梁溪区星某某棋牌室、王某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 中华文库

上诉人（原审被告）：梁溪区星某某棋牌室。

经营者：王某。

上诉人（原审被告）：王某。

被上诉人（原审原告）：无锡市城某公司。

法定代表人：吕某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许海艳、平致远，江苏瑞莱律师事务所律师。

原审第三人：无锡市阿某公司。

法定代表人：韩某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：华乾乾，江苏谟仕律师事务所律师。

上诉人梁溪区星某某棋牌室（以下简称星某某棋牌室）、王某因与被上诉人无锡市城某公司（以下简称城某公司）、原审第三人无锡市阿某公司（以下简称阿某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2023）苏0213民初7113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

星某某棋牌室、王某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回城某公司的诉讼请求或发回重审；2.城某公司依法履行双方协商确立的三年意向协议，并签署正式合同，继续履行双方之间的租赁关系；3.请求法院验审城某公司的产权资格，该公司是否对案涉房屋拥有支配权；4.其不承担二楼占有使用费；5.责令城某公司赔偿其所有投资损失等。事实和理由：1.一审法院认定城某公司与其订立口头不定期房屋租赁关系错误，双方于2022年4月12日通过协商达成一致意见，签署了房屋租赁意向协议。意向协议明确了房屋租赁地址、租赁业态、租赁面积、租赁价格、租赁年限、租金支付方式等一切合同所要求的内容，该协议等同于租赁合同。2.其要求城某公司提供有效的产权证明，而城某公司提供了建设用地规划许可证，真实性有待调查。3.城某公司提供的证据反映案涉房产为商业用地，但许可证却明确表明为民用二类居住用地。4.城某公司与原租户签署的租赁面积为600平方米，可现在出租面积为1206平方米，二楼属于违章建筑。城某公司要求阿某某公司拆除搭建的二层违章建筑，故城某公司无权收取二楼违章房屋的租赁费，因其为受害方，城某公司应赔偿其所有投资损失。

被上诉人城某公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判，对于星某某棋牌室、王某提出的投资损失等问题与本案无关，可另行处理。

原审第三人阿某某公司述称：其对一审所认定的事实没有异议。案涉房屋租赁面积原来是600平方米，在承租案涉房屋之后搭造了二楼，但没有对原房屋的结构进行变动，所以实际出租的面积就是比承租的面积大。其已于2022年2月28日将案涉房屋带租返还给城某公司。

城某公司向一审法院起诉请求：1.判令星某某棋牌室、王某立即向城某公司返还占用的无锡市××号××层房屋（以下简称案涉房屋）；2.判令星某某棋牌室、王某支付自2022年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照180.55平方米、以1.12元／平方米／天的标准计算）。

一审法院审理查明：

案涉房屋所在地块的用地单位为城某公司。

2012年3月28日，无锡市南某公司（2016年9月变更为城某公司）作为出租方与阿某某公司作为承租方签订《房屋租赁契约》，双方约定由城某公司将建乐家园7-1及7-1-1号房屋出租给阿某某公司使用，面积约600平方米，年租金为250000元，租赁期限自2012年3月1日至2022年2月28日。

2021年4月25日，阿某某公司的关联公司受该公司委托与徐某签订《房屋租赁合同》，双方约定由服务公司将××家园7-×-×（B幢）房屋出租给徐某使用，用途为商铺，房屋面积为600平方米，年租金为350000元，房屋租赁期限共12个月，自2021年4月25日是至2022年4月24日。

2023年3月，城某公司提起诉讼。本案在审理中，城某公司提交以下证据：

1.星某某棋牌室的工商登记信息，证明王某为案涉房屋的实际经营者和使用人。

经质证，星某某棋牌室、王某对证据1的真实性无异议，其于2020年入驻，一直经营至今，目前还在正常经营。阿某某公司对证据1无异议。

2.房地产租赁估价报告、致估价委托人函，证明案涉房屋占有使用费为1.12元/平方米/天。

经质证，星某某棋牌室、王某对1.12元/平方米/天的标准无异议。阿某某公司对证据2的真实性认可，是否应当按照该标准由法院认定。

本案在审理中，星某某棋牌室、王某提交以下证据：

1.微信记录，是王某妻子与徐某、章某某间的谈话内容，证明星某某棋牌室于2021年11月6日向三房东徐某（唐某丈夫）缴纳一季度房租17500元（自2021年12月26日至2022年3月25日）。案涉房屋是阿某某公司租给徐某，徐某再与王某签订房屋租赁协议，但协议找不到了，约定租期为3年，年租金70000元，租金一季度一交，目前缴纳至2022年3月25日，3月26日至今星某某棋牌室未缴纳过租金。后来其联系不上徐某，阿某某公司的人找到其，称案涉房屋已归还给城某公司，让其后期与城某公司联系。

经质证，城某公司对证据1的意见是，其对徐某与王某之间的租赁关系不了解，租期超过3月1日的部分应当是无效。对王某妻子与章某的聊天记录真实性认可，该聊天记录就是章某当时请王某去签正式租赁合同的记录，但最终未签署合同。阿某某公司对证据1的意见是，对于王某妻子与徐某的聊天记录，其无法确认真实性。对于王某妻子与章某的记录，真实性认可。

2.《房屋租赁意向协议》，证明2022年3月之前城某公司的工作人员就来店里，说国家优惠政策中间两个房东都去掉，由城某公司直接租给星某某棋牌室，租金会更加便宜，但2022年4月与其签订意向协议时，租金反而上涨了。《房屋租赁意向协议》载明的主要内容为：“城某公司名下资产××家园商铺××路64号北侧二层，建筑面积158.48平方米，意向承租方已实地了解租赁房屋位置和内外现状、附属设施及周边配套等，并认同和接受租赁房屋现状，经双方友好协商签订协议如下:意向承租人:王某；商铺门号:××路64号北侧二层；租赁业态:茶室；租赁面积:158.48平方米(以测绘面积为准)；租赁价格:1.23元/平方米/天(意向金额)；租赁期限:3年；装修免租期:续租无装修期，租金起算日期为2022年3月1日。”王某在意向承租方一栏签名。

经质证，城某公司对证据2的意见是，当时给王某发意向协议的目的是商谈案涉房屋的租赁具体细节和事宜，但最后双方没有谈妥，没有签订正式书面合同，具体日期不清楚，只知道是4月份。其要求阿某某公司返还房屋时，实际承租人还未明确表示要续租案涉房屋，只是在洽谈阶段，对于意向协议的签署只能说明承租人同意以该条件承租，但城某公司也说明了实际的出租条件、出租形式、租金面积等都还不确定，所以其也没有最终确认盖章。截至起诉之前，出租条件也未谈拢。阿某某公司对证据2的真实性认可，该意向协议是城某公司提供给星某某棋牌室、王某，由王某签署，印证了阿某某公司将案涉房屋带租返还给城某公司的事实。在城某公司起诉其他实际承租人的案件中，已确认房屋租赁意向协议是在2022年4月12日签订，相关意向协议均是城某公司提供给实际承租人的，因此在4月初时关于租赁条件双方已经基本达成一致，城某公司向实际承租人提供房屋租赁意向协议的行为实际是一种要约行为，王某签署后就应当认定契约已经成立。

城某公司陈述，城某公司将××家园7-×及7-×-×号房屋租赁给阿某某公司使用，现门牌号改为6×号、6×号、7×号、7×号。

王某陈述，其与徐某就案涉房屋签订了租赁协议，但是现在找不到书面协议。星某某棋牌室是2020年10月1日开张经营，徐某给了其一定期限的免租期，租金自2020年9月26日起算至2023年9月25日，租期为3年。签订合同时双方约定其有优先承租权，现租金支付至2022年3月25日。

关于租金减免问题。王某陈述，因疫情原因其于2022年向城某公司提出房租减免的申请，但是城某公司答复没有减免。城某公司陈述，关于因疫情减免租金的事情，其并非不同意，只是由于双方没有签订正式租赁合同，没有成立租赁关系，所以没有减免租金的政策。

关于案涉房屋的建造问题。阿某某公司陈述，其向城某公司承租××家7-×-×号后即建造了二楼，具体建造时间因阿某某公司的管理人员发生变动无法确认，但是在2014年时肯定已经建好。前述建造二楼的工程，因未对原房屋结构进行变动，故系装饰装修工程(类似于现在常见的别墅或跃层式房屋中，在挑高客厅上方加建楼板形成一个二楼主卧)，而非建设工程，故该工程无需办理相关建设工程许可手续。阿某某公司已于2022年2月28日将案涉房屋带租返还城某公司，城某公司予以接受，并向相关实际承租人主张租金。

城某公司陈述，关于案涉房屋第二层，因是阿某某公司私自加盖，无相关手续，也暂无补办条件，即便如此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，星某某棋牌室、王某应向城某公司支付房屋占有使用费。关于城某公司与阿某某公司就案涉房屋的交接，其与阿某某公司租赁合同期满前，城某公司员工章某即提前询问阿某某公司是否续租，阿某某公司通过电话回应不续租。城某公司现场查看发现存在实际占用人后，要求阿某某公司清退，阿某某公司反映部分实际占用人有续租意向，以上沟通均发生在2022年3月1日前。在部分占用人有续租意向的情况下，要求阿某某公司拆除搭建的二层将不得不强制清退二层商户，城某公司出于保障民生的考虑，决定按租期期满时房屋现状接收阿某某公司增加的第二层面积，并同步与第二层实际占用人协商租赁条件，但最终未能就租赁事宜达成一致意见。

一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，因建设案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且当事人也未提供经主管部门批准建设的证据，故本案中关于案涉房屋订立的相关租赁合同均为无效。

合同无效后，相关实际房屋占用人应将案涉房屋予以返还，同时还应支付相应的房屋占有使用费。星某某棋牌室、王某辩称，不同意返还案涉房屋的主张，于法无据，不予采纳。城某公司要求星某某棋牌室、王某返还占用的案涉房屋以及要求支付房屋占有使用费的主张，予以支持。

关于双方争议的租赁面积，房屋租赁意向协议约定租赁面积为158.48平方米，城某公司主张租赁面积为180.55平方米，未能提供证据，采纳星某某棋牌室、王某的意见，租赁面积按158.48平方米计算。关于房屋占有使用费的标准，双方均同意按1.12元/平方米/天的标准计算，但双方就房屋占有使用费的起算时间存在争议，该院认为，星某某棋牌室、王某已提供交到2022年3月25日的证据，并自认从2022年3月26日起未再交纳租金，故案涉房屋的占有使用费应从2022年3月26日起开始计算。

关于双方争议的租金减免问题，该院认为，新冠肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，也对星某某棋牌室正常使用案涉房屋带来一定的影响，基于公平原则，双方应合理分摊损失、共克时艰，再结合国家的纾困政策，星某某棋牌室符合减免租金的条件，既然星某某棋牌室、王某在本案中请求予以减免，予以支持，结合案情，酌定给予减免三个月的租金，即自2022年6月26日起按每天177.5元的标准支付房屋占有使用费。

综上，城某公司的诉讼请求，予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决：一、星某某棋牌室、王某于判决生效之日起10日内搬迁出位于无锡市××号××层房屋，并将案涉房屋返还给城某公司；二、星某某棋牌室、王某于判决生效之日起10日内向城某公司支付房屋占有使用费（从2022年6月26日起至实际交还案涉房屋之日止，按面积158.48平方米以每天177.5元的标准计算）；三、驳回城某公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2747元、保全费620元，两项合计3367元（已由城某公司预交），由城某公司负担781元，星某某棋牌室、王某负担2586元，梁溪区星某某棋牌室、王某负担部分的诉讼费于判决生效之日起十日内直接支付给城某公司。

本案经二审审理，对一审查明的事实予以确认。

本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，案涉房屋系阿某某公司授权无锡市阿某公司将案涉房产转租给徐某，由星某某棋牌室、王某实际使用。阿某某公司于2022年2月28日将案涉房产带租返还给城某公司。虽然星某某棋牌室、王某与城某公司协商房屋租赁合同的签订事宜，但双方未签订正式书面租赁合同，故双方系不定期房屋租赁关系。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁关系无效。城某公司一审仅提交建设用地规划许可证，未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，亦未提供经主管部门批准建设的证据，故案涉合同无效。合同无效后，相关实际房屋占用人应将案涉房屋予以返还，同时还应支付相应的房屋占有使用费。星某某棋牌室、王某认为案涉房屋二楼不应支付占有使用费的意见，没有法律依据，不予支持。

关于星某某棋牌室、王某二审提出的投资损失、房屋性质及产权等问题，一审中未提出也未经一审法院处理，二审中城某公司不同意一并处理，故该诉求本院二审不予理涉。

综上，星某某棋牌室、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2747元，由上诉人星某某棋牌室、王某负担。

本判决为终审判决。