倪某与岳某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：倪某，男，1963年5月12日出生，汉族，住上海市静安区。

委托诉讼代理人：朱某，某某律师事务所1律师。

委托诉讼代理人：洪某，某某律师事务所1律师。

被告：岳某，女，1980年12月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。

委托诉讼代理人：王某，某某律师事务所2律师。

原告倪某与被告岳某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2023年11月17日公开开庭进行了审理。原告倪某及其委托代理人朱某、洪某，被告岳某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方于2021年4月5日签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付违约金8万元。事实和理由：2021年4月5日，原、被告签订《租赁合同》（以下简称：系争合同），约定被告租赁原告位于上海市松江区的房屋（以下简称：涉案房屋），并对租赁期间、租金数额及支付方式、合同解除条件等作了相应约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付租赁房屋，被告却多次拖欠租金以及相关费用，且存在租金拖欠超过一个月的情况，根据租赁合同第四条、第十条约定，原告有权解除租赁合同，并要求被告支付违约金8万元。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。

被告岳某答辩称，不同意解除合同。1.被告并没有多次拖欠租金及相关费用，更未有租金拖欠超过一个月的情况，现在租金已经支付到了2024年1月15日，被告于2023年8月8日支付了2023年7月16日至2023年10月15日这一期的租金，应付时间为2023年7月9日，并未超过一个月，原告不享有解除权；2.被告没有违约，不同意支付违约金8万元，但被告就逾期支付租金的行为同意支付逾期支付租金滞纳金，合同约定的滞纳金标准过高，被告自愿支付滞纳金810元。

本案经审理查明，认定事实如下：原告系于上海市松江区房屋的产权人。

2021年7月5日，原告倪某（甲方）与被告岳某（乙方）签订《租赁合同》。该合同约定，原告将涉案房屋出租给被告；租赁期限共计5年，自2021年7月16日起至2026年7月15日止，合同保证金为1,800元。合同第四条约定：每月租金1,800元，租金三个月为一期支付，第一期租金2021年4月5日付清，以后每期租金支付时间为提前七天先付后用……如被告逾期超过十五日支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向原告支付滞纳金。如被告逾期超过一个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止合同，并按本合同第十款追究违约责任；合同第十条约定：原被告任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币80,000元整，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。该合同另对其他有关事宜作了约定。

上述系争合同签订后，原告依约交付涉案房屋。2021年4月5日，被告向原告支付了首期租金及保证金1,800元；2021年10月10日，被告向原告支付了2021年10月16日至2022年1月15日期间租金5,400元；2022年1月19日，被告向原告支付了2022年1月16日至2022年4月15日期间租金5,400元；2022年4月9日，被告向原告支付了2022年4月16日至2022年7月15日期间租金（扣除疫情期间减免部分）；2022年7月9日，被告向原告支付了2022年7月16日至2022年10月15日期间租金5,400元；2022年10月18日，被告向原告支付了2022年10月16日至2023年1月15日期间租金5,400元；2023年1月17日，被告向原告支付了2023年1月16日至2023年4月15日期间租金5,400元；2023年4月22日，被告向原告支付了2023年4月16日至2023年7月15日期间租金（扣除物业费）；2023年8月8日，被告向原告支付了2023年7月16日至2023年10月15日期间租金5,400元；2023年9月10日，被告向原告支付了2023年10月16日至2024年1月15日期间租金5,400元。

庭审中，原告对被告已经支付租金至2024年1月15日的事实无异议，但认为根据双方签订的租赁合同，第一期租金支付时间为2021年4月5日，后每期租金支付时间为租赁周期月的5号再提前七天，故被告自第二期租金开始，已经逾期多次，甚至有一期逾期长达41天才支付；被告则认为第一期租金提前支付的，双方对支付日期在合同中予以确认，后每期租金支付时间应为租赁周期月提前七天，起租日为2021年7月16日，故应在下个租金周期月份的7日前支付，超过十五日的情况才支付滞纳金，被告虽确有逾期，但时间很短，只有2023年8月8日支付的这笔租金需要支付滞纳金，愿意承担810元滞纳金。

2023年8月10日，被告向原告发微信称：“你好房东，我看了一下合同，起租期21年7月16号，8月8号你一发信我就立马支付给你了。才晚了20来天，下次我给你提前一个月转过去吧？我出车祸住院一月期间也没给我发信息，我们晚上吧都合作了好几年了，都还挺愉快的”，原告回复：“照道理你应该每个月5号前七天打给我”，双方对于租金支付时间没有达成一致意见，2023年8月30日，原告通过微信向被告发送律师函，要求解除合同，被告回复称“我把租金提前支付给你了解除什么合同？没有欠你房租”，不同意解除合同。

庭审中，被告提交道路交通认定书、交通事故调解协议书、照片，证明被告在2023年6月12日出了车祸，无法走路，回到老家休养，被告是二房东，手上有多套租赁房屋，相关租赁合同也没有随身携带，在原告提醒后也马上支付了租金，并非恶意违约，原告对上述证据真实性无异议，但认为被告从未告知过原告其受伤了，且其受伤时间在6月份并不影响租金的支付。

以上事实，有租赁合同、不动产权证书、微信聊天记录、转账记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，原被告间《租赁合同》系双方真实意思表示、依法成立、生效，双方均应按约全面履行各自义务。现原告以被告逾期支付租金为由行使约定解除权，请求人民法院确认双方间合同解除并就解除后果作出处理；被告则主要辩称其非恶意违约，也已缴齐租金，不影响原告合同目的实现。双方首要的争议焦点在于原告是否享有合同约定的解除权，以及双方间《租赁合同》是否解除。首先，合同约定“以后每期租金支付时间为提前七天先付后用”，按照一般的交易习惯和合同文义的理解，以后每期租金支付时间为（租赁起始日期的16号）提前七日支付，较为合理，被告最迟一笔租金亦未超过一个月支付，故原告不享有合同约定的解除权，无权解除合同。退一步说，即便按照原告的计算方式计算，出租人对合同履行瑕疵也负有一定的容忍义务，承租人延付租金事出有因，其向承租人催缴租金后也及时付清了租金，原告出租房屋，主要合同目的在于收取租金，被告虽有逾期支付，但被告在原告催讨后也已经及时付清了全部租金，不影响原告合同目的的实现。故原告主张行使合同解除权的诉请，本院不予支持。但针对被告逾期付款行为应承担相应的违约责任和法律后果，合同约定的日百分之一的滞纳金标准过高，被告要求予以调整并自愿承担810元违约金，于法不悖，本院予以准许。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百一十条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：

一、被告岳某于本判决生效之日起十日内支付原告倪某逾期支付租金违约金810元；

二、驳回原告倪某其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,880元，减半收取940元，由原告倪某负担915元，由被告岳某负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。