某某物业管理有限责任公司与姜文韬一审民事判决书 中华文库

原告：某某物业管理有限责任公司，住所湖南省。

法定代表人：黄某某，系公司总经理。

委托诉讼代理人：刘杰，湖南金厚（宁乡）律师事务所律师。

被告：姜文韬，男，1986年11月16日出生，汉族，居民，住湖南省。

原告某某物业管理有限责任公司（以下简称嘉泰物业）诉被告姜文韬物业服务合同纠纷一案，本院于2024年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉泰物业委托诉讼代理人刘杰、被告姜文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告嘉泰物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2021年4月1日至2024年12月31日的物业费7007元；2．被告支付违约金500元（按合同约定酌情计算）；3．被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系宁乡市格林春天小区业主，物业房号为18栋1702室，面积103.83㎡，物业费为1.5元/㎡。被告接受原告的服务，应依约交纳物业费，但被告自2021年4月1日起拖延拒交物业费，至2024年12月31日止（合同约定提前预缴1年物业费），共计拖欠物业费7007元。原告曾多次催讨未果。原告现起诉，请依法判决。

被告姜文韬口头辩称，物业费肯定是要交的，不交物业费的原因是：2022年6月因顶楼雨水管破裂导致雨水顺水管流到18楼2号户型空调外机，空调外机常年积水导致渗漏到我房间，导致主卧室东面墙发霉；2023年6月，因厨房烟道渗水，导致厨房吊柜泡发腐烂。因为两年时间内渗水导致我的财产损失，要求在物业费里面进行核减，与物业公司沟通无果，无奈暂缓缴纳。

本院经审理认定案件事实如下：被告姜文韬系宁乡市玉潭镇二环南路与新康西路交汇处（格林春天）18栋1702室所有权人，房屋建筑面积103.83㎡。

2012年11月15日，宁乡县龙头湾物业管理有限公司（以下简称龙头湾物业）与格林春天项目的开发商长沙恒旭投资有限公司签订《格林春天物业管理委托合同》，约定：由龙头湾物业为格林春天小区提供物业服务，服务期限自2013年1月1日起至2053年12月31日止，期限届满后双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期；物业费以购房合同中约定的交房日期为准；住宅收费标准为1.8元/月/㎡。龙头湾物业服务期间，住宅实际按宁乡市发展和改革局核定的1.5元/月/㎡收取物业费。

2021年11月26日宁乡市格林春天第一届业主委员会成立。2022年3月20日，原告与宁乡市格林春天第一届业主委员会签订《格林春天物业服务委托合同》，约定：由原告为格林春天小区提供物业服务，服务期限为5年，即自2022年1月7日起至2027年1月6日止，住宅按1.5元/月/㎡收取物业费；物业费用交纳义务人应当按时足额预交下一年度物业服务费用或者物业服务资金；未按时交纳物业服务相关费用，自逾期之日起，按1‰／日收取违约金。

2022年3月20日，龙头湾物业向原告出具了《委托协议》，内容为：因格林春天小区业主委员会已经成立，故与龙头湾物业前期物业合同将自动作废，经业主委员会委托嘉泰物业管理格林春天小区，经双方协商，业委会见证，2022年3月31日前格林春天业主所欠的龙头湾物业的费用，全权委托嘉泰物业收取。该委托协议上加盖了格林春天第一届业主委员会的公章。该委托协议在小区公示栏进行了张贴公示。

被告因答辩中的原因自2021年4月1日起未缴纳物业费，经原告书面催交，但被告至今未支付，酿成本诉。

上述事实，有物业服务合同、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、物业服务收费标准核定表、委托协议、律师函、被告提交的照片等证据及到庭当事人的陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为，原告与宁乡市格林春天第一届业主委员会签订的物业服务合同及与龙头湾物业签订的委托协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。物业服务合同签订后，龙头湾物业、原告提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务，其应按照合同约定，履行支付物业服务费的义务。2024年的物业服务原告尚未提供，待原告提供物业服务后被告再支付物业费或原告再向被告主张为宜。经本院核算，被告应向原告支付2021年4月1日至2023年12月31日物业费5140元（103.83㎡×1.5元／月/㎡×33个月）。关于被告反映渗水问题，根据庭审查明的事实，原告已在合理期限内进行了处理，如被告认为原告服务不到位导致其损失，可另行主张权利。关于违约金，龙头湾物业与开发商长沙恒旭投资有限公司签订《格林春天物业管理委托合同》中未约定违约金，原告与宁乡市格林春天第一届业主委员会签订的物业服务合同虽约定了违约金，但原告未提交证据证明被告未按约定交纳物业所造成的实际损失，故本院对原告该项诉讼请求不予支持据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条及第九百四十四条之规定，判决如下：

一、被告姜文韬于本判决书生效之日起三日内向原告某某物业管理有限责任公司支付2021年4月1日至2023年12月31日期间的物业费5140元；

二、驳回原告某某物业管理有限责任公司其他诉讼请求。

如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由原告某某物业管理有限责任公司负担8元，被告姜文韬负担17元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。