方某与潘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：方某，女，1992年10月8日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。

委托诉讼代理人：周某，湖南某律师事务所律师。

被告：潘某，女，1964年5月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。

委托诉讼代理人：吴某，湖南某律师事务所律师。

原告方某诉被告潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方某委托诉讼代理人周某，被告潘某及委托诉讼代理人吴某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告方某向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认双方租赁合同已于2023年7月19号协商解除；2．请求依法判令被告立即返还原告押金31600元、物业费9914元；3．请求依法判令被告立即支付原告违约金10000元；4．本案诉讼费、律师费等合理维权费用由被告承担。事实与理由：2022年10月29日，原告自被告处租赁案涉房产即长沙市开福区××广场××栋××室。2023年月7月19日，经原告与被告协商一致不再继续承租案涉房产，且原告协助被告对外转租案涉房产。后经原告核实，被告非案涉房产实际所有人，被告亦系非法转租。且在原告多次按约向其支付物业费后，被告未能及时缴纳物业费，造成原告与物业产生纠纷，造成损失，被告逾期未缴纳物业费行为已然构成违约。后经原告多次向被告催讨押金、物业费及要求其承担违约责任未果，故为维护原告合法权益，请求判若所请。

被告潘某辩称，被告按约交付房屋给原告后，在租期内，原告通过微信告知8月1日后不再继续承租房产，表示已是明示不再继续履行合同约定的剩余租租期，已构成违约。被告有权没收押金作为违约金。原告要求被告退还物业费没有事实依据。原告提前解约造成被告损失已超过原告支付的押金，综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2022年10月29日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将长沙市开福区万达广场C3栋1106室的房屋租给原告，租赁期限为2年，自2022年10月30日至2024年10月29日，租金15,800元/月，按季度结算，原告应付31,600元押金，在租期内，承租人非因出租方原因提出提前终止合同的，需提前一个月通知出租人，出租人有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租人损失的，承租人需承担赔偿责任。同时，合同还约定，租期内产生的物业费由承租人承担。合同还对其他内容进行了约定。

合同签订后，被告依约向原告交付案涉房屋。

2023年7月19日，原告微信告知被告自2023年8月1日起不再承租案涉房屋。2023年8月1日，原告搬离案涉房屋。原告告知被告后，被告开始对外发布招租信息，被告陈述，目前，案涉房屋处于空置状态。

另查明，经双方庭审确认，承租期间，包含押金在内，原告共计向被告支付190,986元，自2022年10月30日至2023年7月31日，原告应支付物业费16,935.13元，应付租金138,513.33元。

本院认为，一、原被告双方签订的《房地产租赁合同》主要内容没有违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，且形式合法，应属有效，双方均应遵守并严格履行。二、合同履行期内，原告以微信方式提前告知被告自2023年8月1日起不再租赁案涉房屋，且实际于8月1日搬离，可以确认双方合同自2023年8月1日解除。三、原告在租赁期内单方通知被告提前解除合同，构成违约，根据合同约定，被告有权没收押金作为违约金，故原告诉请被告返还押金及要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。四、合同解除后，原告应按合同约定结清合同期内实际产生的费用。根据双方庭审确认，合同履行期内，原告实际付款总额为190,986元，原告应支付物业费16,935.13元，应付租金138,513.33元，同时，因原告违约解除合同应扣除押金作为违约金，故原告共计应向被告支付187,048.46元，多支付3,937.54元，对此金额，被告应退还，对原告超出上述金额的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：

原被告双方签订的《房地产租赁合同》于2023年8月1日起解除；

被告潘某于本判决生效之日起7日内退还原告方某物业费3,937.54元；

驳回原告方某其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费520元（已减半），由被告潘某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

附法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。