乐陵某某商贸有限公司与崔某中甲、关某英等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：乐陵某某商贸有限公司，住所地山东省乐陵市。

法定代表人：李某佳。

委托诉讼代理人：王某，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：孙爱军，山东华控律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：崔某中甲，男，1973年11月1日出生，汉族，住山东省乐陵市杨安镇碱场崔村64号。

被上诉人（原审原告）：关某英，女，1971年2月20日出生，汉族，住山东省乐陵市杨安镇碱场崔村64号。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕洪涛，山东德衡（德州）律师事务所律师。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郝梦，山东德衡（德州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：济南某某房地产营销策划有限公司，住所地山东省济南市历下区明湖东路787号保利大名湖Ａ座709号。

法定代表人：郑某娥，经理。

被上诉人（原审被告）：廖某州，男，1991年8月6日出生，汉族，住山东省济南市历下区明湖东路787号保利大名湖Ａ座709号。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛鋆轩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东某某网络科技有限公司，住所地济南市市中区万寿路2号济南国际创新设计产业园Ａ座2027-38。

法定代表人：皮某壮，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：潘成龙，山东睿杨律师事务所律师。

上诉人乐陵某某商贸有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人崔某中甲、关某英、廖某州、济南某某房地产营销策划有限公司（以下简称某丙公司）、山东某某网络科技有限公司（以下简称某乙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2023）鲁1481民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月1日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回要求某甲公司返还320000元的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由崔某中甲、关某英承担。事实和理由：1.一审判决两部分重要问题没有查清楚：一是崔某中甲、关某英的认购定金合同是与谁达成的，是否签订有书面的认购合同，是否签订正式的《商品房买卖合同》，认购合同主体是谁，收款人是谁，合同是否有效，谁负返还义务。二是某甲公司与某丙公司之间是何种法律关系，某甲公司与某乙公司是何种法律关系，某丙公司与某乙公司是何种法律关系，谁应承担返还义务。本案的基本事实：2022年4月28日，某甲公司与某丙公司签订《商品房包销合同》，由某丙公司对某甲公司房源进行包销，双方就包销的相关事宜签订包销合同。2022年9月23日，某甲公司与某丙公司签订包销结算协议，就结算事宜签订协议，并约定涉案楼房××号楼××单元××号楼房属于某丙公司包销的房源范围，某丙公司应在包销期限内独立完成销售。2022年12月12日，某甲公司与某丙公司、某乙公司签订三方协议，约定某丙公司的权利义务转让给某乙公司承接。2022年12月，某甲公司与某乙公司签订工抵协议，就涉案××号楼××单元××号楼房以佣金款的方式做折抵，进一步约定某乙公司有权对涉案楼房进行处分。2023年5月25日，某甲公司从某乙公司回购涉案××号楼××单元××号楼房，将楼房购房款65，8320元以银行转账的方式汇款至某乙公司中国民生银行济南领秀城支行的6332×××*1940账户中。2023年2月，崔某中甲、关某英与某丙公司就涉案楼房认购事宜进行协商，在2023年3月1日与某丙公司达成认购定金协议，并向某丙公司员工宋某超支付定金2万，后向某丙公司法定代表人廖某州支付30万元（此时的涉案楼房属于某乙公司有权处分的房屋，某丙公司是否有权处分没有审查）。2023年2月28日，某乙公司认可某丙公司与崔某中甲、关某英的认购行为，并申请将涉案楼房变更到崔某中甲名下。2023年4月18日，崔某中甲与某丙公司约定解除认购合同，崔某中甲向某丙公司递交《退房申请书》，某丙公司向崔某中甲、关某英作出同意退房承诺。2023年5月25日，某乙公司向某甲公司出具声明，因为某乙公司将涉案楼房卖给某甲公司，声明承诺涉案××号楼××单元××号楼房发生的一切纠纷均与某甲公司无关，由某乙公司承担。2.某甲公司与某丙公司之间是包销合同关系，某丙公司独立销售楼房的行为依法约束其与崔某中甲、关某英。2022年，某甲公司与某丙公司签订书面的《乐陵龙山公馆项目商品房包销合同》，约定某丙公司购买某甲公司开发的龙山公馆在售商品房并对外销售。2022年9月23日，某甲公司与某丙公司签订《龙山公馆一期剩余房源、二期10＃、12＃楼包销结算协议》，约定某丙公司就上述楼房包销结算事宜，同时月底二期10＃、12＃楼共计148套房源按包销低价5400元／平方米进行包销，包销期限为自取得商品房预售许可证后3个月内全部去化完毕，若未去化完毕，某丙公司应按70万元／套的金额，按30%的首付比例向某甲公司进行兜底补交相应款项。12＃楼的预售许可证颁发时间是2022年9月29日，按照合同约定，某丙公司应在2022年12月29日前购买涉案12＃楼房，后2022年12月12日因中湖经营问题与某甲公司、某乙公司签订《三方协议》，约定某乙公司承接某丙公司与某甲公司包销合同的全部权利义务，2022年12月，某甲公司与某乙公司签订《工抵协议》，以涉案××号楼××单元××号楼房在内的6套楼房，折抵某甲公司与某乙公司的佣金，至此，涉案××号楼××单元××号楼房由某乙公司自由处分。3.某乙公司与某丙公司一房二卖。某乙公司与某丙公司将包销和工抵过来的涉案××号楼××单元××号楼房分别在2023年2月卖给崔某中甲、关某英，又将涉案楼房在2023年5月25日卖给某甲公司，分别收取崔某中甲的定金2万，房款30万，收取了某甲公司购房款658320元，最终，某乙公司将涉案楼房交付给某甲公司。在此情况下，崔某中甲、关某英应当向一房二卖的某丙公司及接受其权利义务关系的某乙公司主张权利，某甲公司没有向崔某中甲退还购房款的义务。4.崔某中甲、关某英与某丙公司存在独立的买卖合同。崔某中甲、关某英在2023年2月向某丙公司协商购买涉案的××号楼××单元××号楼房，2023年3月1日崔某中甲、关某英与某丙公司达成口头认购协议，向某丙公司员工宋某超支付购房定金2万，后向某丙公司原法定代表人廖某州支付购房款30万元，2023年4月18日，崔某中甲、关某英与某丙公司达成解除购房口头协议，将发票退还给某丙公司，并由某丙公司承诺向崔某中甲、关某英退款，基于认购合同及解除认购合同等事宜均发生在崔某中甲与某丙公司之间，因此根据合同相对性，也基于崔某中甲、关某英向某丙公司主张权利的诉求，某丙公司应当向崔某中甲、关某英承担返还购房款的义务。某丙公司与某乙公司在2022年12月12日签订转让协议，某丙公司将合同的权利义务转让给某乙公司的承接，某乙公司在2023年5月22日作出声明，追认某丙公司向崔某中甲、关某英的卖房行为并承诺由其承担所有责任，其应当向崔某中甲、关某英返还购房款，某甲公司不承担退还房款的义务。5.崔某中甲、关某英与某甲公司没有签订正式的商品房买卖合同，双方之间不存在商品房买卖合同关系，出具发票仅是某甲公司基于包销关系出具，且原件发票因为某甲公司回购涉案楼房早已收回。崔某中甲、关某英并未向法院提交发票原件，崔某中甲、关某英既未向法院提交与某甲公司的商品房买卖合同，也未提交发票原件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条，崔某中甲、关某英没有提供与某甲公司之间的认购协议，更不具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，所涉购房款均由某丙公司员工收取，根据上述司法解释的规定，不应认定某甲公司与崔某中甲、关某英成立有效的商品房买卖合同。6.结合某甲公司与某丙公司签订的两份《包销合同》约定内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十六条，出卖人某丙公司向崔某中甲、关某英收受定金，后双方解除认购，某丙公司应当向崔某中甲、关某英返还定金款，某丙公司与某甲公司之间存在独立的包销合同关系，根据法律规定，某甲公司对包销房源无权出售，包销房源的处分权即独立的买卖合同关系是某丙公司与崔某中甲、关某英，因此某甲公司不是商品房买卖合同的主体，依法没有向崔某中甲、关某英返还购房款32万元的义务。

崔某中甲、关某英辩称，1.一审中某甲公司与某丙公司、廖某州以及某乙公司对崔某中甲、关某英购买案涉房屋支付房款后申请退款的事实是没有异议的。除崔某中甲、关某英之外，各方当事人的争议焦点是应当由哪方当事人向崔某中甲、关某英返还案涉的房款及利息。2.崔某中甲、关某英虽然是将案涉房款分别支付给了某丙公司的员工宋某超以及股东廖某州,但基于某甲公司与某丙公司存在楼房包销协议，并且在乐陵范围内共同推广房产销售业务的事实，崔某中甲、关某英在支付房款后也收到了某甲公司向其出具的收据，故崔某中甲、关某英认为某甲公司始终参与案涉楼房的销售，并是实际房产销售的权利义务人。至于某甲公司与某丙公司、某乙公司之间签订了什么样的内部协议，对崔某中甲、关某英是不具有约束力的，崔某中甲、关某英也是不知情的，某甲公司、某丙公司、某乙公司三方之间的约定不影响某甲公司向崔某中甲、关某英退还房款及利息的事实。

某丙公司、廖某州辩称，1.一审法院认定崔某中乙、关某英向某丙公司员工宋某超转款2万元，后于2023年3月4日向廖某州转款30万元，该认定是错误的，因为2022年12月12日某甲公司与某丙公司、某乙公司签订了三方协议，约定某丙公司的全部权利义务转让给了某乙公司，2023年3月1日宋某超接收2万元转款时，是作为某乙公司的员工履行职务行为，所以不应当认定为宋某超是某丙公司的员工，而是某乙公司的员工。一审已经查明，崔某中甲、关某英与某甲公司签订的认购协议书，某甲公司向崔某中甲、关某英出具收据、发票，证人宋某超证实认购协议书和收款收据是某甲公司出具的，足以证明案涉房屋的买卖双方是某甲公司与崔某中甲、关某英，案涉购房款应当由某甲公司返还。2.是某甲公司与崔某中甲、关某英与某甲公司签订认购协议书，某甲公司应当受该认购协议书的约束，该认购协议书对某丙公司不产生约束力。2022年12月12日，某甲公司与某丙公司、某乙公司签订的三方协议已经约定某丙公司的权利义务转让给某乙公司，承担返还房款责任的应当是某甲公司与某乙公司，而不是某甲公司主张的某丙公司。3.不论案涉认购协议书是否为正式的商品房买卖合同，因认购协议书是某甲公司签订的，根据合同相对性，案涉购房款都应当由某甲公司返还。4.某丙公司在一审中提交的证据5证明某甲公司将案涉房屋的房款支付给了某乙公司，证明某甲公司是同意退房的，某丙公司只不过是执行了某甲公司的决定。

某乙公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

崔某中甲、关某英向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即退还房款320000元及利息2000元，并以320000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率自起诉之日起计算利息，计算至款项全部付清为止；2.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2023年3月1日原告确定购买济南某某房地产营销策划有限公司包销的某甲公司开发的乐陵龙山公馆小区××号楼××单元××号房及储藏室一间，同日，原告向济南某某房地产营销策划有限公司员工宋某超转款20000元，后于2023年3月4日向被告廖某州转款300000元。乐陵某某商贸有限公司向原告出具收款收据两份，证实收到上述320000元。上述事实，有原告提交的微信转款记录、银行转款记录及当事人陈述为证，一审法院予以确认。

一审法院认为，合法的商品房买卖合同关系应当受到法律的保护。本案中，原告通过济南某某房地产营销策划有限公司购买乐陵某某商贸有限公司开发的乐陵龙山公馆小区××号楼××单元××号房及储藏室一间，虽然原告将购房款分别支付给济南某某房地产营销策划有限公司员工宋某超及被告廖某州，但是被告乐陵某某商贸有限公司向原告出具收款收据两份，证实收到原告购房款320000元，应当认定原告与被告乐陵某某商贸有限公司之间形成了商品房买卖合同关系。被告乐陵某某商贸有限公司、济南某某房地产营销策划有限公司、山东某某网络科技有限公司之间签订的协议书，无本案原告签字，根据合同的相对性原则，该商品房买卖合同关系应当约束原告与被告乐陵某某商贸有限公司，在原告主张解除双方之间的合同时，被告乐陵某某商贸有限公司同意解除，所以，被告乐陵某某商贸有限公司应当返还原告支付的房款，故对原告要求被告乐陵某某商贸有限公司返还购房款320000元的诉求，一审法院予以支持。被告乐陵某某商贸有限公司主张其与济南某某房地产营销策划有限公司、山东某某网络科技有限公司签订《协议书》，将其公司的原包销权利、义务一并转给山东某某网络科技有限公司，涉案房屋已经工抵给山东某某网络科技有限公司，且涉案房屋退给了乐陵某某商贸有限公司后，山东某某网络科技有限公司也收取了涉案房屋的房款。同时，被告济南某某房地产营销策划有限公司提供五份证据并主张案涉房款应由乐陵某某商贸有限公司及山东某某网络科技有限公司负责退还。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十一条“债务人将债务的全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意……”的规定，双方在债务转让时，未经债权人同意，故其债务转让不对债权人即本案原告发生效力。被告乐陵某某商贸有限公司、济南某某房地产营销策划有限公司、山东某某网络科技有限公司之间的纠纷与本案并非同一法律关系，上述三被告可提供相应证据，另行主张权利。原告主张被告应支付逾期付款的利息，以320000元及利息2000元，并以320000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，从起诉之日起支付到付清为止。两原告于2023年4月18日提出退房，被告同意其退房，被告应及时返还两原告相应款项，至今未予以返还，属于逾期付款，应支付逾期利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2020］17号）第十八条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国某某银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国某某银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。原告关于逾期利息的主张，并未超出上述法律规定，一审法院予以支持，被告乐陵某某商贸有限公司应自2023年4月19日起支付利息。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十一条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，一审判决：一、被告乐陵某某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告崔某中甲、关某英购房款320000元，并承担逾期付款的利息（以320000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.6%计算，从起诉之日2023年4月19日计算至购房款全部付清之日止）；二、驳回原告崔某中甲、关某英的其他诉讼请求。案件受理费6130元，减半收取3065元，保全费2270元，共计5335元，由被告乐陵某某商贸有限公司司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。某甲公司提交如下证据：证据一即委托书一份，显示落款时间为2023年1月22日，加盖有某乙公司印章，用以证明：一审法院依据委托代开的收据复印件认定某甲公司与崔某中甲、关某英之间存在商品房买卖合同于法无据，一审判决认定的合同主体错误，买卖合同双方主体是崔某中甲、关某英与某丙公司、廖某州，退款方应当是收取款项的廖某州与某丙公司以及接受其权利义务的某乙公司；证据二即《某某集团抵账房源手续办理流程确认单》，该确认单中加盖有某乙公司的印章、皮某壮个人章以，并签署有“马某君”的姓名，用以证明涉案楼房已经抵偿流程由某乙公司单独持有，某乙公司收取某甲公司转账交付的房款658320元;证据三即录音资料一份，某甲公司主张录音中的谈话人为某乙公司实际控制人马某君和王某，用以证明某乙公司认可经对账查询，2023年5月25日由某甲公司转至山东某某网络科技有限公司账户中的658320元为退房款。对于上述证据，崔某中甲、关某英质证意见为：证据一、二的形成时间不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新证据的要求，且崔某中甲、关某英在购买涉案房屋时对此不知情，即使存在该两份证据，其应当导致的法律后果是某甲公司依约返还案涉房款后向其他主体进行追偿，不影响一审认定事实和裁判结果；对证据三的真实性、合法性和关联性均不认可，崔某中甲、关某英购买房屋退还款项是基于某甲公司与和某丙公司的公开行为，三公司之间的内部约定不影响崔某中甲、关某英主张权利。对于上述证据，某丙公司、廖某州质证意见为：对证据一、二的真实性没有异议，对某甲公司的证明目的有异议，该两份证据中记载的房屋是抵偿的某乙公司的佣金，因案涉房屋没有出售，房屋退回某甲公司，某甲公司根据案涉房屋的价格向某乙公司支付了658320元的佣金；廖某州虽然收取了30万元的房款，但是履行的是职务行为，个人不应当承担任何责任，因某甲公司至今尚欠佣金五百多万元，廖某州收取的32万元房款实际是代某甲公司一方收取的房款，该款项用以抵顶某甲公司应当支付给某丙公司或者某乙公司的佣金；对录音内容有异议，不应予以采信，这是四海与某甲公司之间为了赢得诉讼达成一致意见的一个录音，录音内容与事实也不相符。本院对某甲公司提交的上述证据分析如下：证据一、证据二协议显示时间在一审期间，在不属于二审新证据，对该两份证据的证明目的应结合其他证据综合认定；证据三录音身份主体不明，且谈话内容为个人观点，对该录音不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决某甲公司返还崔某中甲、关某英购房款32万元是否具有事实与法律依据。本院根据本案事实及有关法律，对这一焦点问题作如下分析认定：第一，收款收据是体现收付双方法律关系的重要凭证，收取款项应当具有一定的事实基础，收据内容与双方的权利义务密切相关。虽然崔某中甲、关某英将购房款分别支付给宋某超和廖某州，但某甲公司向崔某中甲、关某英出具明确载明收款事由为“龙山公馆小区××号楼××单元××号购房款”的收款收据两份，该行为应视为其认可受到该款项，并同意享有和承担因此产生的权利和义务。第二，一审庭审中，经崔某中甲、关某英申请，证人宋某超出庭作证，陈述退房时收回的认购协议书是某甲公司出具的，而某甲公司在质证时陈述对证人证言的真实性无异议，据此应当认定某甲公司曾向崔某中甲、关某英出具认购协议书，而认购协议书是体现双方权利义务关系的重要依据。第三，某甲公司与某丙公司、某乙公司之间存在商品房包销合同关系，互相之间存在一定的经济往来，某甲公司陈述“退房款已经由某甲公司转给了某乙公司”，但其提交的658320元转账记录中并未载明所转款项的性质，也无充分证据证明其中包含涉案购房款。第四，根据收据和认购协议书的出具情况，崔某中甲、关某英有理由相信合同相对方为某甲公司，其向某甲公司主张返还购房款，具有事实与法律依据，关于某甲公司主张的其与某丙公司、某乙公司之间的内部约定问题，无证据证明崔某中甲、关某英对此知情和认可，故其以此作为抗辩理由不应予以支持。综合以上四个方面的分析，一审判决某甲公司返还崔某中甲、关某英购房款32万元具有事实与法律依据，关于某甲公司、某丙公司、某乙公司、廖某州之间的法律关系以及某甲公司在承担本案还款责任后能否予以追偿等问题，如果存在争议，可依法另行解决。

综上所述，上诉人乐陵某某商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6100元，由上诉人乐陵某某商贸有限公司负担。

本判决为终审判决。