杜金坤、秦国英等浙江森野房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：杜金坤，男，1967年1月19日出生，汉族，住杭州市上城区。

原告：秦国英，女，1970年1月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。

两原告共同委托诉讼代理人：李娜，浙江永大（杭州）律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：张赛赛，浙江永大（杭州）律师事务所律师。

被告：浙江森野房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县昌硕街道禹溪路680号85幢，统一社会信用代码913305233136257815。

法定代表人：郭大宇。

委托诉讼代理人：张佳琦，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。

原告杜金坤、秦国英与被告浙江森野房地产开发有限公司（以下简称森野房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日受理后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告杜金坤、秦国英的委托诉讼代理人李娜，被告森野房地产公司的委托诉讼代理人张佳琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杜金坤、秦国英向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告履行安吉县昌硕街道禹溪路680号（悠隐南山）26幢2-1、2-2、2-3、2-地下室房屋的交付义务；2．判令被告立即支付逾期交付房屋违约金704550元（以550万元为基数，按照每日万分之3标准自2020年1月1日暂计算至2021年3月2日，后仍按此法计算至实际交房日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。后杜金坤、秦国英当庭撤回第一项诉请并变更第二项诉请为判令被告立即支付逾期交付房屋违约金771214.58元（以550万元为基数，按照每日万分之3标准自2020年1月1日计算至2021年4月6日止）。事实与理由：2019年5月25日，原被告双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告公司开发建造的湖州市安吉县昌硕街道禹溪路680号（悠隐南山）26幢1-1、1-2、1-3、1-地下室房屋，房屋总价款为550万元，房屋付款时间为2019年7月25日，房屋交付时间为2019年12月31日前。合同签订后，原告依照合同约定支付房款，被告向原告开具票据。2019年12月31日，被告未能按时交付案涉房产。2020年5月29日，被告通知两原告交房，两原告到达现场后，被告告知因预售合同房号出现错误，实际房号为禹溪路680号（悠隐南山）26幢2-1、2-2、2-3、2-地下室，而预售合同写明的房号为禹溪路680号（悠隐南山）26幢1-1、1-2、1-3、1-地下室房屋，导致房屋无法交付。经被告多次内部上报沟通，2020年11月18日，被告通知原告采取另签合同变更真实房号替换原合同以完成变更登记。同时被告向原告保证，因自身问题导致房号出现错误，重新签订合同只是为变更正确房号而不涉及合同内容。截至2021年4月6日，被告才向原告实际交付案涉房屋。原告认为，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经按约支付了全部购房款，被告应当按约按时向原告交付房屋。现被告因自身原因出现错误致未按规定时间交付房屋，致原告无法正常按期接收房屋，给原告造成严重损失，已构成违约。据双方间合同第九条约定，被告逾期交房的，原告可要求被告承担房屋总价款每日万分之三的违约金。现原被告协商无果，原告为维护自身合法权益，故而诉讼望判准所请。

森野房地产公司辩称：答辩人对于原告诉请的逾期交房违约金计算期间及标准均不认可。首先双方间2019年5月25日所签商品房买卖合同约定的房屋交付时间虽为2019年12月31日，但该时间并非涉案房屋交付的最后期限，根据原被告间的《补充协议》约定，涉案房屋的最终交付时间应为2020年3月1日。而恰在该宽限期间发生了新冠疫情，此事件属于不可抗力，系法定免责事由，因此不应当追究被告逾期交房的违约责任。新冠疫情属于重大流行性疾病，该疾病流行期间应包括一、二、三级响应及其他期间。据浙江省人民政府发布的新冠疫情的响应期间，被告依法可以延期交房并免责的时间至少应在61天以上，故双方约定的时间是2020年3月1日前交房，实际被告于2020年5月29日通知原告交房，延后了89天，逾期交房违约责任最多计算28天。其次，涉案房屋于2020年5月29日集中交付，虽然该房屋地名批准门牌号和商品房买卖合同约定的销售门牌号存在差异，但该房屋的坐落自始至终都没有弄错，房号问题不影响涉案房屋的实际交付。涉案房屋未能在集中交付期内办理实际交付手续，系原告因地名批准门牌号和销售门牌号不一致而拒绝接收该房屋，并非涉案房屋不具备交付条件或交付涉案房屋存在障碍，故按照合同约定该房屋已于2020年5月29日视为交付给了原告，逾期违约责任应计算至2020年5月29日。原被告注销原合同并于2020年11月18日按地名批准门牌号签订新合同，只是为了顺利办理涉案房屋的产证，并非涉案房屋不能交付或无法交付，该期间不应当计入逾期交房违约责任。原告直至2021年4月6日才办理实际交付手续，系原告逾期收房，与被告无关，原告主张逾期交付违约金计算至实际交房之日的主张不能成立。最后，即便被告构成违约，原告就本案主张的违约金过高，原告主张按涉案房屋买卖总价的日万分之三支付违约金过分高于其实际损失，被告请求法院应予减少。案涉房屋为地处市郊偏远地区的度假用别墅，仅用作投资或个人休闲，不适合出租盈利，且疫情期间房屋出租困难，因此延期交房对被告没有造成较大损失。日万分之三的违约金标准不但过分高于原告实际损失，也远超本地同期房屋平均租金标准。另外，2020年11月18日所签商品房合同也将逾期交付违约责任比例由日万分之三调整为日万分之一，充分体现了违约金比例过高的问题。原告主张的违约金标准已远超过造成损失30％的标准，被告请求法院予以调低。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人质证与其相关的无异议的证据《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019330523YS0024203）、转账凭证、增值税票据、交房通知书、《浙江省商品房买卖合同（现售）》（合同编号2020330523XS0085309）、房屋交接书（单），本院予以确认并在卷佐证。对争议部分评析如下：1．杜金坤、秦国英提交与销售人员的录音用以证明森野房地产公司因房号写错导致无法按期交房的事实。森野房地产公司质证不予认可，认为无法核实真实性。本院认为，录音材料无法核查双方人员身份及来源真实性，对此不予认定。2．森野房地产公司提交《补充协议》用以证明据该协议第九条第一点约定，涉案房屋在2019年12月31日之后还有两个月的免责宽限期，故涉案房屋的最后交付时间应为2020年3月1日；该协议也明确约定重大流行性传染病导致逾期交房的构成不可抗力，被告可据实延期并不承担违约责任。杜金坤、秦国英质证不予认可，认为该补充协议无签订时间，原告方从未见过该份补充协议。本院认为该补充协议符合证据的形式要件，据双方庭审陈述，该补充协议可与其余证据形成证据链反映案件事实，本院对该补充协议的真实性予以认定，证明目的能否实现在下文综合论述。3．森野房地产公司提交拉取自贝壳找房网站的房屋信息四页，用以证明原告方诉请支付的违约金额远超同地区相近房屋的租金标准，高于其实际损失，应予以调整。杜金坤、秦国英质证对三性均不予认可。本院认为，上述证据与本案事实间不存在关联性，不予认定。4．森野房地产公司提交拉取自浙江省人民政府网站公布的政务公开信息三则，用以证明2020年1月始全国爆发新型冠状病毒肺炎的传染病，该传染病系双方合同约定的免责事由之一，故浙江省启动重大公共突发卫生事件一级至三级响应期间不应视为被告方的逾期期间，该时间段产生的违约金应予以扣除。杜金坤、秦国英质证对该三则政务信息的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告方无法按期交付房屋的原因系其自身因房号登记错误导致，而非受新冠疫情影响。本院对此证据的真实性予以认定，证明目的能否实现在下文综合论述。

经审理，本院认定如下事实：2019年5月25日，森野房地产公司（出卖人）与杜金坤、秦国英（买受人）签订合同编号为2019330523YS0024203的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定由买受人购买位于昌硕街道禹溪路680号（悠隐南山）26幢1-1、1-2、1-3、1-地下室房屋；房屋预测建筑面积225.4平方米；合同总价款为人民币5500000元，其中装修部分价款为721280元。该合同第八条约定签订本合同前，买受人已支付的定金400000元，于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取分期付款方式付款，买受人应当于2019年7月25日前分贰期支付商品房全部价款，首期房价款4350000元于2019年5月25日前支付；在2019年7月25日前付清商品房剩余全部房价款人民币1150000元。合同第十二条第（一）款约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抵抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的双方约定按第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不做累加］。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日［该期限应当本条（1）项中的期限相同］后买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，杜金坤、秦国英按约支付了全部房屋价款。

森野房地产公司与杜金坤、秦国英同时签订有《补充协议》一份，协议第九条第1项约定双方确认，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，安排收楼期间不视为逾期交楼。下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的……

2020年5月24日，森野房地产公司向杜金坤、秦国英发送《交房通知书》一份，通知其二人于2020年5月29日前往悠隐南山项目交付现场办理交房手续。后杜金坤、秦国英于该日前往项目处收房但未成功。

因森野房地产公司因自身原因致合同编号为2019330523YS0024203的《浙江省商品房买卖合同（预售）》与实际向杜金坤、秦国英售卖的房号不一致，导致二人购买的房屋无法办理相应的不动产登记证书。经双方协商并为解决此问题，森野房地产公司（出卖人）与杜金坤、秦国英（买受人）又于2020年11月18日签订合同编号为2020330523XS0085309《浙江省商品房买卖合同（现售）》（以下简称现售合同）一份，该合同约定由买受人购买违约昌硕街道禹溪路680号（悠隐南山）26幢2-1、2-2、2-3、2-地下室房屋；房屋实测建筑面积共225.95平方米；合同总价款5500000元整，其中装修部分价款为人民币723040元；买受人采取一次性付款方式，买受人应当在2020年11月20日前支付该商品房全部价款；房屋为已具备交付条件的现房，出卖人无需书面通知买受人办理交付手续，买受人应在该房屋全部款项付清后（以款项到账之日为准）7日内自行前往办理交付手续。合同第十四条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十三条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不做累加］。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第十条第1（1）项中的期限，自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日［该期限应当本条（1）项中的期限相同］后买受人有权解除合同。买受人解除合同的……出卖人按照全部房价款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。

2021年4月6日，杜金坤、秦国英签署《房屋交接书（单）》，就安吉悠隐南山项目26幢2室房屋办理了验收交接手续。

另查，浙江省因新型冠状病毒肺炎影响于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，该一级响应期间至2020年3月2日结束。

本院认为，预售合同及补充协议、现售合同均系双方当事人真实意思表示，均为合法有效合同，各方应按约履行。本案中，森野房地产公司因自身原因致合同中载明的售卖房屋房号与实际售卖房屋的房号不一致，进而导致森野房地产公司未能在合同约定的交付日前顺利交付房屋，违反合同义务，应当承担相应违约责任。本案的争议焦点在于违约金的具体计算期间及计付标准，对此本院评析如下：一、对于违约金的具体计算期间。本院认为，双方签订的《补充协议》已明确约定在本合同约定的交楼日期后二个月内为安排收楼期间，不视为逾期交楼，据此，森野房地产公司与杜金坤、秦国英约定的房屋交付最后期限应为2020年2月29日止。2020年1月23日，浙江省就新型冠状病毒肺炎影响而启动重大公共突发卫生事件一级响应，该时间早于双方约定的房屋交付最后期限，补充协议又约定重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的构成不可抗力免责事由不承担违约责任。现森野房地产公司辩称浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应至三级响应期间均属于传染病流行期间不承担违约责任，本院认为，森野房地产公司发出交房通知书时间为2020年5月24日，但浙江省政府将重大公共突发卫生事件调至三级响应时间为2020年3月23日，该时间远早于森野房地产公司发出交房通知书之时，且森野房地产公司系因自身房号登记错误致2020年5月29日杜金坤、秦国英未能顺利收房，在上述过程中，杜金坤、秦国英二人不存在致房屋延期交付的过错，也不存在合同约定的违约事实，故本院认定双方约定的不可抗力免责事由期间应谨慎计算，即仅计算浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应期间，自2020年1月23日至2020年3月2日，该期间构成不可抗力事由，森野房地产公司不承担违约责任。另，杜金坤、秦国英与森野房地产公司签订的现售合同已明确约定买受人购买的房屋为已具备交付条件的现房，故据合同具体约定，在买受人将房屋全部款项付清（付款截止期限为2020年11月20日前）7日后，其仍未能收房的原因不应归责于森野房地产公司，而应由杜金坤、秦国英自担。同时，双方间的现售合同对于如何交付房屋产权证书等内容均有明确约定，杜金坤、秦国英若认为森野房地产公司存在其余损害其合法权益的行为，可另行合理主张。以上，森野房地产公司逾期交付房屋期间为2020年3月3日起至2020年11月27日止，其应就上述合计269天逾期期间承担相应违约责任。二、对于违约金的计付标准，杜金坤，秦国英主张按日万分之三标准计付；森野房地产公司辩称该违约金计算标准过高，应按原告方二人的实际损失进行计算或按照现售合同约定的日万分之一标准计付。本院认为，现售合同系森野房地产公司与杜金坤、秦国英为解决房号登记错误、顺利办理产权登记手续而签订，预售合同与现售合同对逾期交付房屋违约责任约定不一致。现森野房地产公司因自身原因致房号登记错误进而需与杜金坤、秦国英重新签订现售合同解决相应问题，其在现售合同中为降低自身违约成本，更改了违约金的计付标准，系为自己的利益不正当促成条件成就，该行为违背诚实信用原则，损害合同相对方原定利益，据我国合同法当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就之规定，森野房地产公司上述更改合同条款的行为应视为条件的不成就，故其与杜金坤、秦国英间对违约金的计算标准仍应以预售合同约定的为准。森野房地产公司逾期交房已超90日，按预售合同的具体约定，森野房地产公司应按全部房价款的万分之三支付相应违约金，上述标准未超过法律规定之上限，杜金坤、秦国英亦未举证证明其实际损失，故本院依照双方合同约定的标准计算违约金为443850元［（3／10000）＊269天］。综上，杜金坤、秦国英诉请合理部分，本院予以支持，其余部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释［2009］5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告浙江森野房地产开发有限公司给付原告杜金坤、秦国英违约金443850元，限于本判决生效之日起十日内履行；

二、驳回原告杜金坤、秦国英的其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案受理费5425元（减半收取），由被告浙江森野房地产开发有限公司负担3125元，原告杜金坤、秦国英共同负担2300元，限于本判决生效之日起十日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。