刘优、高蓉等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：刘优，女，1983年12月3日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。

委托诉讼代理人：姚振宇，四川宪恒律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：高蓉，女，1972年11月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。

委托诉讼代理人：王一，四川多元律师事务所律师。

原审第三人：成都恒盈房地产营销策划有限公司。住所地：四川省成都市锦江区华兴正街39号1栋1单元21层2115号。

法定代表人：王爱萍。

委托诉讼代理人：杨中玉，男，系公司员工。

上诉人刘优因与上诉人高蓉、原审第三人成都恒盈房地产营销策划有限公司（以下简称恒盈房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初13148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。

刘优上诉请求：撤销原审判决第三项，改判刘优不承担违约金300000元。事实与理由：1.一审法院在没有任何依据的前提下将买卖合同中的第九条过户时间延长解读为对付款、签订贷款合同、注销抵押登记等事项的延长，以合同中一个条款的变更，无故认为改变了合同其他条款的内容，事实认定错误。这一条款针对的是“过户手续”的变更，没有提到其他任何条款约定的权利义务有任何变更，疫情不会影响高蓉及时向银行还款并及时解除抵押登记；2.一审法院以刘优在微信中表述：“可以解押嘛”、“咱们上次约定12号办理完成解押完，现在进度如何呢”等认为双方约定高蓉于10月12日办理银行抵押注销事宜是认可的，忽略了在此过程中刘优于9月25日致函要求高蓉及时履行合同义务并在9月26日当面协商的事实，导致本案事实认定错误；3.一审法院将恒盈房产公司的一面之词作为本案裁判依据，凭空为刘优增设义务，没有任何依据的要求刘优在高蓉尚未履行前置义务的前提下履行存入400000元首付款，签订正式贷款合同，等待高蓉还款注销义务，事实认定错误。刘优已于9月25日明确致函高蓉表明在未解除房屋抵押注销前不会向高蓉支付第二期房款，且不说刘优因履行不安抗辩权和先履行抗辩权暂不支付相应款项。而且就算履行，刘优也只有支付300000元的义务。刘优不按照该要求存入400000元对合同的履行也不会产生任何影响，只是恒盈房产公司为了促成交易欺骗刘优要求存入400000元资金以便高蓉寻找垫资，但刘优从未承诺要遵守该项义务，也确实没有先签订正式贷款合同并存入首付款的必要；4.一审法院认为利率上涨并不影响刘优继续履行合同，也非合同约定的解除事由，刘优以其行为表明不再履行该合同，致使合同目的不能实现，依据合同法规定，高蓉有权解除合同，系事实认定错误导致适用法律错误。因为高蓉的行为，刘优无法按期支付第二笔款项300000元。高蓉应当自行筹措资金偿还原贷款并解除房屋抵押登记，因其先违约行为导致办理二手房贷款利息明显提高，使得刘优如果在10月10日后继续履行合同购买案涉房屋会增加100000元以上的利息。因情势变更，继续履行合同会增加刘优的履行成本，而引发该情势变更的原因在于高蓉的违约行为；5.一审法院认为刘优的上述行为构成违约，根据合同中“任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金”的约定，支持了刘优向高蓉支付违约金300000元，事实认定错误；6.即使刘优需要承担违约责任，但高蓉没有提供任何证据主张其实际损失与违约金相当，且高蓉具有过错，请求调减违约金。补充：刘优已承担高额的中介费用，积极履行前期的付款义务，在高蓉无故违约迟迟未办理解除房屋抵押手续之时，于9月26日主动致函高蓉，同意其采取补救措施，在收取违约金的前提下，可以在9月28日之后办理房屋解除抵押手续，但却因情势变更，在高蓉解除房屋抵押权手续后，因贷款利息上涨导致刘优承担额外费用，故无法继续履行合同，要求与高蓉解除案涉房屋买卖合同。在此之前，刘优没有任何违约行为。如果，高蓉在合同签订《房地产买卖合同》之后，按照合同约定按期解除案涉房屋的抵押手续，使双方能在9月28日办理贷款手续，后续的一切行为都不会发生。因为高蓉的过错让刘优承担违约责任或者不利后果，没有依据。

高蓉辩称，一、刘优的上诉请求不成立。刘优的上诉状提到一审法院对过户时间延长解读。但这是根据查明事实以及恒盈房产公司陈述的整个交易过程作出的认定，双方对过户、付款进行了约定。二、对于高蓉的还款解除抵押，按照主合同的约定，高蓉只需要向银行申请还款，解抵手续在银行作出后5个工作日内办理解抵手续，案涉房屋是10月12日解抵，高蓉没有违约。三、3月29日签订的房屋买卖合同，因为疫情以及刘优在外地的原因，恒盈房产公司提供的情况说明，当时刘优提出需要出售另一套房屋支付案涉房屋的首付款，双方协商将时间延长6个月。四、房屋买卖合同约定9月28日支付第二笔首付款，因刘优未支付首付款（在刘优自己提交的其与贷款办理人的沟通中可以证明其贷款购房的前提需有首付款的收据和流水），所以刘优无法贷款，导致高蓉找小贷公司贷款进行还款解抵。五、9月26日买卖双方协商一致，因考虑到国庆，我方于10月12日办理完解抵手续。六、针对刘优提到其损失或发生情势变更，该损失的造成是因为刘优有征信不良的记录导致很多银行不给其贷款。利率是否上涨，不应当作为刘优的损失，不能作为其不履行合同的理由。七、根据刘优与中介的聊天记录内容，9月9日刘优提出其不购买案涉房屋了，让中介找高蓉协商如何退款的事宜，刘优先行违约，且刘优不止一次提出其不履行案涉合同。我方认为一审法院认定刘优违约的事实正确。

恒盈房产公司述称，所有的贷款资料已经提交了，恒盈房产公司的义务已经履行完毕。恒盈房产公司庭后提交了对本案情况的补充说明书，其认为卖方高蓉无违约事实及行为；买方刘优虽然存在违约，但其是因工作时间地点及对本地政策不了解而产生违约事实，其有不是恶意违约的事由，非恶意违约，应当适当调减违约金。

高蓉向一审法院起诉请求：1.解除2020年3月29日高蓉与刘优签订的《房地产买卖合同》（编号：CD-0921257）；2.刘优立即配合高蓉撤销存量房买卖合同（合同编号：1196004、网签备案号：2020091800ES000251）的网签备案登记；3.刘优向高蓉支付违约金300000元；4.由刘优承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2020年3月29日，出售方高蓉（甲方）、买受方刘优（乙方）就锦江区xx号房屋签订《房地产买卖合同》，约定：房屋面积131.82平方米，该房屋已设定抵押,抵押权人平安银行；转让总价款150万元，乙方应于甲方签署本协议后当日内支付定金15万元，于2020年9月28日前支付第二笔房款30万元，通过银行按揭贷款的方式支付第三笔房款105万元；双方应在2020年9月28日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；乙方支付甲方的上述第一笔房款优先用于甲方偿还银行的按揭贷款，余额不足由甲方自行补足，甲方应于双方订立买卖合同后5个工作日内向银行提出还款申请，并依银行规定的时间足额结清贷款，甲方应在银行出具抵押注销材料后5个工作日内至不动产交易中心办理该房产的抵押登记注销手续；代该房地产之抵押登记已经注销且乙方之贷款经银行审核通过具备过户条件后3日内，共同至该房地产所在区不动产交易中心办理房地产过户手续；任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。合同尾部“九、其他补充条款”处书写：“因疫情原因，双方协商，过户时间延长4至6个月，亦可提前办理过户手续。”。同日，刘优向高蓉支付定金15万元。2020年8月，上述房屋《存量房买卖合同》在房管部门办理网签备案登记，合同编号：1196004，网签备案号：2020091800ES000251。双方及恒盈房产公司工作人员（以下简称恒工）、银行贷款工作人员（简称银工）就合同履行事宜通过微信进行沟通。2020年8月17日，刘：“银行贷款这个我觉得还是有点问题。”恒工：“银行贷款我们匹配了多家银行。”。刘：“贷款又要资料，什么情况？”“不贷了，不买了。”。2020年9月9日，刘：“贷款那女的什么情况，电话从来不接，骗子吗？”恒工：“我们长期合作的，哪来的骗子嘛？我这边先联系一下，问问什么情况再说吧，这已经都是银行总行审核这一步了。”刘：“重新办，我先改正新。”恒工：“现在不是我们重新办手续的问题，1.资料已经交到花旗总行了，临时改资料不知道结果会如何。2.您征信有多次逾期，这个信用卡您不一定能够通过。3.现在房东一直在催我，已经很多次了，她现在已经没有什么耐心了。我说就这几天出来结果，已经交了一个多星期了，让她再等等，没法再多拖了。”刘：“找人改征信。”恒工：“那您那边先办，身份证在您那边。首先说，您征信逾期这个问题，别的银行走不了，交了很多银行，都不能做。改了资料，也只能走这个银行。”刘：“如果不买了退多少钱？”恒工：“这个要跟房东协商，看她的态度。”刘：“改征信的你还认识吗？下周一能签字吗？”恒工：“就算这个星期审核结果出来，通过了，也来不及，那边房东要结清按揭抵押。”刘：“审核通过后，我这就等过去签就可以了么？”恒工：“审核通过后，房东预约还款结按，她结按完了，我们这边就准备办理过户，过完户后拿着新房产证，再去银行签字办理正式的按揭合同。”刘：“你代办吧。”恒工：“您这咋回事啊？征信打了之后又出现这么多的负债？”刘：“你去协商房东，如何退钱，问一下看看。”刘：“优先处理贷款，实在不行再说协商退款的事”。2020年9月17日，银工：“我们终于等来了胜利！接下来准备过户了哦。”刘：“接下来不用在让我提供啥资料了吧。”银工：“记得放款前都不用新增负债哈，坚持一下。”。2020年9月19日，银工：“你本来应该只差房东35万元的首付款，但因为银行最多只认10万元的定金，所以有5万元就必须要再倒一次帐才行。”刘：“交了15万元了，只准备35万元。”恒工：“到时候这笔5万元直接现金的方式给您返回来。”刘：“合同写明了签订后5个工作日需要卖方到银行提出还款，到现在还没有还款，没有解押，已经违约了。建议让她尽快按照合同处理。”恒工：“这一切都不按照流程顺序来，都不配合办理，这进展哪能顺利嘛。那也说了，是按揭合同签订5个工作日内，按揭合同现在是审核通过看，但是正式合同还没签呢。”刘：“她赶紧去还款，去解押，不想发生不愉快的合作。”恒工：“她随时可以去办解押手续，可是您这边资料还没办完啊！人家8月初就回来配合办理了，现在她解押了，月底前也拿不到尾款钱还账。”刘：“你们要的资料都提供了，还有什么？”恒工：“还有银行按揭的正式合同没签。”刘：“9月28日要签的就是这个，首付尾款。”恒工：“就是这个银行的正式按揭合同，按照银行的要求，签合同、开卡，然后等待房东解抵，过户。这是一流程顺序，她现在办了解抵，也就意味着你这边还没办完，如果放款出现了问题，您这边就要自己去支付剩余的尾款，而不是银行放给她了。”银工：“今天将网签合同签字按手印寄回成都，今天联系北京那边的花旗银行开卡的工作人员预约开户时间，将首付款38万元存入新开的花旗银行卡并告知我们。”。2020年9月24日，银工：“关于买方，接下来事宜：1.存首付款40万元到花旗银行卡上。2.等待银行出合同（预计一个星期）。3.银行签正式合同。4.等待房东还款注销。5.房管局过户。6.房管局办抵押。7.银行放款。卖方接下来事宜：1.等待买方签正式合同，转首付款。2.银行还款注销。3.房管局过户。4.等待银行放款。”刘：“等待房东还款注销，这条是我交定金的时候就应该开始处理，并且到现在应该是处理完成的。”银工：“她是要垫资还款的，会跟你的情况息息相关。如果你全款，或者她自己有钱还款，这些情况都是完全不一样的操作流程哦。”。2020年9月25日，刘优向高蓉发送《告知函》，内容为：高蓉应将定金15万元优先用于偿还银行贷款并于2020年4月3日前向银行提出还款申请并足额结清贷款，高蓉未如期履行先合同义务，导致刘优不能在预期时间内取得房屋产权，显著增加了刘优在本次房屋交易中的风险，刘优不能在此情况下于2020年9月28日前支付35万元房款，高蓉应向刘优支付总房款20%即30万元的违约金。请高蓉于本函作出之日起5个工作日内履行义务，正式向银行办理还款申请并还清全部贷款。2020年9月27日，高：“今天下午我们面谈后，我又找了几家借款公司提出借款申请，想要借资还清抵押，但是借款公司均已还未签订正式合同为由拒绝了申请，借款公司提出若需借款，需要作为买方的你提供相应资料，这些都是需要我们双方配合。”刘：“我从开始的态度一直可以沟通，也提供了可以参考的办法，同时一些费用我也可以出，但是你们的要求非常不合理，同时不接受任何沟通。”高：“还是要花旗银行的正式合同，或你本人签字，我全按流程在走，你要配合。”刘：“花旗银行的正式合同是我和花旗银行两方的交易协议，不会给到其他第三方使用。”高：“短借公司要确认你第三笔款通过银行贷款要付我，他们才放心能收回垫资。该你提供的资料你不配合，在已网签了的情况下我无法短期借贷资金解押。包括你在银行办贷款也要我配合签字，现在谁还谈不上违约，更没有你告知函内容之想象，你真心买我房子也应该配合我解押，不是为了你贷款银行审核要求我就不网签合同上签字。你一直在说愿意出费用，不走银行走公证等等，但你没有拿出具体方案。”。2020年9月28日，刘：“卖方解押房子是买卖中应尽的义务，我能够帮忙的一定会支持，但是你那边的要求让我这边风险很大，我真的无法配合。”。2020年9月29日，刘：“可以解押吗？”高：“我这边款已还。”刘：“解押来得及吗？”高：“国庆大假要1、2、3号解押，我这边叫银行办的加急。”刘：“好的。”高：“你花旗银行的正式合同签没有？”刘：“没有签。”高：“那你好久签？”刘：“我问下银行。”高：“都加快进度”。2020年10月9日，刘：“咱们上次约定12号办理解押完，现在进度如何呢？”高：“我昨天就开始在催了，国庆放假没办法催啊”。银工：“请将首付款存入花旗银行卡或转给房东，告知工作人员出借款合同后，预计一个星期左右可去银行签订借款合同。”恒工：“那边款存进去了吗？”刘：“不允许代理。”银工：“网签不能代理，意味着你过户这些也必须自己去。”刘：“之前说的不是这样，过来一趟签订正式贷款合同就可以了，我考虑下吧。”……银工：“今日（10月9日）起，花旗银行首套房开始执行利率上浮25%。”刘：“银行利率提高有没有正式文件通知？”银工：“银行内部通知，只会口头传达。”。2020年10月10日，高：“我听中介小何说你花旗银行的钱还没存，存了钱都要一个星期才出正式合同，利率也上浮了，你现在是啥子想法。”刘：“银行利率涨那么多，我这边的损失会特别大，我也在考虑。”高：“我这边借的高利贷还的款，我知道你跑来跑去也麻烦，本来是一件很简单的事，弄成很复杂化了，如你在成都啥事情都好办多了。”刘：“按照银行所说提高利率，我的直接损失是1713000元，属于重大损失，所以要求解除合同。”高：“我也不懂这些，我给中介了1万元也是委托他们办理这些手续。”刘：“我这边资金没有问题。”高：“没有问题就好，履行合同你就没有损失，你短期借贷一两年利息不会高到哪里去。”。2020年10月12日，刘：“你们那边解押进度如何了？”高：“今天银行在处理了。”刘：“银行处理完需要出具一份结清证明的对吗？有说几天么？”高：“要出具结清证明，今天就是在弄这些材料。”刘：“好的呢，辛苦你了。”高：“我天天催到起的，材料在前天就从深圳总部寄过来了，昨天放假，今天在处理，我这边也是今明两天弄好。”刘：“买房子这是大事，不可能到这会说资金有问题。您放心。”高：“您的钱要存到花旗银行卡号，一个星期才能出正式合同，签合同办理过户”。12日晚19:30分，刘：“经过我和家人商量，由于合同履行延期导致银行利率的上浮，我这边的直接费用增加18万元左右，属于重大经济损失，因此提出解除合同。”后刘优通过微信向高蓉发出《告知函》，告知合同正式解除，要求高蓉返还定金15万元并支付违约金30万元。房屋信息查询记录载明：2020年10月13日，上述房屋登记在高蓉名下，无抵押、无查封等限制登记状态。

一审法院认为，关于双方是否存在违约行为。第一，根据合同约定，“因疫情原因，双方协商，过户时间延长4至6个月，亦可提前办理过户手续”，该部分内容以手写方式书写在合同尾部“九、其他补充条款”处，该“过户时间”延长，实际上是对付款、签订贷款合同、注销抵押登记等事项的办理时间进行了延长，系双方对此作出的特别约定，对合同前部分条款对上述事项办理时间的约定进行了更改。第二，从聊天记录中“可以解押吗”、“咱们上次约定12号办理解押完，现在进度如何呢”等内容，可以看出刘优不断询问注销抵押登记事宜，对双方约定高蓉于10月12日办理注销抵押登记手续事宜也是认可的。高蓉于9月29日归还银行按揭本息，房屋于10月12日注销抵押登记，高蓉上述行为并未违反双方约定。第三，根据恒盈房产公司述称，刘优贷款申请于9月17日通过花旗银行初审，且恒盈房产公司已告知刘优尽快交接资料，签订正式贷款合同，办理流程为按照银行的要求，签合同、开卡，然后等待房东解抵，过户。银行工作人员又于2020年9月24日告知刘优接下来事宜，“1.存首付款40万元到花旗银行卡上。2.等待银行出合同（预计一个星期）。3.银行签正式合同。4.等待房东还款注销。”9月29日，高蓉告知刘优“款已还”，刘优亦未存入首付款并签订正式贷款合同。至10月12日，刘优仍未存入首付款并签订正式贷款合同。第四，刘优于10月9日已知晓贷款利率上浮，于10月10日称“银行利率涨那么多，我这边的损失会特别大，我也在考虑”，又于10月12日询问高蓉注销抵押登记手续的办理进度。该日晚，刘优以银行利率上涨为由向高蓉发送《告知函》解除合同。根据银行工作人员于2020年9月24日向刘优告知的“卖方接下来事宜：1.等待买方签正式合同，转首付款。2.银行还款注销……”，刘优对于其应先签订正式贷款合同并存入首付款是明知的，但刘优一直未履行该义务，构成违约。在刘蓉已注销抵押登记后，刘优作为违约方并不享有合同解除权，且银行利率上涨并不影响刘优继续履行合同，也非合同约定的解除事由，该《告知函》不发生解除合同之效力。刘优以其行为表明其不再履行合同，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，高蓉有权解除合同。合同自诉状副本送达刘优之日已解除，同时，刘优应当协助办理注销案涉房屋的合同签约备案登记手续。第五，刘优的上述行为构成违约，根据合同中“任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”的约定，高蓉主张刘优支付违约金30万元，未超出合同约定，一审法院予以支持。综上所述，高蓉的诉讼请求，一审法院全部支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认高蓉与刘优于2020年3月29日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、刘优应于判决发生法律效力之日起十日内协助高蓉办理合同签约备案登记的注销手续（合同编号：1196004，网签备案号：2020091800ＥＳ000251，房屋位于：成都市锦江区）；三、刘优应于判决发生法律效力之日起十日内向高蓉支付违约金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，减半收取计9150元，由刘优负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院对一审法院审理查明事实予以确认。

本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。案涉合同系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方当事人对解除合同无异议，但对案涉合同履行中何方存在违约责任发生争议，结合上诉意见及答辩意见，本案二审争议焦点为高蓉是否享有合同解除权；如果高蓉享有合同解除权，则一审法院判决刘优向高蓉支付违约金金额是否正确。对此，本院评述如下。

关于高蓉是否享有合同解除权的问题。从本案查明的事实来看，虽双方当事人于本案诉讼中对合同手写“因疫情原因，双方协商，过户时间延长4至6个月，亦可提前办理过户手续”条款的理解发生争议。但从2020年3月29日签订合同、支付定金，至8月案涉合同在房管部门办理网签备案登记后，各方当事人就下一步履行多次协商并在案涉合同解除前积极履行合同义务的过程来看，双方当事人不仅通过书面约定也通过实际行动对注销抵押登记等事项的办理时间进行了延长。从聊天记录中“可以解押吗”、“咱们上次约定12号办理解押完，现在进度如何呢”等内容，可以看出刘优不断询问注销抵押登记事宜，对双方约定高蓉于10月12日办理注销抵押登记手续事宜也是认可的。高蓉于9月29日归还银行按揭本息，房屋于10月12日注销抵押登记，高蓉上述行为并未违反双方约定。而刘优未履行其义务，构成违约。在刘蓉已注销抵押登记后，刘优作为违约方并不享有合同解除权，且银行利率上涨并不影响刘优继续履行合同，也非合同约定的解除事由，该《告知函》不发生解除合同之效力。因刘优以其行为表明其不再履行合同，致使合同目的不能实现，作为守约方的高蓉享有合同解除权。

关于一审法院判决刘优向高蓉支付违约金金额是否正确的问题。合同中约定“任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”。如上文论述，刘优违约，应承担违约责任。因此，一审法院对高蓉主张刘优支付违约金300000元予以支持正确，本院予以维持。

综上，刘优的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按照一审判决认定的执行；二审案件受理费5800元，由刘优负担。

本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。