大连豪脉房地产开发有限公司、隋美丽等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告、反诉原告）：大连豪脉房地产开发有限公司，住所地庄河市城关街道友谊委（黄海广场8号）。法定代表人：卢馨有，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宋云，北京市世纪（大连）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：隋美丽，女，1972年5月25日生，汉族，住庄河市。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐峰，男，1972年4月5日生，汉族，住庄河市。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：王日庆，辽宁法明律师事务所律师。

上诉人大连豪脉房地产开发有限公司（以下简称“豪脉公司”）因与被上诉人隋美丽、徐峰商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

豪脉公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判隋美丽、徐峰向豪脉公司支付逾期付款的违约金5600元和未办理按揭贷款的违约金113905.5元。

事实和理由：一、一审判决认为“反诉原告豪脉公司有权解除商品房买卖合同及补充协议并要求反诉被告向反诉原告支付违约金，必须同时满足两个条件：一是未能办理按揭贷款，二是反诉原告豪脉公司提出解除商品房买卖合同及补充协议。根据本案查明的事实，可认定双方之间的商品房买卖合同及补充协议于2020年9月25日协商解除，非反诉原告行使解除权，故反诉原告要求反诉被告给付违约金，不满足协议约定的支付违约金的条件，因此对反诉原告的反诉请求，本院不予支持”是错误的。

1.2020年9月25日双方解除《商品房买卖合同》正是豪脉公司行使解除权的行为。即使豪脉公司是与隋美丽、徐峰协商解除《商品房买卖合同》，也是豪脉公司在行使解除权。

2.关于“未能办理按揭贷款”是已经明确的事实。所以，豪脉公司要求隋美丽、徐峰支付违约金的两个条件都是满足的。因此，按照《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定，隋美丽、徐峰应向豪脉公司支付逾期付款违约金5600元（隋美丽、徐峰自签订合同的2013年6月29日至2020年9月25日没有以办理按揭贷款的方式、也没有以现金等其他方式支付剩余56万元房款，直到2020年9月25日豪脉公司解除了双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，时间已超过30日）。同时，因为2013年6月29日豪脉公司与隋美丽、徐峰签订《商品房买卖合同》及补充协议后，豪脉公司已经按补充协议的约定多次通知隋美丽、徐峰到规定的银行递交材料并办理按揭贷款，但是隋美丽、徐峰在办理按揭贷款过程中，因为缺少资产和流水少未能满足银行办理按揭贷款的要求导致银行不能为其办理按揭贷款。按照补充协议第二条第2款第（4）项的约定，隋美丽、徐峰应向豪脉公司支付未办理按揭贷款的合同价款10%的违约金即113905.5元。

隋美丽、徐峰辩称，不同意豪脉公司的上诉请求，请求维持一审判决。隋美丽、徐峰没有违约，其按揭贷款没有完成是因为豪脉公司与银行之间存在问题，与隋美丽、徐峰无关。隋美丽、徐峰已交付首付款579055元，需要贷款56万元，其不需要向银行提供其他条件，贷款是可以完成的。根据双方合同约定，到银行办理贷款需要豪脉公司通知隋美丽、徐峰，且在合同中约定通知要以传真、挂号或者邮寄的方式进行。而隋美丽、徐峰一直没有收到豪脉公司的通知到银行办理贷款。因此，没有办理贷款并非隋美丽、徐峰的原因导致。

隋美丽、徐峰向一审法院起诉请求：判令被告返还购房款403255元，并承担原告已付的579055元首付款自2013年6月29日起被被告占用期间按银行同期贷款利率计算的利息10万元，合计503255元。

豪脉公司向一审法院反诉请求：1.判令二反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金5600元；2.判令二反诉被告向反诉原告支付未办理按揭贷款的违约金113905.5元。

一审法院认定事实：原告（反诉被告）隋美丽、徐峰与被告（反诉原告）豪脉公司于2013年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的延安路一段8301号1层A32号房，建筑面积39.29平方米，房屋总金额：1139055元。首期铺款人民币579055元整，于本合同签订的同时支付，剩余铺款为56万元，买受人以商铺抵押贷款支付给出卖人，具体详见补充协议。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：交付期限交付期间为2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合条件和约定的商品房交付买受人使用。后原告（反诉被告）隋美丽、徐峰又与被告（反诉原告）豪脉公司于当日签订《商品房买卖合同》补充协议，出卖人（以下简称甲方）：豪脉公司，买受人（以下简称乙方）：隋美丽、徐峰，协议第二条约定：付款方式及期限：1.个人按揭贷款：乙方应于商品房买卖合同签署后，自接到甲方通知之日起七日内向银行填写《个人住房贷款申请审批表》，提交银行规定的按揭贷款资料，应银行的要求随时配合办理，并缴纳相关费用。在乙方通过银行住房贷款申请的审查后，银行将贷款（即乙方房价款余款）拨至甲方账户之日为甲方认同乙方付清全款之日。2.下列情况视为合同无法继续履行：（1）由于甲方原因，银行不同意贷款；（2）虽乙方提供的按揭贷款资料完整，但因国家政策调整，致使银行未发放贷款，或按揭贷款金额不足的。（3）因本协议第二条第2项（1）（2）约定情况导致合同无法继续履行的，双方不构成违约。乙方或其委托代理人应当自接到甲方通知后十日内与甲方协商变更或解除合同的相关事宜。若双方不能达成一致意见，则该《商品房买卖合同》及补充协议终止，双方应于协商不成后七日内办理解除合同的一切必要手续，双方权利、义务依合同法确定。（4）若因乙方原因不能按银行的规定在规定期限内提供完整的按揭资料，或未能满足银行办理按揭贷款的其他要求导致银行未及时发放按揭贷款的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并另行出售该商品房，乙方应按合同价款的10%向甲方支付违约金。协议第四条约定：所有通知可用直接交递、传真或挂号邮发至双方在合同中所列通讯地址或双方在地址变更的十日内另行书面通知对方的地址。协议第五条约定：本补充协议为该合同的组成部分，具有同等法律效力。如合同无效或解除，本补充协议随之无效或解除。原告（反诉被告）于上述协议签订后向被告（反诉原告）缴纳579055元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）开具了发票。同日，原告（反诉被告）隋美丽作为乙方于庄河市国际商业广场有限公司作为甲方签订了《国际商业广场回租协议书》，内容为：经甲、乙双方友好协商，就甲方回租乙方在庄河市国际商业广场1层A32号39.29平（方）米（建筑面积）的产权式商铺回租给甲方用于统一经营事宜，达成如下协议：第一条产权归属1、乙方拥有该商铺的合法产权的所有权。2、乙方同意将该合法产权式商铺回租给甲方用作统一经营。3、乙方回租期满后，乙方拥有对该商铺的合法处置权（如自营、自租、产权转让）。第二条经营权归属1、甲方同意回租乙方的合法产权式商铺用作统一经营。2、甲方回租期内拥有该产权式商铺的合法资格经营管理权。3、甲方将按甲、乙双方约定的时间、租金额如期向乙方支付乙方应得的租金。第三条回租期限1、甲、乙双方约定回租期限三年，以开业之日起至三年经营期满止。2、租金计算起止时间：以开业起始之日至三年经营期满止。3、若乙方是在开业后购买的该合法产权式商铺，则租金计算起始期以本协议签订生效之日后一个月起始至本商场开业满三年止。第四条租金及支付方式1、甲方按照乙方所购产权式商铺成交总额（乙方购买产权商铺款项须全款到账）6%年回报率计算租金额，计年租金额为68343元，三年租金总额为205030元。2、甲方支付乙方租金的结算方式以每经营年度为一周期，每次支付时间为每经营年度起始时间的第一个月内。2014年5月13日，原告（反诉被告）隋美丽收到案涉商铺回租款34743元。另查，案涉商铺至今未实际交付给原告，原、被告签订商品房买卖合同后案外人庄河市新天际国际商业广场有限公司与原告签订了回租协议，庄河市新天际国际商业广场有限公司按照回租协议对案涉商铺进行了回租。再查，案涉商铺至今未取得按揭贷款。2020年9月25日，双方协商被告用原告欠付的2018年10月19日起至2021年10月18日的另外商铺的租金117800元以及原告应付被告的场地费18000元和被告已支付给原告的40000元抵顶被告应返还给原告的部分首付款，合计抵顶总额为175800元，被告为原告出具了收据。诉讼中，原告（反诉被告）隋美丽、徐峰称房屋不能贷款原因系因被告（反诉原告）与银行之间出现问题，一直未按合同约定通知办理贷款，但未提供证据。被告（反诉原告）豪脉公司称系因为原告没有银行流水和资产导致银行不能发放贷款，被告已通知原告办理贷款，并提交了其他商铺的贷款客户回单以及自制的商铺客户记录单。一审法院认为，原告（反诉被告）隋美丽、徐峰与被告（反诉原告）豪脉公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。商品房买卖合同签订后，原告（反诉被告）隋美丽、徐峰向被告（反诉原告）豪脉公司交付了商铺首付款，但案涉商铺至今未能办理按揭贷款，对此，原告未能提供证据证明系因对方过错导致不能贷款，被告提供的证据也不能证明其通知原告办理贷款，系原告的原因不能贷款，双方在案涉合同履行中，均存在怠于履行的情形，故不能贷款的原因不能归责于原、被告双方。《商品房买卖合同》及补充协议约定了余下房款的付款方式为按揭贷款购买，且对不能办理按揭贷款时违约责任作出了约定，鉴于剩余房款已不能办理按揭贷款，原被告于2020年9月25日以原告应付给被告的租金、场地费及被告在此前给付的原告款项合计175800元为被告应返还原告的应付购房款作了部分抵顶，被告也为原告出具了收据，该行为说明双方于该日已经通过协商一致的方式解除了商品房买卖合同及补充协议，故被告自该日起应向二原告返还余下购房款，未返还自次日起应按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率向原告支付至实际返还之日止的利息，故对原告合理的诉讼请求，予以支持。对被告认为的将原告收取的回租租金从应返还的购房款中抵顶的意见，一审法院认为，回租协议系庄河市国际广场有限公司与原告签订的，其合同相对人不是被告，被告要求抵顶没有合同依据，不予采纳。反诉原告豪脉公司要求反诉被告隋美丽、徐峰应按合同价款的10%及按未付款1%支付违约金的反诉请求，因反诉原告豪脉公司提供的证据不能证明系其在合理期限内通知原告（反诉被告）系反诉被告隋美丽、徐峰的原因，导致未能办理按揭贷款，且根据商品房买卖合同第七条第一款及补充协议第二条第2款第（4）项的约定，一审法院认为，反诉原告豪脉公司有权求解除商品房买卖合同及补充协议并要求反诉被告向反诉原告支付违约金，必须同时满足两个条件，一是未能办理按揭贷款，二是反诉原告豪脉公司提出解除商品房买卖合同及补充协议。根据本案查明的事实，可认定双方之间的商品房买卖合同及补充协议于2020年9月25日协商一致解除，非反诉原告行使解除权，故反诉原告要求反诉被告给付违约金，不满足协议约定的支付违约金的条件，因此对反诉原告的反诉请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）大连豪脉房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内返还原告（反诉被告）隋美丽、徐峰购房首付款403255元，并承担此款自2020年9月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回反诉原告大连豪脉房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4416元，本诉原告隋美丽、徐峰已预交，由本诉被告大连豪脉房地产开发有限公司负担3674元，于判决生效之日起7日内向庄河市人民法院交纳，逾期未予交纳，依法强制执行，由本诉原告隋美丽、徐峰负担742元，应退还本诉原告3674元；反诉案件受理费1345元，反诉原告大连豪脉房地产开发有限公司已预交，由反诉原告大连豪脉房地产开发有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是隋美丽、徐峰应否向豪脉公司支付逾期付款的违约金5600元以及未办理按揭贷款的违约金113905.5元。

隋美丽、徐峰与豪脉公司签订的《商品房买卖合同》约定，房屋总金额1139055元。首期铺款人民币579055元整，于本合同签订的同时支付，剩余铺款56万元未办理商铺抵押贷款。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第2款（4）约定：“若因乙方（隋美丽、徐峰）原因不能按银行的规定在规定期限内提供完整的按揭资料，或未能满足银行办理按揭贷款的其他要求导致银行未及时发放按揭贷款的，甲方（豪脉公司）有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并另行出售该商品房，乙方应按合同价款的10%向甲方支付违约金。”依据上述约定，豪脉公司要求隋美丽、徐峰向其支付剩余铺款56万元的逾期付款违约金5600元，以及未办理56万元按揭贷款的违约金113905.5元。

隋美丽、徐峰主张未办理按揭贷款，是因豪脉公司与贷款银行终止了合作关系导致其贷款不能。豪脉公司则主张是因隋美丽、徐峰在按揭贷款过程中缺少资产和流水少，未能满足银行办理按揭贷款的要求，导致银行不能为其办理贷款。本院认为，隋美丽、徐峰所称系因豪脉公司与贷款银行终止了合作关系导致其贷款不能，没有证据证明，本院不予采纳；而豪脉公司所称系因隋美丽、徐峰在按揭贷款过程中缺少资产和流水少未满足银行办理按揭贷款要求，提供的系其自行制作的商铺贷款客户的情况统计表，没有其他证据佐证，本院亦不予采纳。而且，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第1款约定，“个人按揭贷款：乙方（隋美丽、徐峰）应于商品房买卖合同签署后，自接到甲方（豪脉公司）通知之日起七日内向银行填写《个人住房贷款申请审批表》，提交银行规定的按揭贷款资料，应银行的要求随时配合办理，并缴纳相关费用。在乙方通过银行住房贷款申请的审查后，银行将贷款（即乙方房价款余款）拨至甲方账户之日为甲方认同乙方付清全款之日。”该补充协议第四条还约定：“所有通知可用直接交递、传真或挂号邮发至双方在合同中所列通讯地址或双方在地址变更的十日内另行书面通知对方的地址。”本案中，豪脉公司主张其已通知隋美丽、徐峰办理银行贷款，提供的仍是其自行制作的商铺贷款客户情况统计表，没有其他证据佐证；豪脉公司也无据证实已按补充协议约定的“所有通知可用直接交递、传真或挂号邮发至双方在合同中所列通讯地址或双方在地址变更的十日内另行书面通知对方的地址”方式向隋美丽、徐峰履行了通知义务。在此情况下，本案双方关于归责于对方原因导致未办理按揭贷款的主张，本院均不予采纳。故豪脉公司要求隋美丽、徐峰支付未办理贷款的违约金113905.5元，证据不足，本院不予支持。

因双方买卖合同明确约定的剩余铺款56万元是以商铺抵押贷款方式支付，在双方提供的证据均不能认定未办理贷款系对方原因导致的情况下，买受人逾期支付剩余铺款亦不能认定系买受人隋美丽、徐峰导致。在此情况下，豪脉公司以《商品房买卖合同》中“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的约定，主张其享有并行使了合同解除权，并以此要求隋美丽、徐峰向其支付剩余铺款56万元的逾期支付违约金5600元，依据不足，本院不予支持。

综上所述，豪脉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2690元，由大连豪脉房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。