桂平市鑫某甲有限公司、任某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：桂平市鑫某甲有限公司，住所地：广西桂平市中山南路桂金路口东侧，统一社会信用代码：914508××××××××××X7。

法定代表人：古某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：屈某国，广西和清律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑某君，广西佑成律师事务所律师。

被告：任某，男，1986年4月20日出生，汉族，住桂平市，公民身份号码：×××。

原告桂平市鑫某甲有限公司（以下简称鑫某公司）诉被告任某物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2022年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人屈某国到庭参加了诉讼，被告任某经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告物某公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告从2020年4月1日至2021年9月30日的物业管理费2449.16元、电梯运行费513元、生活垃圾费117元；从2020年1月1日至2021年6月30日的居民生活用水费381.06元、水资源费21.9元、污水处理费240.9元、加压用水电费131.4元、公共用电分摊166.46元、公共用水分摊31.28元等合计4052.16元；2、判令被告支付逾期付款违约滞纳金1215.64元；3、案件受理费用由被告承担。原告陈述的事实和理由：原告为被告居住小区前期物业服务企业，为原告提供物业服务，根据前期物业服务合同的约定，被告应当按时足额缴纳和支付物业服务费用，同时被告代收代缴的有关居民环卫生活垃圾费、公共供水供电的费用、公摊水电费用等被告也应当随同物业费用一并缴清，如未能缴清，根据约定应当以欠费金额为基数，按日5‰的标准计算支付违约付款滞纳金（现原告调整为欠费金额的30%）；经过原告以多种方式催收，被告未能主动缴纳，故提起本案诉讼，请求法院依法判决。

被告任某经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，既没有向法庭递交答辩状，也没有向法庭递交任何证据材料，视为被告放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，应由被告自行承担对其不利的法律后果。

根据原告的起诉，法庭归纳本案的调查重点为：1、原告与桂平市金某有限公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效；该合同的效力是否及于本案被告；2、原告收取物业管理费用是否有合法依据；被告尚欠原告的物业管理费等费用是多少；3、被告应否支付逾期付款违约金给原告；被告应否按欠费总金额的30%支付逾期付款违约金给原告；

本院经审理查明以下法律事实：2015年8月26日，桂平市鑫某乙有限公司作为甲方与作为乙方的桂平市鑫某甲有限公司签订《前期物业服务合同》，该服务合同约定鑫某公司为桂平市金源华府的住宅、商场及停车场提供前期物业管理服务。该服务合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业交付后：1、对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本合同向业主收取物业管理服务费及其他应由业主承担之款项。第四条物业服务费用约定：物业服务费用由业主按其总建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业1.05元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米，带电梯物业另收电梯维护费28.5元/月/户。业主应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按季度交纳。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水、电、通讯、有线电视、生活垃圾清运处理等代收代缴收费服务，代收代缴费用不属于物业管理费用，由业主自行承担。业主所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊。第十四条违约责任：三、逾期缴费责任：业主不按约定标准和时间缴纳物业管理服务等有关费用的，乙方有权要求业主限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款滞纳金。第十六条约定，本合同期限自2015年8月26日起至业主委员会成立日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。被告任某于2015年12月1日与出卖人桂平市鑫某乙有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买出卖人开发的座落于桂平市商品房项目名称为桂平市商品房（129.58平方米）。2015年12月1日，被告任某在《承诺书》上签名，确认已详细阅读桂平市鑫某乙有限公司与桂平市鑫某甲有限公司签订的《前期物业服务合同》并同意遵守该合同。2017年10月17日被告任某签收了《金源华府业主收楼确认书》，确认收到桂平市。同日，被告任某与原告鑫某公司签订《委托书》，该委托书约定，被告任某是桂平市业主，任某该套房内所用水、电、垃圾费均为物某公司代收代缴费用，任某应对实际发生的物业管理费用、电梯维护费、生活垃圾费、专项维修资金、水费、电费、公共用水分摊、公共用电分摊、加压用水电费承担直接责任。任某在每季度初收到鑫某公司发出的交费通知单后应及时到鑫某公司交纳相应费用。如任某不按时交纳，逾期一天，自愿按5‰交纳违约金。被告收楼后居住至今拖欠原告上述费用，原告多次向被告催交，但被告均不予交纳，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，桂平市鑫某乙有限公司与桂平市鑫某甲有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告任某与出卖人桂平市鑫某乙有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告任某签名的《承诺书》，被告任某与原告鑫某公司签订的《委托书》均是签署的当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，均是合法有效的，应受法律保护，当事人应当按照合同约定享受合同权利、履行合同义务。被告任某在《承诺书》中已经明确表示知道桂平市鑫某乙有限公司与桂平市鑫某甲有限公司签订的《前期物业服务合同》的内容并同意遵守该合同，原告依约向业主提供了相应的物业服务，被告没有按照合同约定向原告缴纳物业管理费等费用是不对的，被告应按照合同约定向原告补交拖欠的物业管理费及相关费用等共4052.16元。

对于被告应否支付违约金给原告的问题。根据涉案《前期物业服务合同》的约定，原告应当按照约定提供物业服务，被告应当按照约定交纳物业管理费和其他代收费用。被告未按约定的数额和时间交纳物业管理费及其他费用，明显已构成违约，有违民事活动约当遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任，支付逾期缴费的违约金。考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的性质，本案被告明知道有合同约定的情况下而故意不交物业管理费等相关费用，有可能导致原告因物业管理费收取不足不能向小区业主提供优质的物业服务，对其他按时缴纳物业服务费的业主是不公平的。所以本案的违约金认定惩罚性应大于补偿性，兼顾公平、诚实信用的原则，本院认可原告请求的违约金支付以拖欠物业费等费用总金额的30%计付违约金，即被告应支付违约金4052.16元×30%=1215.65元给原告。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条并参照《物业管理条例》（2018年修订）第二十一条、第四十一条、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告任某应支付拖欠的物业管理费、电梯运行费、生活垃圾费、居民生活用水费、水资源费、污水处理费、加压用水电费、公共用电分摊费、公共用水分摊费合计4052.16元给原告桂平市鑫某甲有限公司；

二、被告任某应支付逾期缴费违约金1215.65元给原告桂平市鑫某甲有限公司。

案件受理费25元（原告已预交），由被告任某负担。

上述付款义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。