综上，对A公司的诉讼请求，依法支持王某某支付A公司2019年3月2日至2022年12月31日的物业服务费54000元（已抵扣装修保证金6000元），对A公司超出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，一审法院判决：一、王某某于判决生效之日起十日内支付A公司自2019年3月2日至2022年12月31日期间欠付的物业服务费54000元。二、驳回A公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1890元，依法减半收取945元，由A公司负担334元，由王某某负担611元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人A公司提交证据1，2024年5月29日王某某向A公司缴纳物业费的增值税专用发票一份，证明王某某已将2019年3月2日到2024年12月31日的物业费全部缴纳完毕。证据2，2022年小区公共事务公开公示牌照片一张，证明A公司已将相关物业管理事务公开向业主公示。证据3，2024年5月20日，A公司向盐城某广场4号楼2301室送达的整改通知单，证明该户存在违规搭建阳台等问题。证据4，盐城市公安消防支队盐公消验字【2016】第0422号《建设工程消防验收意见书》证明某广场4#-6#楼及地下车库、气体灭火建设工程已经消防验收合格。上诉人王某某质证认为，被上诉人提交的证据1情况属实，王某某已缴纳了相应的物业费。证据2仅能证明被上诉人公示了基本服务费的收支情况，但被上诉人没有对公共收益的收支情况予以公示。证据3，与本案无关联性。王某某对A公司提交的证据4未发表质证意见。本院经审查认为，A公司提交的证据1、2、4真实、合法，与本案有关联，本院依法予以确认；证据3因与本案无关联，依法不予采信。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，2024年7月4日，江苏B公司名称变更登记为A公司。

本院还查明，2024年5月29日，王某某通过江苏富鹏建设有限公司向A公司缴纳了案涉房产2019年3月2日至2024年12月31日的物业费，共计87172元。

本案二审争议焦点：A公司是否按照物业合同约定的内容向王某某提供了物业服务？王某某要求调整物业服务费用有无相关依据？

本院认为，2018年3月1日王某某与A公司签订的《盐城某广场前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行义务。

关于A公司是否按照物业合同约定的内容向王某某提供了物业服务；王某某要求调整物业服务费用有无相关依据的问题。王某某上诉提出A公司存在机械车位无人值守状况；未按规定检测消防设备、无第三方检测报告；未公示公共收益等情形。经查，首先，二审庭审期间，上诉人王某某的代理人明确表示机械车位于2023年5、6月份左右改造，之前一直是正常地下车库。而本案A公司主张的系2019年3月2日至2022年12月31日期间的物业费。故，对2023年A公司是否存在物业服务不到位的情形，本院不予理涉。其次，经一二审法院审查，结合双方当事人提交的证据材料，可以认定A公司的确存在部分物业服务不到位的情况，一审法院酌情对A公司主张的物业费予以核减，且未支持A公司的违约金主张，并无不当。最后，王某某于2024年5月29日向A公司缴纳了案涉房屋2019年3月2日到2024年12月31日的物业费。即，案涉《盐城某广场前期物业管理服务协议》约定缴纳物业费的合同义务已经全部履行完毕。故王某某现要求对A公司主张的物业费再行调整，无事实和法律依据。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1890元，由王某某负担。

本判决为终审判决。