利某贤、何某航等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：利某贤，女，1991年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。

委托诉讼代理人：何某航，男，系原告利某贤的丈夫。

原告：何某航，男，1990年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。

被告：佛山市高明区钧某某商业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。

法定代表人：卢某萍。

委托诉讼代理人：钟某悦，女。

原告利某贤、何某航与被告佛山市高明区钧某某商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年5月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2024年5月29日公开开庭进行了审理，原告利某贤的委托诉讼代理人何某航、原告何某航、被告的委托诉讼代理人钟某悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告按合同约定自原告付款之日起按照年利率4.9%标准，其中，2023年5月28日至2024年3月29日以本金16万元为基数支付利息6664元，2023年5月28日至2024年4月1日以本金10万元为基数支付利息4205.83元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2023年5月27日签订商品房买卖合同，并分别于2023年5月22日、2023年5月28日在钧明城一楼售楼部通过POS机刷卡支付首期款合共26万元整。支付首期款后，被告方承诺原告于2023年6月底前等通知办理商品房按揭事宜。此后半年期间原告多次催促被告方商品房按揭事宜，被告方以多种理由拖延。直至2024年1月，原告通过查册、上网查询核实该商品房状态，方知认购的商品房已被被告抵押至银行，故此被告一直以各种理由拖延，未能按时办理按揭贷款。原告认为，被告方在销售商品房故意对原告隐满商品房状态，包括在原告多次催促办理商品房按揭事项的情况下被告方也并未提及且清楚告知原告真实情况，该情况已构成违约。按合同约定“商品房若存在抵押、司法查封或其他限制转让的情况，应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”2024年1月24日，原告正式提出退款申请，被告承诺于2024年3月31日前退还首期款26万元。被告逾期未退还、结清。故此，原告要求被告除退还本金26万元外，按约定赔偿原告损失。

被告辩称：1.关于抵押情况。根据原告提供的《商品房买卖合同》补充协议第三条（抵押情况）的补充约定，买受人同意在本协议签订后出卖人对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押（如需），但出卖人不得因此延误买受人对该商品房权属的办理日期，否则出卖人应当按照合同约定的违约责任并赔偿买受人因此遭受的损失。另，《商品房买卖合同》补充协议第十六条对合同第十九条（预售合同登记备案）的补充约定第1条，若由于政策条款原因致使出卖人未在签署时间内容完成合同备案登记手续的，不视为出卖人违约。当政府调控等因素的影响消除后，买受人应自收到出卖人通知之日起5个工作日内办理《商品房买卖合同》网签及预告登记等相关手续。原被告签订合同时间为2023年5月27日，因当时正处于被告开发建设的钧明悦广场涉案楼栋的保交楼关键时期，相关政府部门要求被告交付房屋后方可安排办理网签，此属于不可抗力因素，非被告恶意拖延，办理抵押亦是基于办理涉案房屋预售转现售之银行监控必要手续，该等影响消除后，被告工作人员已第一时间通知原告网签，并告知网签后可办理房屋登记手续，被告并不存在任何违约行为。2.关于退房原因。在涉案房屋于2023年12月开展交付工作后，由于涉案房屋已办理完毕竣工备案手续，因确权的需要，须一并办理预售转现售手续，基于银行的监控要求，涉案房屋须抵押至银行方可办理预售转现售手续，为促进涉案房屋尽快网签过户，被告配合银行办理了涉案房屋抵押登记，在此情形下，银行可逐步配合业主要求办理网签及按揭贷款手续。但正逢房屋可办理网签手续之际，原告却主动提出退房，并要求双方签订一份和平解除合同的承诺协议，尽管在被告销售工作人员提出“现在已经是现房，签了就可以办理房产证了喔”“确确实实已经是现楼了……基本签完合同可以办理房产证”的苦苦劝说下，原告仍坚持退房，被告无奈之下只能同意原告的退款要求，并由原告提出《VIP退款申请表》，被告销售工作人员作出了如下备注“于2024年1月24日收回认购书1份，定金收据1份，单号：GM-JMC-0005941，首期款收据1份，单号为：GM-JMC-0005963.共计金额为260000元整。”因此，对于退房事宜，为原告主动提出的和平解除，并不存在任何一方的违约事实，双方于《VIP退款申请表》中签确了退款日期，该退款文件中并未对违约金进行约定，原告对退款时间亦未提出任何异议，因此该文件是双方经过协商一致达成新合意后的真实意思表示，应当合法有效，双方均应遵守该约定，原告主张违约金，是无事实与法律依据的。被告已分别于2024年3月29日归还房款16万元，于2024年4月1日归还房款10万元，不存在恶意拖延退回房款的情形。综上所述，被告认为，被告在履行合同中已经尽职尽责，并不存在原告所述之违约行为。因此，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证的微信聊天记录、被告举证的佛山市智慧房产综合平台-网上签约备案系统，未发现存在否定该证据真实性、合法性、关联性的情形，故本院予以采信。

根据本院采信的证据，本院认定本案事实如下：

2023年5月22日，两原告与被告签订《高明钧明悦广场认购协议书》，约定两原告认购位于广东省佛山市高明区××街道××路××号××栋××＃××（以下简称涉案房屋），最终成交价为1300000元，首期房款260000元（含定金2万元）须于认购之日起七天内付清及签署《商品房买卖合同》，按揭款为认购价的80%即1040000元，办理商业按揭或公积金按揭，双方约定于2023年5月29日在被告营销中心签署《商品房买卖合同》。

两原告于2023年5月22日向被告支付了涉案房屋的定金20000元，于2023年5月28日向被告支付了涉案房屋的首期款240000元，共计260000元。

2023年5月27日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（注：尚未网签），约定买受人以总价1300000元向被告购买涉案房屋，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000元（该定金于合同签订时抵作商品房价款），自本合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的20%即260000元，剩余房款1040000元应于2023年5月27日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，涉案房屋交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，出卖人应当在2023年12月31日前向买受人交付涉案房屋。《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金。2.商品房交付期限届满出卖人仍未能交付的，买受人同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，但买受人未按约定支付合同款项，或未按约定的期限办理银行按揭手续，或银行按揭款未在本合同签订之日起30日内划入出卖人账户，出卖人均有权顺延交楼期限。

《商品房买卖合同》补充协议第三条“对合同第四条（抵押情况）的补充约定”：买受人同意在本协议签订后出卖人对该商品房所分摊的土地使用权及在建工程设定抵押（如需），但出卖人不得因此延误买受人对该商品房权属的办理日期，否则出卖人应当按照合同约定的违约责任并赔偿买受人因此遭受的损失。补充协议第八条“对合同第九条（商品房交付条件）的补充约定”：双方同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得该商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，除此之外，如买受人拒绝接收该商品房，逾期交楼的违约责任由买受人自行承担。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件，在该商品房项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》时即可向买受人交付该商品房。

2024年1月24日，两原告与被告经协商一致，被告同意两原告退房，双方签订《VIP客户退款申请表》，被告销售代表备注“于2024年1月24日收回认购书1份，定金收据1份，单号：GM-JMC-0005941，首期款收据1份，单号为：GM-JMC-0005963，共计金额为260000元整，并承诺于2024年3月31日前退回所支付房款人民币贰拾陆万元整。”

被告于2024年3月29日向两原告退还房款160000元，于2024年4月1日向两原告退还房款100000元，共计退还房款260000元。

根据涉案房屋销售人员邓洪莲与原告利某贤的微信聊天记录所示：1.自2023年6月3日起，原告利某贤多次催问何时可以办理网签手续，邓洪莲答复因认购价与备案价相差较远、保交楼政策等因素需延后办理网签手续。2.邓洪莲于2024年1月23日说“现在已经是现房，签了就可以收楼办房产证了喔”“确确实实都已经是现楼了……基本上你签完合同都可以去办房产证”，但原告利某贤坚持要求退款。

另查，涉案房屋于2023年12月4日取得房屋测绘报告。涉案房屋所在楼栋于2023年12月7日取得竣工验收备案，于2024年1月9日取得现售备案证明。涉案房屋已由被告于2024年2月8日另行出售，并于2024年3月1日备案登记。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《高明钧明悦广场认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》《VIP客户退款申请表》均是双方在自愿、平等基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在违背公序良俗的情形，应为合法有效。根据双方签订的《高明钧明悦广场认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》，双方并未约定办理网签的具体时间及相关的违约责任，虽然两原告多次催问被告办理网签手续而被告因故多次拖延，但被告并不必然需要因此承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应于2023年12月31日前向两原告交付涉案房屋，而涉案房屋实际于2023年12月7日取得竣工验收备案，故即使被告迟延办理网签手续，也基本上能够确保在约定时间内向两原告交付涉案房屋（从涉案房屋嗣后出售的情况来看）。被告迟延办理网签手续的行为虽有瑕疵，但不构成根本违约，两原告并无合同解除权。两原告主张退还涉案房屋的首期款260000元，实际上是其与被告协商一致的结果，双方应遵照《VIP客户退款申请表》的约定履行各自的义务，即被告应在2024年3月31日前向两原告退还房款260000元。本案中，被告于2024年3月29日向两原告退还房款160000元，于2024年4月1日向两原告退还房款100000元，共计退还房款260000元。虽然第二笔款100000元逾期一天才退还，但考虑到违约程度轻微、双方未约定违约责任等因素，本院酌定被告无需承担违约责任。两原告诉请被告支付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告利某贤、何某航的诉讼请求。

本案受理费35.78元（原告利某贤、何某航已预缴），由原告利某贤、何某航负担。

本判决为终审判决。