胡晓峰、王珣等相邻关系纠纷一审民事判决书 中华文库

原告（反诉被告）：胡某，男，1992年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。

委托诉讼代理人：韦正强，浙江铁券律师事务所律师。

被告（反诉原告）：王某，男，1964年1月17日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。

被告（反诉原告）：郑某，女，1963年6月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。

二被告共同委托诉讼代理人：林子晨，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。

原告胡某诉被告王某、郑某相邻关系纠纷一案，本院于2023年8月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后王某、郑某提出反诉，本院经审查后予以受理并决定与本诉合并审理，并于2023年9月21日组织召开庭前会议，于2023年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦正强及被告委托诉讼代理人林子晨参加诉讼。本案诉讼过程中，原告胡某申请对土地占有使用费损失进行评估，本院经审查予以准许，并委托浙江恒信房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2024年3月21日退回鉴定。本案现已审理终结。

原告胡某向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告一、二排除妨害，将非法占用原告的土地恢复原状（拆除红线内建筑），返还侵占原告的土地使用权；2．判令被告一、被告二共同赔偿原告损失80000元（包括3000元的测绘费及77000元土地占有使用费损失）；3．本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2022年7月，原告购买了位于余杭区余杭街道上文山白云深处别墅幽兰苑38幢01#别墅，别墅房屋建筑面积259.58平方米，土地使用权面积706.6平方米，不动产登记日期2022年7月14日。原告购买该不动产后就对别墅及其庭院进行装修改造。在改造庭院过程中，原告发现别墅庭院的实际面积与不动产登记图纸上公示的面积有出入，经原告委托第三方专业测绘机构杭州呈元测绘有限公司实地测绘，结合不动产登记机构的土地使用权面积测绘图，可以证实系余杭区余杭街道上文山白云深处别墅幽兰苑32幢04#业主非法擅自占用了原告户约8平方米的土地使用权，用于自家花园。原告多次与被告沟通无果，经小区物业公司、城管规划部门进行多次调解，两被告仍不愿将其多占用的土地使用权返还给原告。综上，原告为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实、判如所请。

原告胡某就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1．浙（2022）杭州市不动产权第××××号不动产权证；2．杭州市不动产登记信息查询记录；3．白云深处（幽兰苑38幢01#幢）宗地图；4．放样成果资料（杭州成员测绘有限公司出具）；5．测绘费用支付凭证；6．现场照片；7．正射影像图。

二被告答辩称：第一，案件的基本情况。二被告于2007年购买并入住杭州市余杭区余杭街道上文山白云深处幽兰苑32幢04#别墅。二被告入住时，幽兰苑32幢04#与38幢01#之间靠茂盛的绿植及驳坎相隔。该驳坎上为一个可供通行的通道。后因幽兰苑38幢01#业主于38幢01#房屋毗邻的绿地中开挖水池，拔除了全部32幢04#与38幢01#之间用于隔挡的绿化，且因其改造行为导致38幢01#房屋南面庭院的绿地的地势相比较原先升高了50公分，导致整体地势高于驳坎高度，且整个南面庭院以凌乱的施工工地状态维持了多年之久。二被告作为长期居住于此的居民及业主，为防止泥土滑坡且保证庭院美观，自费委托物业重新修建了驳坎，以保证安全与美观。二被告对两家毗邻的驳坎进行翻修修建多年后，原告胡某购买了38幢01#房屋。胡某购买38幢01#房屋后，便对该房屋进行大规模的改建，其中大部分的改建行为属于违建行为。在改建过程中，胡某对两家相邻的石坎进行改建。并在38幢01#房屋与32幢03#房屋之间的驳坎上修建了石墙与绿篱。胡某的该等行为直接导致了二被告无法通过后庭院通行至外部空间。导致32幢04#房屋的后庭院成为了一个封闭的空间。给二被告的生产生活造成了极大的不便及安全隐患。二，关于驳坎恢复至红线范围的问题。首先，二被告未以任何方式侵犯原告的相邻权。相邻权是指不动产的相邻权利人的通行、采光、采水的权利。在本案中，二被告并不存在任何侵犯原告相邻权的行为，恰恰相反，系原告侵犯了二被告的相邻通行的权利。关于驳坎的问题，二被告认为32幢04#房屋与38幢01#房屋相邻的石坎属于两家共有的空间。二被告在先委托物业修缮的石坎原为茂盛的绿化，原绿化所在的空间也属于业主共有的区域。二被告的行为并不损害原告的合法权益。原告并不对该部分区域享有独占排他的权益。况且二被告并未通过任何手段或者行为限制原告使用其红线范围的区域。二被告并未通过任何手段或者行为，例如修建组隔的石墙或者绿篱等行为，限制原告使用其认为的红线范围内区域。最后。若法院认为，原告对该部分区域享有排他权利，二被告愿意将驳坎重新修建至红线范围。三、关于损害赔偿的问题，二被告从未给原告胡某造成任何损失，胡某亦未举证证明其存在任何形式的损失。原告的该等主张无任何事实及法律依据，应当予以驳回。首先，二被告对驳坎重新修缮系善意行为，不存在任何主观恶意。如前所述，二被告对驳坎进行修缮系因为38幢01#单元的业主对其南面庭院进行违建、挖采导致南面庭院形成大量土堆，且导致地势升高。二被告作为相邻的业主，为保障其生活舒适安全，小区整体美观，对驳坎进行修建。本系善意行为，且该等行为并没有给胡某造成任何实际损失。其次，胡某购买白云深处38幢01#单元房屋时，房屋现状即为当前现状。此后，二被告未对双方相邻部分进行任何的修建或改动。恰恰相反，系原告胡晓锋对其所在物业以及相邻区域进行大量的装修及改动。胡某对房屋现状有充分的认知，其现主张损害赔偿没有任何合理依据。综上所述，二被告认为原告的请求无任何事实及法律依据，请法院依法判决并驳回原告的全部诉讼请求。

被告王某、郑某向本院提供了以下证据：违建示意图、房屋现状照片、情况说明等证据材料。

被告王某、郑某向本院提出以下反诉请求：一、判令反诉被告胡某排除妨害、停止侵害，拆除白云深处别墅幽兰苑38幢01#与32幢03#之间驳坎上的绿篱以及38幢01#32幢04#之间的铁皮围栏等妨害物，在38幢01#32幢04#、32幢03#之间留出1米宽度可供通行的通道；二、判令反诉被告对白云深处别墅幽兰苑38幢01#与32幢04#之间的绿化恢复至反诉原告房屋交房时原状（以附件图示状态为准）；三、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告于2007年购买并入住杭州市余杭区余杭街道上文山白云深处别墅幽兰苑32幢04#，反诉原告入住时，幽兰苑32幢04#38幢01#之间靠茂盛的绿植及驳坎相隔，该驳坎上为一个可供通行的通道。后因幽兰苑38幢01#业主于38幢01#房屋毗邻的绿地中开挖地下空间，拔除了全部32幢04#与38幢01#之间用于隔档的绿化。且因其改造行为，导致38幢01#房屋南面庭院的绿地的地势相比较交房时升高了50公分，导致整体地势高于驳坎高度。为防止泥土滑坡且保证庭院美观，反诉原告自费重新修建了驳坎，以保证安全及美观。在反诉原告的北面庭院中，设有煤气入户总管、水表井、粪便污水井等设施设备。自反诉原告入住以来，小区物业及相关维修人员均通过反诉原告北面庭院与38幢01#南面庭院之间的通道（即驳坎上通道）进入，其中包括煤气入户总管维修、水表的抄表及维护、粪便污水井堵塞处理、石坎坍塌维修、屋顶漏水维修、房屋外立面维修以及日常庭院花木花草剪修维护等。但反诉被告于2022年购买幽兰苑38幢01#房屋并入住后，于反诉原告北面庭院与38幢01#南面庭院之间的通道上修建了绿篱、石墙等障碍物，导致维修人员难以再通过该通道进入维修，导致反诉原告北面庭院成为了封闭隔绝的空间。反诉被告的该等改造行为给反诉原告造成了极大的安全隐患及生活上的不便，严重侵害了反诉原告的合法权益。现反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。

被告王某、郑某在反诉中提供的证据与本诉一致。

原告胡某针对被告王某、郑某在的反诉答辩称：第一，反诉被告不存在违建行为。胡小峰在自己依法享有的土地使用权范围内进行正常的建筑活动。没有责任，也没有义务为反诉原告提供通行通道的便利。第二，反诉原告诉请反诉被告在38幢01#、32幢04#以及32幢03#之间留出一米宽可以通行的道路。这个与反诉被告没有关系。第三，反诉被告在自身土地使用范围内进行常规的庭院改造行为，没有侵犯到其他人的合法权益，无需承担任何的法律责任。

原告胡某在反诉中提供的证据与本诉一致。

本院认定事实如下：2022年7月14日，杭州市余杭余杭街道上文山白云深处别墅幽兰苑38幢01#登记为胡某单独所有［土地使用权面积706.6平方米，其中独用土地面积595.1平方米，分摊土地面积111.5平方米，房产证号：浙（2022）杭州市不动产权第××××］。2007年1月16日，杭州市余杭余杭街道上文山白云深处别墅幽兰苑32幢04#登记为郑某、王某所有［不动产证书号：余房余移共字第07002190／07011406）］。原告与两被告互为前后邻居关系，38幢01#南面庭院与32幢04#北面庭院相邻，中间以绿化、驳坎相隔。原告提交的杭州呈元测绘有限公司2023年2月出具的放样成果资料记载如下信息：委托单位：白云深处（幽兰苑38-01幢）户主；项目名称：白云深处（幽兰苑38-01幢）红线放样，放样点坐标资料取自白云深处（幽兰苑38幢-01幢）的宗地图，施测日期2022年2月10日。成果资料同时记载了红线放样示意图及红线放样坐标成果表。原告另提交加盖杭州呈元测绘有限公司公章，时间为2023年5月15日的收款收据，收据记载收款金额为3000元，收款人王晶、开票人王卿。原告提交的测绘费转账记录显示，2023年2月14日其向童章海转账1000元，备注为测绘；2023年2月9日，其通过扫码付款的方式付款给“罗大将军”2000元，备注为测绘。

诉讼中，本院派员前往案涉两幢别墅进行现场勘查，原告、被告及双方委托诉讼代理人均参加了勘查。经勘查：双方确认两幢别墅中间的驳坎部分超越了建筑红线范围，占用了原告方别墅红线内的约7、8平方米土地，被告表示该状态早在原告购买案涉别墅前即已存在，占用面积7.2平方米，其如此改建驳坎是为了防止泥土滑坡且保证庭院美观。另查明，小区物业工作人员证实：被告于2009年入住，由于该户每期入户总管、水表井、粪便污水井均设计在北面庭院内，一直以来相关维护维修工作均通过该户北面庭院于幽兰苑38幢01#南面庭院之间的通道进入。经现场查勘，被告如需进行房屋维修，选择上述通道确实更为便利。2023年10月16日，被告代理人通过移动微法院发送了修复方案示意图，并告知拟将石坎修复至如图状态，该状态为交房时位置状态（但高度因38幢01#房屋庭院地势升高，比交房时增高50公分），另与32幢05#房屋处石坎（交房至今未修动）完全衔接，请对方尽快确认，便于尽快启动施工调整。2023年10月20日，被告代理人再次通过移动微法院要求原告尽快确认规划内容，同日，原告代理人回复“高度按照你们拆掉时候的高度恢复原状”。2023年11月1日，被告代理人移动微法院发布“今日已翻修完毕，翻修过程中，工人均通过32幢03#与38幢01#之间的通道进行作业，因绿篱阻挡及石坎垫高，作业过程及其危险”。原告未通过移动微法院对已完成的修复工程提出异议，经本院询问，原告也确认被告修复工程已退出原告红线外。

本案诉讼过程中，原告申请对系争约8平方米土地使用费损失进行鉴定，本院经审核予以准许，并委托浙江恒信房地产土地评估有限公司（以下简称恒信公司）进行评估，恒信公司于2024年3月21日发送退回函一份，主要内容如下：2024年3月19日，公司估价师前往现场勘查，评估标的目前作为连体别墅的花园绿化使用。评估标的为整体房地产的一部分，虽证载土地用途为住宅，但无法作为经营性住宅用地开发建设，只能作为花园绿化使用，且不能单独使用，价值难以确定。亦收集不到类似花园绿化的租赁案例。现场勘查后，经单位估价师讨论，没有合适的方法来评估该项目。

本院认为：不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。不动产所有人给予相邻权利人的通行提供必要便利、满足其合理生活需要的同时，相对人在获取该便利时，也不能损害所有人的正当权益。本案中，虽经现场勘验及双方确认，被告建造的驳坎确存在部分超过原告房屋规划红线范围的事实，但本案诉讼过程中，经与原告沟通确认，被告现已自行拆除红线内的驳坎。现原告继续诉请要求二被告排除妨害，拆除红线内建筑，返还侵占土地使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对其赔偿损失的诉请。关于3000元测绘费用，其一，杭州呈元测绘有限公司提交的放样成果资料记载施测日期为2022年2月10日，当时，原告尚不是案涉房屋的物权所有人；其二，原告实际测绘费用的付款时间和付款主体和杭州呈元测绘有限公司收据记载的收款时间和主体也不一致。因此，原告主张要求被告赔偿测绘费损失，依据不足，本院不予支持。关于土地占有使用费损失。经原告申请，本院委托恒信公司对该项费用损失进行评估鉴定，恒信公司经现场勘验后，表示无法作出评估结论，并退回我院。据此，本院结合原告实际取得案涉房屋所有权的时间、被告实际完成修复的时间，案涉土地使用面积、坐落的位置、功能，酌情确认被告赔偿原告损失2000元。综上，原告的合理损失赔偿诉请，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于反诉原告反诉要求反诉被告拆除幽兰苑38幢01#32幢03#之间驳坎上的绿篱以及38幢01#与32幢04#之间的铁皮围栏等妨害物及在38幢01#、32幢03#之间留出1米宽度可供同行的通道，并要求反诉被告对幽兰苑38幢01#及32幢04#之间的绿化恢复至房屋交房时原状的诉请，本院认为，现有证据材料不足以证明，上述绿篱、铁皮围栏实际建造在反诉原告享有的土地使用权范围内，也不足以证明上述问题会对反诉原告的安全及日常通行构成妨碍，故对于该项反诉请求，本院不予支持。另，反诉原告也无证据证明其主张的绿化属于反诉原告种植的绿化，故其诉请要求反诉被告恢复绿化，依据不足，本院不予支持。反诉原告还主张要求反诉被告在38幢01#、32幢03#之间留出1米宽度可供同行的通道，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八、第二百八十九条，第二百九十六条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

1、被告王某、郑某于本判决生效后十日内赔偿原告胡某损失2000元；

2、驳回原告胡某的其他本诉讼诉讼请求。

三、驳回反诉原告王某、郑某的全部反诉诉讼请求。

本案本诉案件受理费减半收取900元，由原告胡某负担850元，被告王某、郑某负担50元，反诉案件受理费50元，由被告王某、郑某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。