王某、长春万某京诚房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：王某，男，1972年5月30日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。

委托诉讼代理人：赵智，吉林扬诺律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：长春万某京诚房地产开发有限公司，地址吉林省长春市二道区。

法定代表人：李某汇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘铭，吉林朗业律师事务所律师

上诉人王某因与被上诉人长春万某京诚房地产开发有限公司（以下简称万某地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2024）吉0105民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

王某上诉请求：1、撤销长春市二道区人民法院作出的（2024）吉0105民初615号民事判决，依法驳回一审原告的全部诉讼请求；2、本案上诉费用由万某地产承担。事实和理由：一审法院关于租赁合同主体认定错误，租赁合同的承租人已经变更为芊某园餐饮（长春）有限公司，王某不再是租赁合同的承租人。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第七十五条作出一审判决，属于适用法律错误。一、万某地产与芊某园餐饮（长春）有限公司（以下简称“芊某园公司”"）以签署《万某长春1948S11／12商业租赁合同条款补充说明》（以下简称“补充协议”）的方式，将原承租合同中承租人的权利及义务转移给芊某园公司。1、2017年12月21日，芊某园公司已经取代王某，成为与万某地产履行租赁合同的主体。2014年1月21日王某与万某地产签署《万某长春1948S11号商业租赁合同》、《万某长春1948S12号商业租赁合同》（以下简称“原租赁合同"），租赁期间自2014年7月1日至2022年6月30日。2017年12月21日，万某地产与案外人芊某园公司就以上两份合同签署补充协议。该协议中“双方会签及盖章”处，由万某地产与芊某园公司同时加盖公章以及法定代表人名章确认，王某在一审中提供了补充协议原件。该补充协议中约定，经双方协商，就2014年签署的《万某长春1948S11号商业租赁合同》、《万某长春1948S12号商业租赁合同》签署备忘，借此作为对原合同条款的调整和补充。还约定，原合同与本补充说明不一致的相关条款以本补充说明为准，本补充说明自双方签字之日起生效。该协议除了管理费的内容与原合同不同以外，双方均加盖公章的行为表明，两份原合同的全部条款的履行主体，租赁合同的承租方已经由王某变更为芊某园公司。《民法典》第五百五十五条，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，该补充协议即是经万某地产同意，原租赁合同中的承租人由王某转为芊某园公司，并以签订补充协议的形式，由作为出租方的万某地产与承租方芊某园公司共同加盖公章予以确认。万某地产在与芊某园公司签订补充协议后，与芊某园公司实际履行了租赁合同。2、万某地产在与芊某园公司签订补充协议后，向芊某园公司发出优先购买租赁房屋的《通知函》，该事实也能够证明案涉合同的承租人已经变更为芊某园公司。因法律规定承租人有优先购买权，万某地产于2018年1月29日向芊某园（长春）有限公司发出了优先购买《通知函》，函中写明“致：芊某园餐饮（长春）有限公司您与我公司于2014年1月21日签订了《万某长春1948S11号商业租赁合同》、《万某长春1948S11号商业租赁合同》”。该《通知函》并没有向王某发出，只是向芊某园公司发出，足以证明，在发出《通知函》时，万某地产已经根据补充协议，进一步确认了租赁合同的承租人已经变更为芊某园公司的事实。3、万某地产2018年3月23日出具的租金发票，均是向芊某园公司开具，也能证明承租人主体已经变更为芊某园公司。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”。因为承租人是芊某园公司，属于付款方。根据法律规定，收款方只能向实际发生业务的一方据实开具发票，万某地产与芊某园公司在2017年12月21日签订补充协议后，因承租人已经变更为芊某园公司，因为芊某园公司属于与万某地产发生经营业务的单位，所以万某地产才向芊某园公司开具了三份共270万元房租的增值税发票。上述270万元的租金，是王某受芊某园公司委托个人汇款到万某公司。如果租赁合同的承租人是王某，付款账户也是王某个人账户，那么万某没有任何理由向芊某园公司开具270万元的增值税发票。万某开具增值税发票时，一定要依据租赁合同，这是一个公司起码必备的财务流程。万某地产开具发票所依据的是上述其与芊某园公司2017年12月21日签订的《万某长春1948S11／12商业租赁合同条款补充说明》如果万某地产所称实际租赁业务是与王某发生，仅是向芊某园公司开具发票，那么，根据相关法律规定，将会因万某地产的开票行为与其所提供的应税服务不符，构成对外虚开增值税专用发票，属于违法行为。任何一家合法经营的公司，都不会随意向不相干的公司虚假开具价值270万元增值税专用发票万某地产是在通过签署补充协议已经将原租赁合同中承租人的权利义务转移给芊某园公司的情况下，才在2018年向芊某园公司开具270万元的增值税专用发票。也正因为如此，万某地产才在2018年1月29日向芊某园公司发出了优先购买《通知函》。二、一审判决适用《中华人民共和国民法典》第七十五条判决王某承担责任，属于适用法律错误。《中华人民共和国民法典》第七十五条，适用的前提是，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，租赁合同的租赁主体已经通过与芊某园公司共同在补充协议上加盖公章的行为将承租人变更为芊某园公司，而且签订协议后，与芊某园公司实际履行合同，收取了芊某园公司的租金，向芊某园公司开具了租金发票，并且按照法律规定向芊某园公司发出了优先购买房屋的通知函。在万某与芊某园公司签订协议之后，收取了芊某园公司租金并开具了270万元的增值税发票，就是芊某园公司以自己的名义与万某公司从事民事活动了。本案争议的租金发生在签订补充协议之后，在此之后，不存在王某个人与万某地产从事租赁民事活动的事实。万某公司在与芊某园公司签订协议并收取租金开具发票的行为，就已经选择并确认变更承租主体为芊某园公司，并与之履行了租赁合同。因此，一审判决适用法律错误。综上，万某地产与芊某园公司2017年12月21日签订的《万某长春1948S11／12商业租赁合同条款补充说明》、万某地产于2018年1月29日向芊某园公司发出的优先购买租赁房屋的《通知函》，以及万某地产于2018年3月23日向芊某园公司出具的三份金额为270万元的增值税专用发票，这五份证据已经形成了一个完整的证据链，能够充分证明，租赁合同中欠付租金的主体为芊某园公司。综上所述，一审判决事实以及适用法律均为错误，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条向贵院提起上诉，请依法纠正一审判决的错误。

万某地产辩称，原审法院认定王某系与万某地产签订案涉租赁合同的相对方，王某应当承担支付租金及违约金的义务，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、2014年1月21日，王某与万某地产签订了S11/S12号楼的《商业租赁合同》，按照合同第2.1条款约定：王某作为承租人，租赁房屋用于“芊锦”的品牌经营。合同签订后，双方从未就合同主体的变更另行签订过其他合同。二、王某承租案涉房屋后，现成立了个体工商户长春市二道区芊某园饭店，后设立了芊某园餐饮（长春）有限公司，两主体在房屋租赁期间均为王某个人实控且均是为了经营“芊锦”餐饮品牌。由此可以解释，王某承租案涉房屋期间，万某地产为何会向长春市二道区芊某园饭店送达催缴通知，向芊某园餐饮（长春）有限公司开具租赁发票。实则符合万某地产与王某房屋租赁期间的合作通知逻辑，并非王某所述的合同主体变更。三、王某作为长春市二道区芊某园饭店的负责人、芊某园餐饮（长春）有限公司的唯一股东，其租赁房屋的目的就是用于“芊锦”的品牌经营，其以自己的名义与万某地产签订租赁合同，万某地产有权要求王某承担合同义务，上述内容符合《民法典》第七十五条之规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

长春万某京诚房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求确认王某与万某地产双方签订的《万某长春1948商业租赁合同（楼号S-11、12）》于2020年6月30日解除；2、请求判令王某向万某地产支付自2019年1月1日至2020年6月30日租金及物业费，共计2294175.6元；3、请求判令王某向万某地产支付截止至2020年6月30日的逾期付款违约金292976.015元；以上诉请暂合计金额：2587151.615元；4、本案诉讼费、保全费、担保费等由王某承担。

一审法院认定事实：2014年1月21日，原告万某地产与被告王某签订了《万某长春1948商业租赁合同（楼号S-11、12）》，合同对于每年的租金、物业费、缴纳方式、租赁期限等情况进行了明确约定，其中S11号楼建筑面积为2426.62平方米、S12号楼建筑面积为703.68平方米，租赁期限为8年，从2014年7月1日起至2022年6月30日止。合同第16.5条约定在租赁期内被告逾期支付租金、物业费等费用……，每逾期一天，则每日按应支付款项的千分之五支付违约金。在原告起诉时，将违约金计算标准降低为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。

另查明，芊某园餐饮（长春）有限公司于2016年9月21日成立，股东（发起人）为王某。

再查明，被告自2019年1月1日起拖欠房租和物业费，至2020年6月30日撤场。拖欠的房屋租金应为第五年和第六年租金，S11号楼月租金应为83405元，S12号楼月租金应为21403元。此前租金由王某缴纳，原告向芊某园餐饮（长春）有限公司开具了租金的增值税专用发票。

一审法院认为，原告万某地产与被告王某签订的《万某长春1948商业租赁合同（楼号S-11、12）》，系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效。被告主张其非合同相对方，非本案适格主体，合同相对方已变更为芊某园餐饮（长春）有限公司。被告向法庭提供的2016年9月18日的合同上未有原告盖章确认，该合同未成立，不产生合同主体变更的法律效果。被告主张原告开具的租金发票名头为芊某园餐饮（长春）有限公司，但案涉租赁房屋的租金系由被告本人所缴纳，合同签订的主体为原、被告双方，发票名头亦不能视为双方对合同主体的变更。根据《中华人民共和国民法典》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”的规定，被告以自己的名义与原告签订租赁合同，原告向被告主张合同项下权益，并无不当。关于原告主张的双方签订《万某长春1948商业租赁合同（楼号S-11、12）》于2020年6月30日解除的诉请，被告亦表示同意，故该诉请法院予以支持。被告自2019年1月1日起拖欠房租和物业费，至2020年6月30日撤场。拖欠的房屋租金应为第五年和第六年租金，S11号楼月租金应为83405元，S12号楼月租金应为21403元，被告欠付原告租金为1886544元。原告主张被告支付欠付物业费，因原、被告之间未能形成物业服务合同关系，且原告未向法庭出示已为被告垫付物业费的相关证据，故关于物业费部分，应由权利人另行主张。被告抗辩自2019年10月开始，S12栋的连廊因属于违章建筑被长春市二道区行政执法局拆除，造成S12栋无法使用，要求扣除部分租金。因原被告之间关于S11号楼和S12号楼是分别签署的租赁合同，如果被告认为S12号楼因为连廊拆除造成无法使用的后果，则S12号楼的租赁目的不能达到，应主动找原告协商解除该楼的租赁合同，而被告从连廊拆除到自行撤场历时将近8个月都未与原告解除合同，则可以认定该连廊的拆除对于S12号楼的使用无明显影响，故被告的此项抗辩主张，法院不予支持。被告提出的芊某园公司缴纳的租赁保证金253374元应抵扣租金的抗辩，原告对保证金收取予以确认，双方合同解除的情况下，保证金应返还被告，在租金中予以扣除。被告抗辩由于疫情原因要求减免1-3个月的租金的主张，由于2020年初，全国突发新冠疫情，系不可归责于原被告双方的原因，故法院酌定减免2个月的租金。综上，被告应支付原告租金1886544元-253374元-209616元=1423554元。被告主张设备设施和装饰装修现值顶抵部分房租的抗辩，被告在法庭释明下，坚持对此部分不提出反诉请求，故本案对被告上述主张不予审理，被告可另循法律途径解决。关于违约金的计算标准，原告起诉时按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算过高，法院酌定以中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典法》第五百零九条、第五百三十三条、第七百零三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四款之规定判决如下：一、原告长春万某京诚房地产开发有限公司与被告王某双方签订《万某长春1948商业租赁合同（楼号S-11、12）》于2020年6月30日解除。二、被告王某欠原告原告长春万某京诚房地产开发有限公司租金1423554元。三、被告王某以1423554元为基数，从2020年6月30日至付清止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准给付违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27498元减半收取13749元，财产保全费5000元，由被告王某负担。

本院二审除一审查明事实外，另查明：王某一审中提交一份2016年9月18日出租方（甲方）为长春万某京诚房地产开发有限公司与承租方（乙方）芊某园餐饮（长春）有限公司签订的《商铺租赁合同》约定乙方承租长春市二道区东盛大街666号“万某长春1948”项目的S12号楼。租赁期限为五年，自2016年9月19日起至2022年9月18日止。但该合同王某未能出示原件。万某地产对该合同真实性不予认可，认为芊某园餐饮（长春）有限公司成立于2016年9月21日，该复印件时间为2016年9月18日，故未成立的公司不能也不可能成为合同的主体。双方履行的合同一直是2014版合同。

2.2017年12月21日万某地产向芊某园餐饮（长春）有限公司发出《万某长春1948S11/12商业租赁合同条款补充说明》一份，约定：依据《中国人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，经贵我双方友好协商，就2014年1月21日签署的《万某长春1948-S11号楼商业租赁合同》、《万某长春1948-S12号楼商业租赁合同》签订如下备忘，借此作为对原合同部分条款的调整及补充，除该备忘修订、补充条款外，原合同其他条款内容仍然具有法律效力。补充内容如下：1、管理费（S11/12租赁合同6.2及附件三：租金及其他费用的支付关于管理费的约定）：商业管理费收取标准为6元/平/月，从经营免租期内开始按季度上打租交付，乙方在约定营业之日前向甲方缴纳第一季度的商业管理费，此后，乙方在每季度第3个月的20日前支付下季度的商业管理费。商业管理费包括商业街区的宣传推广、促销活动、节日包装、日常运营管理、楼体亮化、提供自律停车场等费用支出。甲方依据单独签署的商业管理服务合同为乙方按年开据发票。调整为：16年1月1日至合同截止日期免除管理费。该补充说明加盖万某地产公章、法人章及芊某园餐饮（长春）有限公司公章、王某印。

3.2018年1月29日万某地产向芊某园餐饮（长春）有限公司发出通知函，记载：您与我公司于2014年1月21日签订了《万某长春1948商业租赁合同楼号S-11》及《万某长春1948商业租赁合同楼号S-12》，租赁合同期限为2014年7月1日至2022年6月30日.我公司计划出售您所承租的S-11、S-12两个商铺，并且2016年我公司人员已告知您上述出售意向，经向您了解，2016年至今您从未有购买意向。如您现在存在购买意向，烦请在2018年2月1日前与我公司签订购买合同，并支付100%房款。如您未在规定日期签订合同并全额支付房款，将视为您自愿放弃上述商铺的优先购买权，我公司将出售上述商铺给第三方。

本院认为，王某主张案涉租赁合同已经变更了合同主体，由王某变更为芊某园餐饮（长春）有限公司，王某不应当承担欠付租金的义务。其提供了2016年9月18日万某地产与芊某园餐饮（长春）有限公司签订的《商铺租赁合同》复印件、2017年12月21日万某地产向芊某园餐饮（长春）有限公司发出《万某长春1948S11/12商业租赁合同条款补充说明》、2018年万某地产向芊某园餐饮（长春）有限公司发送的通知函以及万某地产开具的发票，证明双方签订的合同主体已经变更为芊某园餐饮（长春）有限公司，但2017年的《万某长春1948S11/12商业租赁合同条款补充说明》、2018年的通知函，虽向芊某园餐饮（长春）有限公司发出，均未有明确变更合同主体的意思表示；而2016年9月18日万某地产与芊某园餐饮（长春）有限公司签订的《商铺租赁合同》未能提交原件且万某地产对其真实性不予认可，而2017年的《万某长春1948S11/12商业租赁合同条款补充说明》、2018年的通知函中所提及的合同均是2014年1月21日王某与万某地产所签订的，并未提及2016年重新签订了租赁合同，加之案涉房屋的租金一直由王某缴纳，故王某主张合同主体已经变更为芊某园餐饮（长春）有限公司，证据不足。至于王某称2017年的《万某长春1948S11/12商业租赁合同条款补充说明》、2018年的通知函，均由万某地产向芊某园餐饮（长春）有限公司发出，应视为万某地产认可合同主体变更为芊某园餐饮（长春）有限公司，但该两份文件中均提到所依据的是2014年1月21日的租赁合同，而该份合同系王某与万某地产签订，故两份文件仅表明万某地产要求芊某园餐饮（长春）有限公司履行2014年1月21日的租赁合同，并无放弃向王某主张权利的意思表示，故王某该主张无事实和法律依据，本院不予支持。

关于欠付租金的数额及违约金标准，双方均对一审判决金额为1423554元无异议，违约金标准一审法院酌定为按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准给付并无明显不当，且双方对此标准均无异议，故本院应予维持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27498.00元，由王某负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费。纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。