呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司、郑云燕民事一审民事判决书 中华文库

原告：呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区建行办公楼南楼202号。

法定代表人：张席亮，该公司董事长。

委托诉讼代理人：贾尔兴，男，该公司员工。

被告：郑云燕，女，1988年12月30日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。

委托诉讼代理人：李永兴，内蒙古坤生律师事务所律师。

原告呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司（以下简称西蒙奈伦物业公司）与被告郑云燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告西蒙奈伦物业公司的委托诉讼代理人贾尔兴，被告郑云燕的委托诉讼代理人李永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

西蒙奈伦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郑云燕向西蒙奈伦物业公司支付2019年3月1日至2020年11月15日物业管理费317,671.42元；2.请求判令郑云燕向西蒙奈伦物业公司支付2019年10月15日至2021年4月15日所欠采暖费111,516.52元；3.请求判令郑云燕向西蒙奈伦物业公司支付2020年7月至2020年9月制冷费34,384.47元；4.请求判令郑云燕向西蒙奈伦物业公司支付违约金22,891.25元；5.请求判令郑云燕承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月1日，西蒙奈伦物业公司与内蒙古西蒙奈伦置业有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定由西蒙奈伦物业公司对内蒙古西蒙奈伦置业有限公司开发的“呼市西蒙奈伦广场”提供前期物业管理服务。合同第七条约定物业管理区域物业服务收费方式为包干制，办公楼13.2元/月.平方米，该物业服务费用（包括物业管理费、采暖费及制冷费）由业主按其建筑面积交纳。同时该合同第八条约定业主或物业使用人应于物业交付之日起承担物业服务费，服务费按年交纳，应在每年11月15日前履行交费义务。郑云燕系西蒙奈伦物业公司提供物业服务的“呼和浩特市西蒙奈伦广场”5号楼2层（实测面积773.77平方米）、9层的业主（实测面积936.9平方米），现郑云燕未按照约定足额向西蒙奈伦物业公司支付物业管理费、采暖费及制冷费，郑云燕自2019年3月1日至2020年11月15日累计欠付西蒙奈伦物业公司物业管理费317,671.42元、2019年10月15日至2021年4月15日累计欠付采暖费111,516.52元、2020年7月至2020年9月累计欠付制冷费34,384.47元。合同第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。现郑云燕未按合同约定交纳物业服务费用，已构成违约，郑云燕应按合同约定向西蒙奈伦物业公司支付违约金22,891.25元，上述费用合计486,463.66元。

郑云燕辩称，其不是本案的适格主体，涉案的呼和浩特市西蒙奈伦广场5号楼2层、9层的所有权人并非郑云燕，该事实有房屋的销售方内蒙古西蒙奈伦置业有限公司出具的涉案房屋购房发票为证，就该事实已告知西蒙奈伦物业公司，但西蒙奈伦物业公司执意将郑云燕列为被告，请求驳回西蒙奈伦物业公司对郑云燕的起诉。

根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：

2013年8月1日，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（甲方）与西蒙奈伦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定由西蒙奈伦物业公司为位于呼和浩特市如意开发区远经二路与四纬街交汇处的呼市西蒙奈伦广场写字楼提供前期物业服务，物业服务区域四至为：东至远经二路、南至四纬街、西至海关、北至民族中学。合同期限自合同签定之日起至业主委员会成立选聘物业服务企业签订物业服务合同止。物业服务收费方式选择包干制，物业服务费标准为办公楼13.2元／月.每平方米。合同第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业服务费用，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月前15日内履行交费义务。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金，拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，西蒙奈伦物业公司为西蒙奈伦广场提供了物业服务。

2017年3月17日，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（出卖人）与郑云燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定由郑云燕购买呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场5幢9层901号房，该房屋用途为办公，层高3.8米，暂测建筑面积共937.03平方米。合同第17条约定，“西蒙奈伦广场”物业服务由出卖人按政府规定程序经招标确定由呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司承担物业服务。买受人应配合物业服务企业，做好物业服务工作，物业费用由物业服务企业按照政府有关部门审定的标准在房屋交付日向买受人收取，买受人应及时足额缴纳。经测量，案涉901号房屋建筑面积为936.9平方米。2017年11月17日，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（出卖人）与郑云燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定由郑云燕购买呼和浩特如意总部基地西蒙奈伦广场5座2层201号房，该房屋用途为办公，层高3.8米，暂测建筑面积共770.7平方米。补充协议第十六条买受人在办理入住手续后，应当履行下列义务：3.同意出卖人委托的物业公司对该项目进行前期物业管理服务，并承诺遵守《前期物业服务合同》中约定的各项内容。物业管理费按本合同约定的建筑面积计算。该合同还就其他内容作出了约定。经测量，案涉201号房屋建筑面积为773.77平方米。庭审过程中，郑云燕陈述其于2017年与开发商签订合同，交钱以后没办理网签、房本，没开发票，直到2019年才把房屋卖给高博，把发票开到了高博名下，未和高博签协议。

郑云燕未交纳2019年3月1日至2020年11月15日期间的物业管理费。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，”本案中，内蒙古西蒙奈伦置业有限公司与西蒙奈伦物业公司签订《前期物业服务合同》，郑云燕作为业主，该合同对其具有法律约束力，西蒙奈伦物业公司为西蒙奈伦广场提供物业服务，郑云燕应当按照前期物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务，201号房屋建筑面积为773.77平方米、901号房屋的建筑面积为936.9平方米，共计1710.67平方米，西蒙奈伦物业公司主张按照9元/月/平方米的标准收取物业费，未超过前期物业服务合同的约定，本院予以支持，即郑云燕向西蒙奈伦物业公司支付2019年3月1日至2020年11月15日期间的物业管理费315,618.62元（1710.67平方米×9元/月/平方米×20月15天），对于西蒙奈伦物业公司的该项诉讼请求，本院按照315,618.62元予以支持；对于郑云燕提出的其并非本案适格主体，房屋已售于他人的抗辩意见，西蒙奈伦物业公司提供的商品房买卖合同均显示郑云燕为案涉房屋的购买人，郑云燕提出已将房屋售于高博，但其仅提供案涉房屋的发票不足以证实其主张，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于西蒙奈伦物业公司主张采暖费、制冷费的诉讼请求，因前期物业服务合同未对上述两项费用的交纳及标准作出约定，且西蒙奈伦物业公司未提供证据证实其已提供上述服务，故对其上述两项诉讼请求，本院不予支持。对于西蒙奈伦物业公司主张郑云燕支付违约金的诉讼请求，因其未提供证据证实其签订前期物业服务合同后已将其中关于违约责任的约定向业主明示，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、郑云燕于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司支付物业管理费315,618.62元；

二、驳回呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计4298元（原告已预交），由被告郑云燕负担3018元，由呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司负担1280元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。