余某与中共长沙市委某部局、长沙某房地产开发有限公司等一审民事判决书 中华文库

原告：余某，男，1963年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。

委托诉讼代理人：李娜，湖南弘一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。

被告：中共长沙市委某部局，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道218号。

负责人：王某，该局局长。

委托诉讼代理人：肖依，湖南雍熙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田宛蓉，湖南雍熙律师事务所律师。

被告：长沙某房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路。

法定代表人：梁某雄。

被告：张某，男，1964年2月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。

被告：张某，男，1970年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。

原告余某诉被告中共长沙市委某部局（以下简称长沙市某局）、长沙某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、张某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年1月24日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2024年3月25日公开开庭进行了审理。原告余某的委托诉讼代理人李娜、李晶莹，被告长沙市某局的委托诉讼代理人肖依、田宛蓉到庭参加诉讼，被告某公司、张某、张某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在十日内协助原告将长沙市开福区××号××公寓××号的房屋产权［湘（2020）长沙市不动产权第0××3号］登记至原告名下，并承担房屋产权登记相关费用；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于1998年12月11日与长沙市建龙房地产开发有限公司（下称“建龙公司”）签订《商品房购销合同》，约定原告购买建龙公司、开发建设的位于长沙市北区××公寓××层××号（现测绘房号：长沙市开福区××号××公寓××号）的房屋，总房款129750.5元。合同签订后，原告向建龙公司支付了购房款，但建龙公司至今未依约为原告办理案涉房屋的不动产权登记。经调查，案涉长沙市开福区上麻园岭259号（原131号）小区系被告长沙市某局的拆迁安置房项目。1995年3月，被告长沙市某局与长沙长利房地产开发公司（后更名为被告某公司，以下简称长利公司）签订《联合建房协议》，约定由长利公司出资建设。1995年9月，长利公司又与建龙公司签订《关于麻园岭131号地段土地转让协议》，约定以长利公司的名义进行开发，实际由建龙公司出资建设商品房。该项目于1997年5月1日起已竣工，并陆续对外销售。根据市场监督管理局资料显示，建龙公司未经清算已注销，股东包含长沙润发房地产开发有限公司、陈景明、张某、苏建龙、张某，上述股东应当承担为原告办理案涉房屋不动产登记的责任并承担房屋产权登记的相关费用。除此之外，案涉房产现登记于被告长沙市某局名下，被告长沙市某局也应当承担为原告办理案涉房屋不动产登记的责任并承担房屋产权登记的相关费用。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，根据我国法律的有关规定诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求！

被告长沙市某局辩称，1994年根据市委市政府批准，长沙市某局所属活动中心拟在原址（即现某部大学永华大厦所在地）改建，需安置部分拆迁户。1995年4月，市人民政府同意将上麻园岭131号院内地皮1.17亩（780.90平方米）出让给长沙市某局用于拆迁安置（建设项目名称：某部活动中心安置房）。1995年3月14日，长沙市某局与长利公司签订《联合建房协议》，约定由长利公司出资建设。1995年9月长利公司与建龙公司签订《关于麻园岭131号地段土地转让协议》，约定以长利公司的名义进行开发，实际由建龙公司出资建设商品房（含拆迁安置房7套）40套，建筑面积3207.28平方米。该项目于1997年5月1日竣工，并陆续对外销售。玉兰公寓在开发过程中，长沙市某局没有参与项目的建设与销售。长利公司与建龙公司一直没有完善报建手续，产权登记部门没有对玉兰公寓进行产权登记。此后长利公司放弃资质，建龙公司于2001年4月23日注销。2004年起购买此项目商品房的业主开始向有关部门反映情况，信访维权，要求办理房屋产权登记。2017年，经开福区政府，长沙市某局和玉兰公寓购房者的努力，开福区政府召开区长办公会，就玉兰公寓项目等房屋办证遗留问题进行协调，会后形成《长沙市开福区政府区长办公会议纪要》（2017年第七次，2017年10月9日印发）。会议同意：市不动产登记中心支持长沙市某局作为首次登记的主体；由长沙市某局查验拆迁协议、购房合同、发票等凭据，登报公告确认其真实性，经区处遗办签署意见后直接办理分户登记。2019年2月1日《长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公专题会议纪要（2019）1号文件》给出处理意见，要求不动产登记部门按照《长沙市开福区人民政府区长办公会议纪要》（2017年第七次）的解决方案予以落实，加快办理上麻园岭259号项目的不动产权证，要求国土部门差别化资料受理清单和审核要求，简化办理手续，按照处遗会商会议纪要的方案加快为处遗项目业主办证，落实处遗项目办证的“最后一公里”。2020年4月，不动产登记中心按照《长沙市开福区人民政府区长办公会议纪要》（2017年第7次）的精神，将玉兰公寓的初始登记（栋证）登记在长沙市某局名下。首次登记结束后，长沙市某局按照开福区政府会议纪要的要求，对购房合同、发票等凭据进行了查验，并在2021年9月16日进行了办证信息登报公告。2021年11月，长沙市某局在登报公告结束后，将情况向开福区处遗办报告，并要求开福区处遗办按纪要要求，在住户分户资料上签字，送不动产登记中心进行分户。开福区处遗办在与不动产登记中心对接后，口头通知称由于住户的购房合同上存在主体不一致（住户的购房合同甲方是长利公司或建龙公司而不是长沙市某局）的问题，不能直接办理分户证，需要进行法律诉讼确权。长沙市某局将有关情况与住户沟通后，在部分住户代表的协助下，再次将资料提交到长沙市不动产登记中心窗口。不动产登记中心窗口工作人员在查阅有关资料后仍旧认为现有资料不能办理，主要原因是合同签订的双方主体与栋证登记主体不一致，办理分户证没有依据。通过与不动产登记中心的反复沟通，不动产登记中心审查科根据已有的案例、办理经验，认为解决这个问题的办法就是通过确权诉讼。只有法院通过审理后进行确权，不动产权登记中心才能根据法院判决受理登记。此后，长沙市某局与部分住户一直不断完善更新有关资料，向市、区两级处遗办、不动产登记中心反映情况，寻求支持，希望在处遗架构内解决分户证问题，但由于处理房屋产权遗留问题的机构变更、变更后职责关系没有理顺等问题，此事无法取得有效进展。以上就是案件的一个由来和处理过程，案涉房产因开发商注销或吊销，长沙市某局为了解决民生问题，数年来按照处遗办以及会议纪要文件的要求积极推动案涉房屋权证的办理，产权登记部门将栋证办理长沙市某局名下，导致分户证无法办理，并非长沙市某局的过错，请法庭依法审查本案证据材料，依法裁决。另外，关于原告诉请的房屋产权登记相关费用的问题，我们认为与长沙市某局无关。在原告与建龙公司的《商品房购销合同》第六条中明确约定建龙公司为办证义务主体并由其承担办证费用，长沙市某局没有合同义务也没有法定义务承担任何费用，因此，对于原告要求长沙市某局承担费用的诉讼请求，请法庭予以全部驳回。

被告某公司、张某、张某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。

经对双方当事人提交的证据进行庭审质证并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：

1995年3月14日，长沙市某局（甲方）与长利公司（乙方）签订《联合建房协议》。协议约定：1、甲方负责将麻园岭131号（1.17亩）划拨至甲方名下，用于联合建房；2、甲方负责麻园岭131号房10户住户的拆迁安置工作；3、甲方负责协助提供办理在建房和销售过程中的有关证明、手续、资料；4、乙方负责该建设项目的全部资金（包括土地的划拨费，建设资金等）和该项目的设计、施工、销售；5、房屋建成后按20：80的比例分配，即甲方分房20%（含安置面程）乙方分房80%，各自享有产权；6、乙方有权销售分配的80%的房产；7、该建设项目建成销售后，不论盈亏，乙方必须向甲方上交管理费220,000元；8、未尽事宜双方及时协商解决。

1995年9月14日，长利公司（甲方）与建龙公司（乙方）签订《关于麻园131号地段土地转让协议》。协议约定：一、甲方责任。1、负责办好拆迁前的前期手续，并缴纳土地有偿使用费、交通能源基金运迁费等前期费用；2、负责以人民币570,000元，将该地转让给乙方（为减少费用，双方一致同意以甲方名义进行开发经营，甲方为乙方提供一切业务所需的方便）；3、负责减免项目城市配套费的70%；4、负责减免该项目商业网点的80%；5、负责保证该项目红线范围内拆迁户9户的拆迁面积不大于780平方米，可建面积不低于2660平方米；6、负责该项目的报建一切手续的完成。二、乙方责任。1、负责该地段红线范围内的拆迁安置及拆迁费用；2、负责楼房的报建费用及承建费用；3、负责该项目的销售；4、乙方以甲方的名义签订的该地段红线范围内的拆迁安置合同，乙方承担一切法律责任。三、付款方式。乙方在本协议签订生效后四天内付给甲方人民币570,000元转让金额的60%，报建完毕后付足余下的40%。

1998年12月11日，余某（买方、甲方）与建龙公司（卖方、乙方）签订《商品房购销合同》。合同约定：1、甲方购置商品房位于北区××号，名称为玉兰公寓，类别为住宅楼，编号为本栋本单元七层Ｅ户型房，面积为83.71㎡。2、该商品房于1998年12月11日乙方交付甲方使用。3、该商品房单价为1550元／㎡，总价为129750.5元。商品房交付使用时面积如有变化按实际面积结算。4、本合同签订之后到交付使用前一个月内甲方支付乙方购房款总额的约95%，计人民币123262.97元。乙方将房交付甲方使用时，甲方支付乙方全部余款人民币6487.53元。5、工程全部竣工验收，甲方付清全部购房款后，由乙方负责向市房地产部门申请产权登记，办理新房权证，本费用由乙方负责承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，余某向建龙公司支付购房款123262.97元，建龙公司于1998年12月11日向余某出具《收据》三张，注明收到余某购房款50000元、20000元、53262.97元。后建龙公司向余某交付了上述房屋。

长利公司于1994年12月1日成立，于2014年11月10日更名为某公司。2022年12月13日，某公司被登记机关吊销营业执照，处于吊销未注销状态。建龙公司于1995年6月30日成立，于2021年4月23日注销，股东为润发公司、张某、张某、苏建龙、陈景明，其中股东润发公司于2001年4月23日注销，经长沙市公安局观沙岭派出所查询全国人口信息联网信息系统，股东苏建龙、陈景明已死亡。

因某公司、建龙公司登记被吊销或注销，且相关报建续不完善，案涉房屋所在的长沙市开福区上麻园岭259号玉兰公寓一直未办理产权登记，2017年，玉兰公寓项目纳入长沙市房产办证处理遗留问题范围，且相关政府会议纪要明确由长沙市某局作为首次登记的主体，由长沙市某局负责查验相关拆迁协议、购房合同、发票等凭据的真实性，经处遗办签署意见后直接办理分户登记。2020年1月14日，玉兰公寓705房被登记至长沙市某局名下，登记建筑面积为84.98平方米。2021年9月16日，长沙市开福区上麻园岭社区、长沙市某局登报发布《公告》。称位于开福区××街道××巷××号××号（玉兰公寓）项目的40户业主未能办理不动产权证，已纳入长沙市房地产办证处遗项目进行处理。现根据长沙市不动产权登记中心要求，将办理相关手续的名单公布。余某为业主之一，楼层为7层，房号为5号。因案涉房屋产权仍未办理至余某名下，余某遂诉至本院。

庭审中，余某认可只支付购房款123,262.97元，还有尾款6,487.53元及面积补差款未交，并同意补交该购房款，同意自行承担办证费用及本案诉讼费用，在其同意补交的房款进行冲抵。

本院认为，余某与建龙公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行义务。根据合同约定，余某请求办证前虽有先支付全部购房款的义务，但合同同时约定建龙公司有办证及承担办证费用义务，现建龙公司登记已注销，相关法人股东及自然人股东或注销或死亡，建龙公司履行承担办证费用义务存在现实障碍，余某对建龙公司应承担的办证费用提出不安抗辩符合本案事实，余某请求建龙公司先履行办证义务，并提出愿意垫付办证费用（含因办证引起且应由建龙公司承担的本案诉讼费用），以其应补交的房款冲抵，并无不当。但建龙公司注销后，政府办证处遗部门基于长沙市某局系案涉项目的合作建房方，其他合作开发建设方某公司、建龙公司登记已被吊销或注销等原因，已明确由长沙市某局作为案涉项目的首次登记主体，并由长沙市某局负责分户登记义务，现案涉房屋已登记至长沙市某局名下，故长沙市某局应承担案涉房屋的分户登记义务，余某请求长沙市某局协助将案涉房屋分户登记至其名下，本院予以支持，其请求某公司及建龙公司股东张某、张某承担协助办证义务已无必要。由于长沙市某局对余某没有合同义务，其承担本案办证及分户登记义务系按政府会议纪要要求履行，余某请求长沙市某局承担办证费用，本院不予支持。至于余某因本案办证所垫付的费用（含办证及因办证引起且应由建龙公司承担的本案诉讼费用），可待费用实际产生后按合同约定在其应支付购房尾款进行抵扣和分担。被告某公司、张某、张某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的不利法律后果。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百五十一条之规定，判决如下：

被告中共长沙市委某部局于本判决生效之日起十日内协助原告余某将位于长沙市开福区××号××公寓××房屋（湘（2020）长沙市不动产权第0××3号）的不动产权分户登记至原告余某名下；

驳回原告余某的其他诉讼请求。

案件受理费80元，公告费400元，由原告余某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。