侯永、郭良新等民事一审民事判决书 中华文库

原告：侯永，男，住内蒙古呼和浩特市新城区。

原告：郭良新，女，住内蒙古呼和浩特市新城区。

委托诉讼代理人：尚敏，内蒙古诚安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭家信，内蒙古诚安律师事务所律师。

被告：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地锡林郭勒盟锡林浩特市。

法定代表人：康玉德，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。

原告侯永、郭良新与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人尚敏、郭家信，被告委托诉讼代理人孙煜涵、刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告侯永、郭良新向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付2019年12月31日至2020年10月31日逾期交房违约金17728元；二、请求依法判令被告向原告支付2020年11月1日至2021年4月27日逾期交房违约金51272元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月28日，原告与被告签订了编号为YS××××的《商品房买卖合同》，约定将新城区××路以西、××大街以北××小区××号楼××单元××号房屋（房屋代码为××）出售给原告，房屋建筑面积共91.19平方米，房屋总价款为553988元，约定房屋交付时间为2019年10月31日。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，但是被告至今未依合同第十一条约定按时向原告交付房屋。合同第十二条约定逾超过60日的，被告按照日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。被告于2019年11月9日公示了内集凯（2019）35号承诺函，向××小区××小区全体业主承诺2020年10月31日之后的逾期交房违约金按照日万分之五计算，该承诺函是被告的真实意思表示，应当对小区全体业主生效。综上，根据《民法典》第577条、584条和585条之相关规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，被告应当按照原合同及承诺函的约定向原告据实支付逾期交房违约金至交房之日止。原告认为，被告延迟交房的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，已经严重侵害了原告的合法权益，遂诉至法院请求人民法院依法裁判，望判如所请。

被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司答辩称，第一点,就是被告同意支付逾期交房违约金，但对于计算违约金的截止时间有异议，首先因相关疫情爆发导致项目不能开工，属于法定不可抗力的情形，商品房交付可以相应延续及逾期的时间应相应扣减。2020年年初爆发的相关疫情蔓延全国，内蒙古自治区人民政府于2020年1月25日中午启动了重大公共卫生突发一级响应，启动后，对疫区流入人口加强预防工作，落实控制措施，对××病人疑似病人采取就地隔离就地观察就地治疗等措施，对密接触者根据情况采取集中或居家观察的医学观察，到2020年2月25日，内蒙古自治区××疫情防控指挥部发出公告，自2025年24日起，内蒙古自治区××公共突发事件以及相应由一级较为三级，据此，一级响应期间因相关费用这一重大公共卫生事件响应共持续31天，另因二期施工项目施工单位数为中铁十一局集团建筑安装工程有限公司，属湖北企业为重点，本项目施工管理人员及相关劳务人员与武汉解封、武汉解除封存后，4月中旬才陆续抵达本项目，以至于本项目5月初才复工复产。被告承诺交房时间在疫情发生之后，受肺炎的影响加上施工企业属于湖北籍特殊性事实。本项目复工时间严重滞后，5月初给商品房的交付造成严重影响。该期间属于不可抗力，被告交房时间可以相应顺延时间，被告不承担相应的逾期交房违约责任。第二点，自2020年10月31日起，原告主张按日万分之5的标准计算违约金被告认为，过分高于其损失，根据民法典及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释之规定，被告申请予以降低且贵院已对集通部分业主起起诉的业主作出了生效判决根据最高人民法院关于完善人民法院司法制责任。组织若干意见的要求，应当统一裁判尺度。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月8日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于新城区××路以西、××大街以北××小区××号楼××单元××号房屋，总价为553988元；第七条付款方式及期限约定：3.贷款方式公积金贷款：买受人应当于2018年8月8日前支付首期房价款353988元，余款20万元申请贷款支付；第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.3出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议将附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条关于房屋交付条件约定：1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任；第八条约定：由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。

2018年3月10日，被告向原告出具收据两份，“今收到侯永、郭良新（××）交来首付款353928元”、“今收到侯永、郭良新（××）交来首付款60元”。2018年12月11日，中国建设银行出具个人贷款支付凭证“借款人郭良新，收款人集通凯宸房地产公司，金额为200000元。

原、被告于2021年8月7日交接涉案房屋。

2019年11月9日，被告集通凯宸房地产公司发文内集凯[2019]35号《关于××小区（××）××交房时间承诺》，载明：“经我公司认真研究，现对××小区（××）××住房交房时间及延期交付赔偿承诺如下：一、交房时间确定2020年10月31日之前全部交房。如不能交房承担相应的违约责任。二、如上述时间迟延交付房屋，每逾期1日按购房总金额日万分之五向业主支付违约金，直至房屋交付”。以上事实有原告提交《关于××小区（××）××交房时间承诺》在卷佐证，被告认可上述证据真实性，本院予以确认。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告未按照合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任；对于原告请求被告支付逾期交房违约金的诉请，根据合同约定，原、被告约定宽展期为60日，即违约金的起算时间应为2019年12月31日；对于原告请求的按照日万分之五计算违约金，被告抗辩称因新冠疫情影响导致交房延迟，应予以核减。对于合同约定的逾期交房时间即2019年12月31日至被告《承诺》中载明的交房时间即2020年10月31日之间的违约金，因被告于2019年11月9日作出《承诺》，承诺时间晚于合同约定的交房时间，疫情发生于合同约定交房日期之后，故本院认定疫情的发生不能免除被告因违反合同约定已经产生的违约责任，被告应按照合同约定的日万分之一标准支付违约金；对于被告《承诺》中的逾期交房时间2020年11月1日至实际交房之日之间的违约金，考虑到冬休期、新冠疫情不可抗力对于交房时间的影响，酌情延后60日，该60日期间仍以已交购房款日万分之一作为违约金计算标准，自2020年12月31日至实际交房之日止之间。依照双方合同约定以及《承诺》的内容，根据公平原则和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，结合考虑合同履行情况、当事人过错程度、新冠疫情不可抗力对于2020年10月31日前交房的影响以及被告就日万分之五违约金提出的过高抗辩等因素，确认自2019年12月31日至2020年12月30日期间，以已付购房款日万分之一作为违约金计算标准，违约金经计算为：553988元×365日×0.01%／日≈20220元；自2020年12月31日至2021年8月6日期间，以已付购房款日万分之一的1.3倍作为违约金计算标准，违约金经计算为：553988元×218日×0.013%／日≈15700元。以上合计35920元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯永、郭良新自2019年12月31日至2021年8月7日止的逾期交房违约金35920元；

二、驳回原告侯永、郭良新的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费：案件受理费减半收取人民币762元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担396元，由原告侯永、郭良新负担366元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。