叶某兰、岑某钦物权保护纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：叶某兰，女，1949年9月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。

被上诉人（原审原告）：岑某钦，男，1929年4月15日出生，香港特别行政区居民）。

委托诉讼代理人：陈杰豪，广东胜伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚伟铄，广东胜伦律师事务所律师。

上诉人叶某兰因与被上诉人岑某钦物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初48789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

上诉人叶某兰上诉请求：1.撤销原审判决，改判为自房管所2020年1月20日发还之日起租金按每月600元计算；2.业主与我方继续续租，租金按每月600元计算。事实和理由：一、该房屋是我丈夫邬时生生前所在单位广州电池厂为解决职工住房困难而分配的，自1998年7月起至今已有20多年，并按退休工人待遇每月租金201元，该房屋户籍是我一人。二、一审判决要我自房屋发还之日（2020年1月20日）起向岑某钦支付市场商品房高价房租，我认为不合理且不能接受。该房屋是历史遗留问题，且发还之后岑某钦并没有同我商谈，我主动联络后也不予理会，直至2021年5月直接发出律师函，提出要停水停电，收取每月30/㎡房屋占用费。我并不是占有，我是该房屋的户籍居民，享有居住权。三、我是一名退休工人，退休金不能支撑我租赁商价房屋，且无法自行解决住房。

被上诉人岑某钦答辩称，在本案中，海珠区房屋安全和物业一所和叶某兰就涉案房屋签署了相关租赁合同，建立的是公房租赁关系。案涉房屋被落实政策撤管发还我方后，已经不再是公房性质，是岑某钦的私人房产。因此相应的公房租赁关系不应由我方继续承接。第二，案涉的房屋已经撤管发还，不是公房的性质，因此叶某兰要求继续按期向房管部门交租的公房租金标准计算房屋占有使用费，没有相应依据。第三，我方主张的占用费标准，是依据评估报告而作出，而且相应的占费标准并未高于广州市相关房管部门公布的租金参考价是合理的费用标准。

岑某钦向原审法院起诉请求：1、判令叶某兰及同住人员腾退广州市海珠区江泰路43号901房，并将房屋交还岑某钦；二、判令叶某兰向岑某钦支付上述房屋的占有使用费（以评估报告所载每月租金标准3000元为基数，自2020年2月1日起至叶某兰实际交还房屋之日止)。

原审法院经审理查明：2020年1月20日，广州市海珠区房屋安全和物业一所向岑某钦发出《关于江泰路33号、江泰路43号等住户清单的通知》，内容为：根据越秀撤字2636号至2655号，我所从2020年2月1日起撤管海珠区江泰路33号404房之一等地址共同20间房屋，住户详情请查看附件。附件《关于撤管房屋通知书明细》其中记载，“江泰路43号901房，承租人叶某兰，使用面积62.81平方米”。

广州市海珠区房屋安全和物业一所并向叶某兰发出《撤管房屋通知》（张贴于案涉房屋门口），内容为：根据越秀撤字2652号，海珠区江泰路43号901房，因落实政策发还，从2020年2月1日起由海珠区住房和建设局发还给私人业主，我所与您的租赁关系自行终止。该房屋的租赁情况请与业主代理人联系。

广州市规划和自然资源局于2021年2月20日核发了粤（2021）广州市不动产权第03006711号不动产权证书。其中记载：广州市海珠区江泰路43号901房，用途住宅，建筑面积75.0874平方米，套内面积67.878平方米，权利人为岑某钦。

2021年5月19日，岑某钦委托律师向叶某兰发出《律师函》，称若叶某兰在2021年6月1日前未能签订房屋买卖协议或者返还房屋，岑某钦将采取一切法律行动收回房屋，并要求叶某兰承担自2020年2月1日起至实际返还之日期间的房屋占有使用费等。

本案诉讼过程中，叶某兰称：案涉房屋是拆迁之后安置我居住的，后与海珠区房管所签订租赁合同，合同租期到期后，双方一直没有续签书面合同，但房管所一直有收取我方租金，至2020年1月。现房屋由我和儿子一家三口共四个人居住，户籍也登记在该房屋。我没有其他房屋可以居住。我儿子有房，但房子太小，只有20多平方米，且比较破旧。叶某兰就其答辩提交了邬时生与广州电池厂的书面承诺书予以证明。

岑某钦就其主张的房屋占有使用费标准，提交了广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2021年9月3日作出的粤房评字××号《房地产估价报告》予以证明。其中江泰路43号901房，价值时点2021年9月1日，月租金单价为40元/平方米/月，月租金总价为3000元/月。

原审法院认为：岑某钦是香港特别行政区居民，本案依法参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。本案是物权保护纠纷，案涉房屋在广州市，依照涉外民事关系法律适用法第三十六条规定，适用内地法律。

本案中，广州市海珠区房屋安全和物业一所将广州市海珠区江泰路43号901房撤管发还给岑某钦后，岑某钦作为上述房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因上述房屋被落实政策发还，叶某兰与广州市海珠区房屋安全和物业一所的租赁关系已于2020年2月1日终止，叶某兰继续占有使用上述房屋已无依据。故岑某钦诉请要求叶某兰及同住人员腾退交还上述房屋，合法合理，原审法院予以支持。考虑到叶某兰目前无其他房屋可供搬迁居住，原审法院酌定叶某兰于本判决生效之日起六个月内搬迁。届时，叶某兰应积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房居住。

在交还房屋之前，叶某兰仍占用了上述房屋，则依法应向岑某钦支付相应的房屋使用费。至于房屋使用费的计算标准，岑某钦、叶某兰双方未能协商达成一致，依公平原则，可参照房管部门公布同期同地段同类住宅房屋租金参考价计算。现岑某钦主张按评估价3000元/月即40元/平方米/月计。经审查，该标准40元/平方米/月不超过广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价，公平合理，原审法院予以照准。因上述房屋已撤管发还由岑某钦私人管业，不属公房性质，叶某兰要求继续按其向房管部门交租的公房租金标准201元/月计算房屋使用费，于法无据，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百三十五条、第二百四十条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，叶某兰及同住人员腾空迁出广州市海珠区江泰路43号901房，将该房屋交还岑某钦。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，叶某兰向岑某钦支付上述房屋自2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按3000元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，叶某兰按上述标准逐月计付房屋使用费给岑某钦，至上述房屋交还之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1267.50元，由叶某兰负担。

二审期间,各方当事人未提交证据。

经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。

本院认为，岑某钦为香港特别行政区居民，本案为涉港物权保护纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。案涉房屋位于内地，故应适用内地法律作为准据法。

关于叶某兰是否应搬离案涉房屋及缴纳租金的问题。案涉房屋已于2021年2月20日确权登记至岑某钦名下。岑某钦与叶某兰并未形成房屋租赁关系，叶某兰继续居住在该房屋无合理依据。岑某钦现基于物权所有权人主张物权保护符合法律规定，叶某兰应当向岑某钦返还该房屋。因案涉房屋性质已变更为私人所有的房屋，叶某兰主张其对该房屋享有居住权已无合理依据，其应另行主张权利，本院对此不做调处。

根据双方提交的现有证据，依据当时有效的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”叶某兰与广州市海珠区房屋安全和物业一所之间为不定期租赁，双方均有权随时解除，但出租人应在合理期限内通知承租人。2020年1月20日，该所发出《撤管房屋通知》：案涉房屋，因落实政策发还，从2020年2月1日起由海珠区住房和建设局发还私人业主，该所与案涉房屋承租人的租赁关系自行终止。该房屋的租赁情况与业主代理人联系。双方之间的房屋租赁关系已于2020年2月1日解除。根据上述通知，因案涉房屋已发还新业主，叶某兰应与案涉房屋的新业主联系相关租赁事宜。叶某兰是否继续向海珠区所缴纳租金，均应承担向新业主支付租金的义务。原审法院认定叶某兰应自2020年2月1日向岑某钦支付房屋占用费理据充分，本院依法予以维持。如前所述，案涉房屋已发还并确权至岑某钦名下，岑某钦主张按照市场价格评估房屋租金合理，原审法院据此计算房屋租金理据充分，本院依法予以维持。

综上所述，叶某兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1267.5元,由上诉人叶某兰负担。

本判决为终审判决。

周雨冬慧