广州市房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：明×公司，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：张×，职务总经理。

委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。

被告：上×公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。

法定代表人：詹×。

委托诉讼代理人：张×，男，汉族，系公司职工。

被告：詹×，男，汉族，住福建省莆田市城厢区,

被告：李×，男，汉族，住浙江省永嘉县,

原告明×公司（以下简称明×公司）与被告上×公司（以下简称上×公司）、詹×、李×房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月11日立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告明×公司的委托诉讼代理人宋芊慧，被告上×公司的委托诉讼代理人张×到庭参加诉讼。被告詹×、李×经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告明×公司向本院提出诉讼请求：1.上×公司、詹×支付2021年12月1日至2021年12月7日的租金5345.04元及迟延违约金（以5345.04元为本金，自2021年12月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准计至实际付清之日）；2.上×公司、詹×支付2021年3月15日至2021年5月14日期间的租金差额23670.9元及迟延违约金（以23670.9元为本金，自2021年12月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准计至实际付清之日）；3.上×公司、詹×支付玻璃复原费1477.75元；4.上×公司、詹×支付律师费5000元;5.被告李×对上述债务承担连带责任；6.依法判决三被告承担诉讼费用。事实和理由：2021年3月15日，明×公司与广×公司（以下简称广×公司）签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，将位于广州市×区珠江西路×号×房之自编×单元物业租赁给其作写字楼使用，建筑面积为143.46平方米。同日，明×公司将场地交付给了广×公司，但广×公司至今仍欠缴2021年12月的部分租金，导致原告在2021年12月8日收回涉案场地。经查，广×公司于2022年2月16日注销，上×公司及詹×为其股东。上×公司的股东为李×和李×，该两人分别持股99%、1%，两人的股份比例过于悬殊，上×公司实质为李×一人控制，故应对本案承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。

被告上×公司辩称：1.明×公司要求支付2021年12月1日至2021年12月7日期间的租金没有事实依据，明×公司存在较大过失导致广×公司于12月1日停止缴租并积极协商处理。2.明×公司要求支付2021年3月15日至2021年5月14日期间的租金差额没有依据。因明×公司原因未能按合同履行自己的义务，导致广×公司无法正常经营，是其单方违约。合同期间，广×公司多次要求积极开放节假日陌生访客能正常出入大厦，或提供前台指引，或开放通道闸门。广×公司提出了以下几个方案：有前台指引，但明×公司考虑成本不能实施；做一个广×公司的楼层宣传指引，在节假日使用，但明×公司不同意；节假日既无人值守可以让通往大厦楼上的门闸打开，明×公司以安全为由不同意。广×公司要求明×公司出一个可行的方案，要不就准备放弃场地，明×公司告知可以去投诉物业管理公司即广州市轩景物业管理有限公司，但广×公司没有约束物业管理公司的权利。明×公司管理混乱，且态度恶劣，未能履行自己的房东义务，未能提供人性化解决方案，致广×公司无法经营，明×公司本身也不管事务，存在不诚信经营行为。3.明×公司要求支付复原费，这个要求是在审图通过后，由明×公司强制广×公司签署，违背诚信原则，且房屋交付时原来的位置就是玻璃外墙。4.对于明×公司要求支付律师费的主张，应当驳回。5.李×为前法人，已退出公司事务。6.合同纠纷由明×公司过失所致，应当驳回。

被告詹×、李×没有答辩，也未提交证据及发表质证意见。

经审理查明：位于天河区×路×号×房为明×公司名下物业，规划用途办公。

明×公司（出租人、甲方）与广×公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于天河区×路×号×房自编×单元（以下统称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积143.46平方米等。之后双方签订《租赁合同补充协议一》，约定租赁期限自2021年3月15日至2024年3月31日。3.1履约保证金。（1）履约保证金为相当于本物业叁个月的基本租金金额的租赁保证金71012.70元及相当于叁个月物业管理费金额的物业管理费保证金人民币14202.54元。（2）乙方在签署本协议时，须向甲方缴纳上述的保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保。（4）在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除保证金后，甲方有权书面通知乙方按己被扣除的保证金的数额补足保证金。乙方应在接到书面通知后五日内将保证金补足，未及时补足的，按本协议第12.2条的约定处理。（5）租赁期满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方按照本补充合同第10条规定向甲方交还该房产、结清所有租金、物业管理费、水电费、违约金(如有)等应缴费用及注销租赁合同登记备案、注销以该房产为经营场所/地址的工商登记等全部登记备案手续且乙方退还相关保证金票据给甲方后的三十(30)个工作日内，甲方将保证金(不计利息)退还乙方。3.2租金。（1）租金标准，2021年3月15日至2023年3月14日期间每月租金为23670.9元。租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额。（2）支付方式：按自然月支付，乙方应于每自然月一日前将该月租金存入甲方指定的下述银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日。3.4.水电费、空调费。（1）乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金……该物业乙方应缴纳的水电费周转金共3299.58元。租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。4.租金优惠期：1.以下时段为租金优惠期：从2021年03月15日至2021年05月14日。租金优惠期间，优惠前租金合计人民币47341.8元，当期优惠后租金合计23670.9元。自签订本协议时，乙方应向甲方支付本条项的优惠期租金。上述优惠不包含物业管理费及其他费用的优惠。3.如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受上述租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交己享有的租金优惠。8.关于装修的约定。8.1乙方有权对本物业进行室内装修，但是不能改变其主体结构及外立面(包括本物业与公共通道之间的间隔墙)等甲方规定项目。10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复至首次交付乙方时的原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方(包括门禁、间隔门、灯、天花、窗帘等所有镶嵌物品不可拆除，自然折旧的除外)后迁出本物业。如甲方要求保留装修的，乙方应将本物业设备设施及装修按甲方要求交给甲方。10.3本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和物业管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日之止，如由此导致甲方未能及时将本物业对外出租或者导致甲方向其他承租人支付违约金等损失的，乙方还应当予以赔偿，除此之外乙方无权要求甲方退还履约保证金。若乙方未能按照本款约定在合理期限内将本物业恢复原状的，为了避免损失进一步扩大，甲方可以另行委托第三方代为将本物业恢复原状，因此而产生的一切费用概由乙方承担。10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，乙方己缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。乙方的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，乙方除承担前述违约责任外，还须足额支付给甲方自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。10.5.如乙方在未清缴应付租金、水电费、物业管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权。乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。12.2乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施进行催收：……（4）逾期超过7日的，甲方有权单方解除合同，没收乙方的保证金，并且甲方或其指定的物业管理公司有权采取包括但不限于上锁、取消门禁授权等措施控制乙方在本物业的人员进出。12.3甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金……（2）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过7日的……12.10乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、物业管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2021年3月15日，明×公司向广×公司交付涉案房屋。明×公司与上×公司在庭审中确认，广×公司支付租金至2021年11月30日并支付了租赁保证金71012.7元及水电费周转金3299.58元。明×公司在庭审中陈述，物业公司另案起算要求上×公司、詹×、李×支付水电费，所以未退回上述水电费周转金。上×公司在庭审中陈述，同意将已支付的周转金抵扣欠付的费用。

2021年4月25日，广×公司向明×公司出具《承诺函》，记载其将对涉案房屋大厅东南角墙体进行装修，即将墙体装修为玻璃……租赁期限届满，若本公司未继续租赁标的物业的，则本公司在退场前，将会对该墙体进行复原，即将玻璃复原为墙体(与贵司交付标的房屋一致)，并通过大厦物业公司验收合格，相关费用均由本公司承担。

上×公司在庭审中陈述，广×公司是做钟表维修的，周末及节假日客人比较多，但明×公司关了一楼闸机，没有引导台，也没有人值班，导致客户无法上楼，所以才在2021年9月1日与明×公司员工沟通退租，但明×公司不同意退租，要求更换场地。明×公司认为租户承租时会有一个访客权限，可以将权限二维码截图发给访客，门禁就可以开启，所以周末是可以进入场地办公的。为证明自己的陈述，上×公司提供了其公司员工张×与×租务经理袁×、×客户大使林×及凌×的微信聊天记录。其中张×与袁×的微信聊天记录显示：2021年8月27日，张×：“物业不给我们放，楼下周六周天又没有人，我们的客户有的自己开车过来的，不知道上来”。2021年9月1日，张×：“我们准备退租了”。袁×：“你们要提前退租？”。张杰：“……因为这个月现在已经快到期的，然后我在想这边的话物业不肯作出调整，那我们可能这样子算了……”。

因广×公司未按时支付租金，明×公司于2021年12月7日向广×公司位于涉案房屋的地址发出《2021年12月催款通知书》，又于2021年12月15日向广×公司位于涉案房屋的地址发出《关于解除租赁合同的通知》。上述快递均因拒收被退回。明×公司在庭审中陈述，其于2021年12月8日收回租赁物。

为证明发生了玻璃复原费，明×公司提供了复原估算清单及照片。明×公司在庭审中陈述，其已经支付了玻璃复原费1477.75元，但没有证据提供。

为证明实现本案债权支出了律师费，明×公司提供其与广东广之洲律师事务所签订的《委托合同》及金额为5000元的转账凭证。

另查明，广×公司的股东为詹×及上×公司，已于2022年2月16日注销登记。上×公司的股东为李×及案外人李×，其中李×持股比例99%，认缴出资日期为2049年12月30日，李×持股比例1%，认缴出资日期为2039年12月30日。上×公司在庭审中陈述，广×公司注销前清算组成员为上×公司及詹×，注销前未通知明×公司申报债权。

本院认为，被告李×、詹×经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。明×公司与广×公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定。明×公司已将涉案房屋交付广×公司使用，广×公司应当按照合同约定支付租金。广×公司提供的证据不足以证明其无法使用涉案租赁物，其未按时支付租金，构成违约。明×公司自述于2021年12月8日收回涉案房屋，其要求广×公司支付2021年12月1日至2021年12月7日期间的租金5345.04元（23670.9元/31天×7天）、2021年3月15日至2021年5月14日期间的租金差额23670.9元及律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。因广×公司已支付水电费周转金3299.58元，而明×公司陈述物业公司已就广×公司欠付的水电费另案提起诉讼，故明×公司应当退还上述水电费周转金3299.58元，扣除上述费用后，广×公司应当支付25716.36元（23670.9元+5345.04元-3299.58元）。广×公司至今未能支付上述费用，应当支付违约金。考虑到上×公司并未明确水电费周转金抵扣哪一项欠付费用。本院酌情从合同解除之日即2021年12月8日起算违约金，违约金以25716.36元为本金，按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止。明×公司要求按照LPR的4倍计算并无依据。

明×公司并未提供证据证明实际支付了复原费，故对其该项主张，本院不予支持。

广×公司已于2022年2月16日注销登记。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”上×公司确认广×公司注销前未书面通知明×公司，明×公司要求作为广×公司股东的上×公司及詹×对广×公司的上述债务承担清偿责任，合理有据，本院予以支持。明×公司要求以李×持有上×公司99%的股份为由要求其承担连带责任并无依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告上×公司、詹×应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告明×公司支付2021年12月1日至2021年12月7日期间的租金和2021年3月15日至2021年5月14日期间的租金差额合计25716.36元及相应的违约金（违约金以25716.36元为本金，自2021年12月8日起，按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）；

二、被告上×公司、詹×应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告明×公司支付律师费5000元；

三、驳回原告明×公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费687元，由原告明×公司负担92元，被告上×公司、詹×负担595元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。