某公司与杨某、李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：某公司，住所地为南阳市××路××号。

法定代表人：张逸峡，任该公司执行董事兼总经理职务。

委托诉讼代理人：张晓芬，河南盛春律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：杨某，男，汉族，1973年3月24日出生，住河南省桐柏县。

被告：李某，女，汉族，1977年6月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。

原告某公司与被告杨某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年4月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人张晓芬、被告李某到庭参加了诉讼，被告杨某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司向本院提出以下诉讼请求：1．依法判决二被告偿还原告欠款本金3125000元、截止2021年6月15日的利息1284000元，并自2021年6月16日起以3125000元为基数，按一年期市场报价利率4倍支付利息至款付清之日止；2．本案诉讼费用等全部由被告承担。事实和理由：2013年3月15日，郝建国与杨某签订房屋租赁合同一份，合同约定郝建国将其为产权人的坐落在南阳市××路××号曙光大厦楼下以下几个部分：1、一楼西侧部分建筑面积854平方米；2、二楼西侧建筑面积982.38平方米；3、三楼建筑面积1477平方米；4、地下室建筑面积约1000平方米出租给被告杨某使用，双方对租赁期限、租赁费用、违约责任等均做了详细约定。在合同履行过程中，因被告杨某不能按照合同约定支付租金，双方协商一致于2021年6月14日解除了租赁合同，并由二被告于2021年6月29日向原告出具承诺书一份。在承诺书中被告对其所欠租金数额进行了确定，对欠款期间的利息以及还款方式、逾期付款的责任均进行了明确约定。现二被告在出具承诺书后未按照承诺书的内容履行，未支付任何费用，经原告多次催要无果。另，2018年涉案房屋的所有权人由郝建国变更为原告某公司。综上，被告逾期付款的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告无奈提起诉讼，望判如所诉。

被告李某辩称，租房事情属实，下欠租金金额属实，但利息的事情当时原告说可以再商量。

被告杨某未提交答辩意见及相关证据材料。

本院经审理认定事实如下：被告杨某、李某系夫妻关系。位于河南省南阳市卧龙区××街道××社区××路××大厦××幢××单元××室××室××室××室的所有权人现为某公司，房屋建筑面积分别为1226.82平方米、1285.76平方米、1429.03平方米、1429.03平方米，用途均为商业，登记时间为2018年2月6日。

2008年11月26日，案外人郝建国、郝震山（乙方）为购买涉案房屋与南阳市万事达房地产开发有限公司（甲方）签订《土地房产买卖合同》，南阳市药品药材有限责任公司作为项目联建方在该合同上加盖公司印章。

2013年3月15日，被告杨某（乙方，承租方）与案外人郝建国（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：郝建国将其为产权人的座落在南阳市××路××号曙光大厦楼下以下几个部分：（1）一楼西侧部分，建筑面积854平方米，（2）二楼西侧，建筑面积982.38平方米，（3）三楼，建筑面积1477平方米，（4）地下室，建筑面积约1000平方米（上述几部分以房屋所有权证书登记注明的位置为准）出租给杨某使用；出租时间为2013年6月15日起至2021年12月31日止（2013年3月15日至2013年6月14日未装修安装期，装修期内免收租金）；房租前两年不上浮，自第三年起，以后的年租金以上一年租金为基础上浮1.5%，之后每年以此类推……2018年6月15日至2019年6月14日租金为1804319万元人民币，大写壹佰捌拾万肆仟叁佰壹拾玖元整，2019年6月15日至2020年6月14日租金为1831384万元人民币，大写壹佰捌拾万叁万壹仟叁佰捌拾肆元整，2020年6月15日至2021年6月14日租金为1858855万元人民币，大写壹佰捌拾伍万捌仟捌佰伍拾伍元整，2021年6月15日至2021年12月31日租金为1021983万元人民币，大写壹佰零贰万壹仟玖佰捌拾叁元整；租金支付方式：合同签订七日内支付第一年度租金，之后每年六月十五日前交纳次年租金；为了保证房屋完好无损，乙方须交房屋使用保证金壹拾伍万元整，待合同终止后七日内，甲方无息退还乙方；租赁期间，乙方如未按时足额缴纳租金，视为乙方自动终止本合同，甲方有权收回该房屋；乙方如提前解除合同，乙方应按本合同约定的本年度租金支付给甲方叁个月的租金作为补偿；本合同经甲方签字，乙方负责人或授权代理人签章加盖公章后生效，一式贰份，双方各执一份。郝建国、杨某在该合同上签字并捺印。

2017年11月4日，（甲方）南阳市万事达房地产开发有限公司与（乙方）郝建国、郝震山、张文平、郝苹村签订《协议》，约定南阳市中州路曙光大厦地下室及地上1-3层商业用房购买人由郝建国、郝震山、张文平、郝苹村变更为乙方指定的某公司，甲方直接向变更后的某公司履行原合同办理产权证书的义务。

2018年2月6日，涉案房屋所有权人由南阳市药品药材有限责任公司变更为某公司，被告杨某、李某继续向原告某公司支付租金。2021年6月15日，原、被告双方协商一致解除房屋租赁合同。

被告杨某、李某自2018年6月14日起未按时足额支付租金。被告杨某、李某于2018年8月31日、2018年11月30日、2019年7月10日、2020年1月24日通过银行转账方式分别向原告某公司支付租金900,000元、300,000元、300,000元、400,000元。

后因被告未按约足额支付房屋租金，经双方结算，被告杨某、李某于2021年6月29日向原告某公司出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书承诺人：杨某412932197303××××李某412929197706××××承诺人杨某自2013年6月15日起租赁郝建国位于南阳市××路××号曙光大厦商业房，建筑面积地上××层××.38平方，地下××层××平方。自2018年6月14日至2021年6月15日杨某共计欠租金本金大写：叁佰壹拾壹万伍仟元整（小写￥3125000.00），欠利息大写：壹佰贰拾捌万肆仟元整（小写￥1284000.00）双方协商后本金确定还款计划为：2021年10月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2021年11月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2021年12月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年1月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年2月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年3月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年4月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年5月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年6月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年7月还款金额￥300000元（大写叁拾万元整），2022年8月还款金额￥125000元（大写壹拾贰万伍仟元整）。承诺人杨某保证：上述款项，如承诺人杨某逾期支付，按月息2%支付利息至款付清之日止。任何一期欠款到期尚未偿还，郝建国有权要求偿还全部欠款。注：1、本承诺书所涉房屋所有权已经于2018年由郝建国变更为某公司。2、因疫情原因，减免房租1.5个月，减免租金175000元整。3、关于利息的减免额度，视还款情况酌情减少。4、欠款明细附后。5、身份证复印件附后。承诺人：杨某身份证号41293219××××××××，李某身份证号412929197706××××日期2021年6月29日联系电话158××××××××”。《承诺书》后附的《唯爱租金欠款明细账》载明：2018年6月14日以前下欠租金1000000元（2018年8月31日应支付租金600000元，2018年12月31日应支付租金200000元，2019年6月30日应支付租金200000元），2018年8月31日支付租金900000元，下欠租金100000元，逾期应收违约利息日期2018年6月15日-2021年6月14日，违约本金100000元，利率0.02，违约利息天数36个月，应收违约金利息72000元；2018年6月15日-2019年6月14日期间应支付租金1400000元（2018年8月31日应支付租金300000元，2018年11月30日应支付租金300000元，2019年2月28日应支付租金300000元，2019年5月30日应支付租金500000元），实际支付租金1000000元（2018年11月30日支付300000元，2019年7月10日支付300000元，2020年1月24日支付400000元），下欠租金400000元，逾期应收违约利息日期2018年6月15日-2021年6月14日，违约本金400000元，利率0.02，违约利息天数36个月，应收违约金利息金额288000元；2019年6月15日-2020年6月14日期间应支付租金1225000元（因疫情此期间减免1.5个月租金，原租金1400000元，减免175000元，减免后租金1225000元），下欠租金1225000元，逾期应收违约利息日期2019年6月15日-2021年6月14日，违约本金1225000元，利率0.02，逾期利息天数24个月，应收违约利息588000元；2020年6月15日-2021年6月14日期间应支付租金1400000元，下欠租金1400000元，逾期应收违约利息日期2020年6月15日-2021年6月14日，违约本金1400000元，利率0.02，违约利息天数12个月，应收违约利息336000元；以上合计应支付租金5025000元，实际支付租金1900000元，下欠租金3125000元，应收违约利息合计1284000元，欠本息合计4409000元。被告杨某、李某对该明细账确认属实并签字捺印。

承诺书出具后，二被告未按时偿还欠款，双方发生纠纷，原告诉至本院。

在审理过程中，本院向郝建国进行询问，郝建国称对被告杨某、李某出具的承诺书及原被告之间结算的明细账知情，并明确表示转让房屋的同时将涉案房屋的全部权利都转让给原告，同意被告杨某、李某将下欠的全部租金（含2018年2月6日涉案房屋所有权变更前的租金）支付给原告某公司，其不再向二被告主张。

上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、承诺书、银行流水等证据予以证实，当事人所举证据在庭审中进行了出示或宣读，并进行了质证，已记录在卷，本院予以确认。

本院认为，被告杨某与案外人郝建国就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。2017年11月4日，南阳市万事达房地产开发有限公司与郝建国、郝震山、张文平、郝苹村签订《协议》，约定南阳市中州路曙光大厦地下室及地上1-3层商业用房购买人由郝建国、郝震山、张文平、郝苹村变更为其指定的某公司，南阳市万事达房地产开发有限公司直接向变更后的某公司履行原合同办理产权证书的义务。2018年2月6日，涉案房屋所有权人由南阳市药品药材有限责任公司变更为某公司。原告某公司向被告杨某、李某告知所有权变动情况后，二被告继续向原告支付房租，双方之间形成租赁合同关系。在审理过程中，郝建国明确表示同意被告杨某、李某将下欠的全部租金（含2018年2月6日涉案房屋所有权变更前的租金）支付给原告某公司，其不再向二被告主张。后因被告杨某下欠租金未付，2021年6月29日，二被告杨某、李某共同向原告出具了《承诺书》，确认杨某下欠租金3,125,000元并约定还款计划，后附有《唯爱租金欠款明细账》。该《承诺书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效的合同，当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。二被告杨某、李某未按照承诺书约定足额偿还欠款，其行为构成违约，应当承担继续履行的民事违约责任。故二被告杨某、李某应向原告某公司支付租金3,125,000元。

关于利息的问题，被告杨某、李某向原告某公司出具的《承诺书》中约定，二被告应还原告某公司租金3,125,000元、利息1,284,000元，如逾期支付，应当按照月利息2%支付利息至款付清之日止。但双方自2020年8月20日之后的利息约定超出利率保护标准上限，应予调整。现原告某公司要求二被告偿还利息1,284,000元并自2021年6月16日起以3,125,000元为基数，按一年期市场报价利率四倍支付利息至款付清之日止，结合《承诺书》及后附的《唯爱租金欠款明细账》，经核算，被告杨某、李某应向原告某公司支付截止2021年6月15日的利息1,063,774.33元，并应以下欠租金3,125,000元为基数，以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%为计算标准，自2021年6月16日起支付利息至款实际付清之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第五百七十七条、第五百八十三条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：

本判决生效后十日内，被告杨某、李某偿还原告某公司租金3,125,000元，并支付相应的逾期利息（1.截止2021年6月15日的利息1,063,774.33元；2．以下欠租金3,125,000元为基数，以年利率15.4%为计算标准，自2021年6月16日起支付至款实际付清之日止）；

驳回原告某公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23,400元（已减半）、保全费5,000元，共计28,400元，由被告杨某、李某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。