李某、内蒙古某某公司等民事一审民事判决书 中华文库

原告：李某，女，退休人员，内蒙古自治区。

委托诉讼代理人：郭某某，北京大成（济南）律师事务所律师。

被告：内蒙古某某公司，住所地内蒙古自治区。

法定代表人：郝某某，系该公司执行董事。

被告：刘某某，男，无固定职业，现住内蒙古自治区。

委托诉讼代理人：邱某某，女，牧民，住内蒙古自治区。

原告李某与被告内蒙古某某公司(以下简称某某公司）、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告与被告一签订的《房屋租赁合同》解除；2.请求依法判决被告一支付拖欠的房屋租金38000元；3.请求判决被告一支付按本金38000元自2020年10月1日起至付清之日按4倍全国银行间同业拆借中心发布贷款市场报价利率计算的违约金（暂计算至2024年6月4日为20852.96元）；4.请求判决被告二立即从原告所有的房屋内搬出，被告一、被告二承担连带责任赔偿原告因修复房屋造成的经济损失10000元；5.本案诉讼费、执行费等由各被告承担。事实和理由：2018年9月29日，原告与被告一内蒙古某某有限责任公司（现更名为内蒙古某某公司，以下简称“某某公司”）签订房屋租赁合同，约定原告将所有的房屋出租给某某公司，租金人民币12000元/年并每三年上调2000元/年。合同签订后，原告履行了合同义务，将房屋交付某某公司占有。自2020年10月起，某某公司停止支付租金，原告多次索要仍不予支付。某某公司拒不支付租金至今已达三年半之久，导致房屋租赁合同目的完全不能实现，已经根本违约，且某某公司的法定代表人、持股99%的控股股东郝某某因涉嫌诈骗罪被羁押，不可能再继续履行房屋租赁合同。郝某某因与被告二的其他经济纠纷，未经原告同意，将涉案房屋无偿交给被告二非法占有，被告二拾荒为业，将原告的房屋堆满了垃圾，臭不可闻。原告多次要求被告二返还房屋，被告二均拒不搬离。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，判如所请。

被告某某公司辩称，1.对本人给法院造成的司法资源浪费及原告造成的损失表示道歉；2.2017年某某公司与阿某有限公司养老产业拉动房地产销售，原告签订的租赁合同是与怡某甲公司签订的，签订后开发商将房屋交给我们某某公司，我们又将房屋二次装修，同时购买投入养老设施设备，投入使用后暖气不循环冬天没办法入住，因为当时原告丈夫是我的老领导，我们就没有退房，夏天由我办公，冬天用于当库房。3.原告签署的租赁合同是与怡某甲公司签署的，该公司已经注销，与起诉的被告不一致，不是养老集团签署的合同。4.对原告第2项诉讼请求支付拖欠房屋租金38000元，因该房2018年至今都由刘某某居住，我们不应该承担该房屋租金。5.原告主张按照38000元计算违约金没有文字性依据，没有法律依据，怡某甲2018年给原告书写的23000元的欠条是2年4个月的房租，原告与我在疫情期间商量好的年租金10000元，欠条中也没有明确违约金和利息的约定。6.由于我作为某某公司的法定代表人被判有期徒刑，某某公司已经破产所有公司财产和个人财产被冻结全部查封，怡某苑和郝某某我本人没有能力偿还原告的欠款，为了表达对原告的歉意，被告愿给原告38000元的本金或60000元的体检卡作为补偿。

被告刘某某辩称，我是五保户老人，没有地方住，也没有人给养老。当初给郝某某交购房款130000元，但买的房屋没有装修好，是他让我暂住在某某。原告起诉我没有相关依据，我连原告李某也不认识，告我没有道理。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月3日，内蒙古某某有限责任公司名称变更为内蒙古某某公司。

2018年9月29日，原告作为出租方（甲方）与内蒙古某某有限责任公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，租赁标的位于出租给乙方使用；租赁期限共十年；租金为每年12000元，按年结算，租金于房屋交付乙方使用之日起，一个月内付清租金全款,其间每三年上调2000元。同时，该合同对违约责任进行了约定，其中合同第九条约定：“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金50%作为违约金。”双方按照上述合同约定履行已交清截至2020年9月的租金。被告于2023年2月17日向原告出具欠条一张，载明：“今欠房主李某2020年10月至2023年2月28日的房租贰万叁仟元整（23000元整）。房屋所有费用都交清。”现原告以被告自2020年10月起停止支付租金至今，导致房屋租赁合同目的不能实现，于2024年6月13日诉至本院。

另查明，刘某某与邱某某系夫妻，刘某某系刘某某的侄儿子。2018年3月26日，刘某某与内蒙古某某有限责任公司（法定代表人郝某某）签订了购买的《商品房买卖合同》，后合同买受人换成刘某某与邱某某。该合同载明：建筑面积共32.27平方米，精装修每平米价格4028元，价款130000元。刘某某于2018年11月19日已交清房款。合同第三条还约定买受人还可享受某某的全国旅居基地的内部协议价，买受人购买内蒙古××公寓并居住的，每人每月1800元，包括吃、住、娱乐、康复、护理、急救，全国异地旅居养老可享受我养老中心的内部协议价。同时，约定出卖人应在2020年6月30日前交付合同约定的商品房。2018年10月15日郝某某将刘某某安置在案涉其租赁的用于开办某某的居住至今。原告李某请求解除与内蒙古某某有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，按每月1000元计算承担拖欠至起诉之日的房租,要求被告刘某某从案涉房屋内搬出，并要求二被告承担连带责任赔偿原告因修复房屋造成的经济损失10000元。

上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同、欠条、不动产权证各一份及原、被告当庭认可的陈述在卷资证，本院依法予以确认。

本院认为，案涉房屋租赁合同虽然是在民法典施行前签订，但法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。根据《民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，根据庭审查明被告某某公司于2023年2月17日出具欠条证明其拖欠原告李某2020年10月至2023年2月28日期间的房屋租赁费23000元，对此被告某某公司也予以认可，被告从2020年10月至今迟延支付租金，并称现无能力支付拖欠的租费，显然原告房屋租赁的合同目的已不能实现，被告某某公司的行为构成根本违约，故原告要求解除案涉房屋租赁合同于法有据，予以支持。

关于原告主张的租赁费用问题。按一般常理房屋租赁合同解除后，承租人一般都会通过返还房屋、归还钥匙、电话通知和书面确认等方式清理结算与出租人的权利义务关系。原告法定代表人郝某某认可案涉房屋现在的使用者刘某某是由其安置入住至今，双方曾口头协商提前解除案涉房屋租赁合同，虽然双方在2023年2月17日对所欠的租费进行了结算，但某某公司并未提交证据证明其已将房屋交还，且在庭审中查明刘某某现还在案涉房屋中居住，因此，现在证据可以证明某某公司一直在占用租赁房屋，双方这之间的租赁合同并未解除，应当支付租金。现某某公司拖欠原告2020年10月至2023年2月28日房租23000元的事实有双方签订的《房屋租赁合同》及欠条为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告主张增加欠条之后的至起诉之日15个月的租费15000元合情合理。对原告要求被告某某公司支付拖欠的租赁费38000元理由正当，应予支持，同时某某公司作为承租人，在租赁合同届满或终止解除后应当有义务返还租赁物。关于原告要求被告支付违约金的诉求，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的违约责任过高，原告已自行调整按银行贷款利率诉4倍主张，结合被告的现状以及迟延支付租金产生的利息损失情况，酌定对原告主张的违约损失按全国银行间同业拆借中心发布的一年期LPR3.45%计算予以支持。对被告某某公司的关于租赁费与违约金的抗辩意见不予采纳。

关于原告的第四项诉讼请求，判令被告刘某某立即从原告所有的房屋内搬出，由二被告承担连带责任赔偿原告因修复房屋造成的经济损失10000元问题。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，合同相对方为原告与某某公司，刘某某与原告之间无合同相对性，也不是次承租人，而是另一种物权法律关系，不宜在本案中处理。对其主张的10000元损失也未提交证据予以证明，故对其此诉求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条第二款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告李某与内蒙古某某公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；

二、被告内蒙古某某公司于本判决生效之日起十日内向原告李某支付拖欠房租38000元及违约金（计算方式：以38000元为基数，自2020年10月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期LPR3.45%计算）；

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费761元，原告李某已预交，由原告李某承担283元，退还原告李某478元；由被告内蒙古某某公司负担478元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。