杨同健、郑州恒泓置业有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：杨同健，男，1993年3月5日出生，汉族，住河南省延津县。

委托诉讼代理人：张艳波，河南首航律师事务所律师。

被告：郑州恒泓置业有限公司，住所地郑州市中原区。

法定代表人：刘锴，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。

原告杨同健与被告郑州恒泓置业有限公司（以下简称恒泓公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳波、被告委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨同健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2021年5月28日签订的《郑州恒大林溪苑商品房认购书》；2.判令被告向原告退还2万元；3.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2021年5月27日，原告到被告的楼盘咨询买房事宜，被告的置业顾问对原告承诺恒大集团的所有楼盘均可无理由退房，原告于当日向被告支付了20000元定金，并于次日与被告签订了《郑州恒大林溪苑商品房认购书》。后原告得知该楼盘600米范围内有一大型墓地，但被告在原告签订认购书前并未告知此事，且原告是外地户口也不符合在郑州购房的条件。原告立即要求被告与其解除认购书并向其退还20000元定金，被告却均与拒绝。原告认为被告的行为涉嫌欺诈，现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告恒泓公司辩称：原告支付定金后违约在先，被告并无违约行为，原告不享有预约合同解除权，无权要求返还定金，其诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。

第一、被告从未承诺恒大集团所有楼盘均可无理由退房，原告主张无事实依据。被告为独立法人，未对“恒大集团所有楼盘”的无理由退房事宜作出过任何宣传及承诺，原告主张被告对其承诺无事实依据。

第二、原告主张的村集墓地在被告开发红线以外，被告无约定及法定提示义务，应由原告自身尽到审慎注意义务，墓地事由不构成解除事由。原被告双方的签订认购书，为双方真实意思表示，认购书没有关于墓地的相关约定，原告主张的墓地在被告开发项目红线以外，被告无约定及法定披露义务，加之购买商品房为大宗商品交易，购房者应比其他商品交易有更高的审慎注意义务，应当由原告在购房时对房屋周围的情况自行尽到审慎注意义务，原告作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋，对于其发现的红线外墓地，被告并无法定告知义务。原告签订认购书表明其对房屋周围的环境予以认可，因此，原告主张的墓地不能构成解除事由，也就不享有解除权。

第三、限购政策由郑州市人民政府向社会公众告知，具有对公效力，原告作为购房者，在购房时具备注意义务。原告明知其为郑州市限购对象仍隐瞒事实与被告订立预约合同，存在过错，应当承担缔约过失责任，无权要求返还定金。

本院经审理认定事实如下：2021年5月27日，原告向被告转账支付定金20000元。2021年5月28日，原、被告签订《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》（编号XXXXX）一份，该认购书对原告认购的房屋具体坐落、房屋面积、房屋单价、房屋总价款等进行了约定，同时原告选择一次性付款，于2021年5月30日前支付首期房款597353元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2021年6月15日前付清617353元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大·林溪苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。

诉讼中，原告主张恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日召开新闻发布会，宣布恒大全国所有楼盘住宅自2015年4月16日起实施无理由退房，自决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。恒大地产集团有限公司原持有恒大地产集团郑州有限公司100%股份，后于2021年2月1日变更为90.0001%。恒大地产集团郑州有限公司持有被告恒泓公司100%股份。

上述事实，有《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》、银行转账明细、双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为，恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司的股权结构，以及被告恒泓公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定原告有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被告恒泓公司有约束力。能否适用无理由退房政策，对原告是否向被告恒泓公司交纳2万元定金有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。原告与被告恒泓公司签订的认购书为预约合同，合同中仅对房屋房号和价款作出约定，对交付日期、交付标准、逾期交房的违约责任、装饰设备标准的违约责任、公共配套设施的标准等合同条款均未约定。原告在与被告不能就《商品房买卖合同》具体条款达成一致的情况下，未与被告订立《商品房买卖合同》，不可归责于原告。在被告恒泓公司受无理由退房活动约束的情况下，原告主张解除双方签订的认购书，并主张被告恒泓公司返还其定金20000元，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

一、原告杨同健与被告郑州恒泓置业有限公司签订的《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》（编号XXXXX）自本判决生效之日起解除；

二、被告郑州恒泓置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杨同健20000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计150元，由被告郑州恒泓置业有限公司负担。

本判决为终审判决。