张宜成、周伟伟房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：张宜成，男，1979年1月21日生，汉族，个体户，住邳州市。

委托诉讼代理人：张发扬，江苏大运河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：周伟伟，女，1982年7月9日生，汉族，住邳州市。

委托诉讼代理人：刘汉强，系周伟之夫，1979年8月24日生，汉族，住邳州市。

委托诉讼代理人：马希文，江苏金合（邳州）律师事务所律师。

上诉人张宜成因与被上诉人周伟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初9373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宜成的委托诉讼代理人张发扬，被上诉人周伟伟的委托诉讼代理人刘汉强、马希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张宜成上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审的诉讼费由周伟伟承担。事实与理由：1、一审法院认定双方签订的房租租金为每年86000元与事实不符。一审中周伟伟只向法庭提交了合同复印件，并未提供合同原件，双方在签订合同时仅有一份合同原件由周伟伟保存。2、2017年8月2日，双方已经解除租赁合同，张宜成已将房屋腾空交付给周伟伟，不存在支付后期房租的事实。双方签订租赁合同后，因周伟伟隐瞒向案外人借款未偿还的事实，致使张宜成租赁的房屋在租期内被法院强制拍卖影响了张宜成的正常使用。张宜成多次和周伟伟联系协商，但周伟伟一直置之不理。2017年8月2日，双方发生冲突并报警处理，周伟伟将张宜成屋内的门及相关物品损坏，并将大门堵死，致使张宜成无法正常使用房屋。在租期内，因案涉房屋被法院查封，法院联系不到周伟伟，多次找到张宜成要求交付租金以抵扣周伟伟的执行款项，张宜成向邳州市人民法院支付了2万元，加上签订合同时交付的押金2万元及周伟伟认可的收取186000元的租金，张宜成实际支付租金226000元。因此，张宜成不存在欠周伟伟租金的事实。3、在租赁期间内，周伟伟无故损坏上诉人的财产价值数万元，周伟伟应予赔偿。但一审法院没有相应折抵。4、张宜成交付周伟伟的2万元押金应予折抵，周伟伟长期占用上诉人的押金，应支付相应利息。

周伟伟辩称，1、虽然周伟伟在一审时提交的租赁合同系复印件，但张宜成在原审第二次庭审中明确陈述认可房屋租金为每年86000元。且对于租赁合同中约定的包括租金标准等内容均无异议。因此，涉案租赁合同能够作为认定案件事实的依据。2、张宜成诉称2017年8月2日双方已解除租赁合同关系，也不存在欠付租金事实不能成立。首先，张宜成就其主张并未提交任何证据予以证明。且与其一审时的答辩意见相互矛盾。其次，从周伟伟在一审提交的协议书来看，能够证实双方已于2017年8月2日将房屋租赁期限变更至2017年12月31日。如果双方于2017年8月2日已经解除了租赁合同，显然不会在同一天另行就租赁期限达成协议。3、从案外人纪兆冉于2015年3月12日出具的证明来看，张宜成最后一次支付租金的时间为2018年7月底，如果上诉人的主张属实，其再次支付2万元租金与常理不符。张宜成在原审两次庭审中，就房屋租赁终止日期的陈述也不一致。因此，张宜成的该项上诉理由没有事实根据。4、张宜成诉称周伟伟损坏其价值10万元财产与事实不符，且无任何证据予以证明，同时与本案也不属于同一法律关系。不应在本案中一并处理。5、关于张宜成主张去交付了2万元押金，应折抵租金，根据双方签订的租赁合同，其中对押金返还的条件进行明确约定，同时张宜成在承租涉案房屋期间，造成两间房屋的楼梯、卫生间及地面等物品损坏，其在返还房屋时也没有恢复原状，根据约定周伟伟有权扣除押金。

周伟伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令张宜成给付房屋租金101860元及利息（以101860元为本金，按照年利率6%，自2015年8月26日起计算至实际付清之日止）；2、张宜成承担诉讼费。

一审法院认定事实如下：2014年8月26日，周伟伟与张宜成协商签订《租赁协议》一份，约定周伟伟将其所有的位于邳州市间房屋租赁给张宜成用于经营建材生意，租金为每年86000元。租金支付方式为年付。签署租赁合同时须支付第一年租金86000元，下一年度租金于当年度起始之日付清。在签订租赁合同前须交纳租赁押金2万元，租赁期满或合同终止后，张宜成凭水电、暖气费、电话费、物业费相关清单复印件，由周伟伟一次性将租赁押金无息全额退还给张宜成。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，周伟伟即将涉案房屋交付张宜成使用，张宜成向周伟伟交付房屋押金2万元及第一年房屋至今86000元。因案外人纪兆冉申请执行周伟伟、案外人刘汉强民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年5月13日向张宜成送达协助执行通知书，要求冻结周伟伟、刘汉强在张宜成处房屋租金8万元。在冻结期间不允许移转等事宜，否则承担法律责任。后张宜成将部分房屋租金交付执行，由案外人纪兆冉出具收款凭证，分别为：2017年1月24日收条一份，内容为：“今收到张宜成付2015年房租肆万元整（还刘汉强欠款）”。2017年4月13日收条一份，内容为：“今收到张宜成交2016年上半年房租肆万元整（刘汉强还借款）”。2019年3月12日证明一份，内容为：“张宜成付贰万元房租的时间是2018年7月底”。2017年8月2日，双方签订协议书一份，约定：张宜成租赁周伟伟大运河装饰城门面房两间。经双方协商，张宜成使用该房时间至2017年12月31日结束。在此使用期间的房租全部交到法院执行局，作为刘汉强还款。后续使用该门面房房租，由刘汉强交到法院执行局，作为还纪兆冉借款。对于涉案房屋的租赁期限问题，周伟伟诉称房屋租赁至2017年12月31日止。张宜成于第一次庭审中称房屋于2017年8月2日腾空返还给周伟伟，而第二次庭审中称至2017年4月已不再使用涉案房屋了。一审法院认为，双方签订的《租赁协议》、《协议书》均是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应本着诚实、信用的原则履行各自的合同义务，享受相应的合同权益。关于租赁期限问题。双方对于涉案房屋于2014年8月26日即已交付使用均无异议，一审法院依法予以确认，即涉案房屋租赁起始日期为2014年8月26日。而对于租赁终止之日，从双方签订的协议书来看，双方已于2017年8月2日将房屋租赁届满变更至2017年12月31日。张宜成虽然辩称房屋实际返还时间早于上述日期，但并未提供书面的房屋交接证明。且张宜成在两次庭审中陈述的房屋交还日期不相一致，张宜成亦未举证证明房屋实际交还日期。退一步讲，无论是张宜成辩称的2017年4月，还是2017年8月2日，均与于2017年8月2日双方书面协议将租赁期间变更至2017年12月31日止相互矛盾。综上，张宜成的抗辩意见无事实及法律依据，依法不予支持。因而涉案房屋租赁终止之日为2017年12月31日，按照每年租金86000元的标准，张宜成应付租金数额为287923.29元。关于张宜成已付租金数额的问题。庭审中，双方确认张宜成向周伟伟支付年租金86000元及张宜成代周伟伟向其债权人纪兆冉支付10万元，共计186000元。张宜成辩称除上述186000元外，张宜成另支付租金2万元，但并未提供证明加以证明，周伟伟亦不予认可，应由张宜成承担举证不能的法律后果。而对于张宜成交纳的押金2万元，因双方租赁协议中对押金的返还作出了明确的条件要求，双方对于押金应否返还问题存在较大争议，故本案中不予理涉，双方可以另行诉讼解决。综上，张宜成应付租金数额为287923.29元，扣除已支付的186000元，张宜成尚欠周伟伟租金101923.29元。周伟伟主张张宜成支付剩余租金101860元，系对自身权利的处置，并不违法法律规定，依法予以支持。关于周伟伟主张的逾期利息问题。因周伟伟自身原因导致涉案房屋租金被依法查封冻结，一审法院亦向张宜成送达了协助执行通知书，告知张宜成冻结期间不得自行转移房租，其后张宜成也依法履行了协助义务，将部分房租交付法院执行，且根据双方2017年8月2日签订的协议书约定，至2017年12月31日前的房屋租金理应全部交到法院执行部门。因而张宜成在法院冻结期间未能按照合同约定向周伟伟支付有正当理由，不应承担逾期利息。但在合同终止后，张宜成理应及时将房屋租金全部付清，张宜成至今未能付清全部房租，理应承担违约责任。周伟伟主张按照年利率6%主张资金占用期间的利息损失，符合法律规定，依法予以支持，但应自逾期之日即2018年1月1日起计算。遂判决：一、张宜成于判决生效之日起十日内给付周伟伟房屋租金101860元及利息（以101860元为本金，按照年利率6%，自2018年1月1日起计算至实际付清之日止）。二、驳回周伟伟的其他诉讼请求。案件受理费2517元，由张宜成负担。

本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、租赁合同的租金标准和终止时间应如何确定。2、应付租金及已付租金数额该如何确定。本院认为：关于租赁合同的租金标准和终止时间应如何确定的问题。首先，关于租赁合同的租金标准的认定。周伟伟举证的双方于2014年8月26日签订的《房屋租赁协议》载明：案涉房屋租金为86000元/年。一审庭审中张宜成除对租赁合同中租赁期限有异议外，对房屋租赁事实及租赁合同中其他内容均无异议；二审庭审中张宜成亦自认案涉房屋年租金为86000元。故，应当认定案涉房屋年租金为86000元。其次，关于租赁合同终止时间的认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方于2017年8月2日签订的《协议书》载明：张宜成使用房屋的时间变更至2017年12月31日。故，可以认定案涉合同终止时间为2017年12月31日。张宜成虽主张房屋实际返还时间早于该日期，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。关于应付租金及已付租金数额该如何确定的问题。首先，关于张宜成应付租金数额。根据已查明的事实，涉案房屋租赁起始日期为2014年8月26日，终止之日为2017年12月31日，按照年租金86000元的标准计算，张宜成应付租金数额为287923.29元。其次，关于已付租金数额。根据已查明的事实，张宜成向周伟伟支付86000元，张宜成代周伟伟向其债权人纪兆冉支付10万元，共计186000元。张宜成主张另付租金2万元，但并未举证予以证明。张宜成主张交纳的押金2万元应予以抵扣，一审法院基于双方租赁协议中对押金返还所约定的条件以及双方对于押金应否返还问题存在的争议较大，判决本案中不予理涉，双方另诉解决并无不当，本院予以维持。综上，张宜成应付租金数额为287923.29元，扣除已支付的186000元，张宜成尚欠周伟伟租金101923.29元。周伟伟主张张宜成支付剩余租金101860元，系对自身权利的处置，并不违反法律规定，依法予以支持。综上所述，上诉人张宜成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2517元，由张宜成负担。

本判决为终审判决。