刘桂梅、苏扬辉等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书 中华文库

原告：刘桂梅，女，1973年11月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。

委托诉讼代理人：姚智倩，广东护衡律师事务所律师。

被告：苏扬辉，男，1967年6月15日出生，汉族，住广东省龙门县。

委托诉讼代理人：柳德，广东杰信律师事务所律师。

第三人：广州市众华房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔园西路55号。

法定代表人：陈乐华。

原告刘桂梅诉被告苏扬辉、第三人广州市众华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘桂梅及其委托诉讼代理人姚智倩，被告苏扬辉及其委托诉讼代理人柳德到庭参加诉讼，第三人广州市众华房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告刘桂梅向本院提起的诉讼请求：1.确认原告、被告和第三人于2023年5月13日签订的《房地产买卖合同》中的原告与被告之间的房屋买卖合同关系于2023年6月10日已解除；2.被告向原告支付违约金93000元；3.被告向原告支付居间服务费20000元；4.被告向原告支付本案的律师费用8000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2023年5月13日，原告与被告在第三人居间方广州市众华房地产代理有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，被告以总价93万元的价格购买原告所有的位于广州市增城区荔城街嘉汇街9号商铺。根据合同约定被告应在签订合同时(即2023年5月13日)向原告支付10万元作为定金。经原告及第三人多次催促，截至立案之日，被告仍未向原告支付该10万元定金，被告已违约。根据合同中的违约责任，逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价百分之十的违约金，现原告作为守约方要求被告承担支付等额于总楼价百分之十的违约金即93000元。另外根据合同约定，在履行合同中，任何一方违约致使合同无法履行的，违约方应代守约方支付居间服务费。案涉合同无法履行是被告违约导致，因此，被告还应承担原告应向居间方支付的居间服务费20000元。原告多次通过第三人居间方催促被告按照合同约定向被告支付10万元定金并履行合同，但被告均不予理睬。其后，原告于2023年6月5日向被告发出告知函，要求解除案涉合同。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故依法向法院提起诉讼。

被告苏扬辉辩称：1.被告在2023年5月13日早上才去现场查看涉案房产，当晚原告、被告及第三人的实际中介人员邓桂花，在第三人处被其多番催促下仓促签订，双方签完涉案合同，被告要求立即将合同原件交被告收执，但是第三人及原告诸多借口不盖公章，又不肯提供涉案合同给被告，直到今日，被告没有合同原件。之后被告在2023年5月15日收到邓桂花手持涉案合同的照片后发现该合同仍然未加盖第三人公司公章及书写签订日期，被告认为这是完全不合理且不合法的，合同是买卖关系的证明也是双方履约依据，涉案合同第八条第5款明确约定合同需经双方及第三人签字盖章后生效，被告当即向原告发出涉案合同解除的意思表示，中介人员也告知了原告，但是被告收到原告起诉材料竟然发现，服务的邓桂花在广州市住建局得知她没有中介执业资格，也不在第三人公司任职，被告有理由认为原告在明知该情况下故意向法庭提交虚假证据，由始至终原告与第三人明显存在恶意串通的行为，故意引诱被告在涉案合同签字，事后却不加盖第三人公章也不提供原件，明显属于欺诈行为，被告认为受欺诈一方有权解除合同，被告向中介人员发出主张解除合同的意思表示，受欺诈方有权解除合同。关于居间服务费，本案中间人员不是合同的上的王平星，而是没有中介执业资格的邓桂花，由于原告与第三人联合欺诈行为，被告不应支付任何居间费用，被告早就向原告和第三人提出解除合同，该意思表示早就及时向原告及第三人发出，涉案合同对被告不生效。原告可以及时止损，而不是向法院主张高额违约金，被告怀疑，原告及第三人利用该套路对一般的买方进行欺诈获取高额违约金，同时本案律师费不应支持。

第三人广州市众华房地产代理有限公司未到庭陈述意见，但向本院提交书面意见如下：1.原告与被告是在第三人的居间下于2023年5月13日签订了《房地产买卖合同》，合同上有双方签字捺印和第三人的盖章。据第三人了解，签订合同后，被告一直没有向原告支付10万元定金。第三人一直与被告有沟通，催促其要按照合同约定履行付款义务，但被告一直找借口拖延。在此期间，第三人积极与原告和被告沟通，继续促成双方履行合同，第三人已完成了自身作为居间人的义务。2.在了解到被告没有按照合同向原告支付款项，原告提出解除合同后，第三人同意与原告、被告签订的合同于2023年6月10日解除。

本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区荔城街嘉汇街9号房屋的产权人为原告，共有情况为单独所有；2017年12月28日，涉案房屋办理了抵押登记。

2022年5月13日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）签署《房屋买卖合同》，约定：双方就买卖位于广州市增城区荔城街嘉汇街9号的房屋达成一致意见，该房屋面积46.71平方米，总价为93万元；付款方式为一次性付款，签订合同时支付10万元作为定金，买卖双方于卖方已将房产注销抵押登记后5个工作日内共同到房管部门办理申请产权转移登记手续，剩余楼价款83万元，买方应在过户当天领取过户受理回执后立即支付给卖方；收齐楼款当天交付物业；因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务的，逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费，守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等。

同日，原告签署《居间服务费支付承诺书》，载明因原告委托第三人代理买卖位于广州市增城区荔城街嘉汇街9号的房产，故原告同意支付居间服务费2万元，签订《房地产买卖合同》时支付该款项。

2023年6月5日，原告向被告邮寄《告知函》，载明因被告未支付定金，原告按约主张解除合同，并要求被告承担违约责任等。

2023年6月12日，原告与广东护衡律师事务所签订《民事委托合同》，约定原告委托广东护衡律师事务所姚智倩代理诉讼，约定代理费8000元。2023年7月11日，广东护衡律师事务所开具律师费发票给原告收执，确认收取原告律师费8000元。

庭询中，原告陈述：涉案合同是由邓桂花促成成交的，邓桂花是代表第三人的；合同约定是签订合同当天支付定金，签订合同当天被告希望第二天支付定金，原告也同意，但后续经原告和第三人多次催促，被告仍不支付定金；原告也没有收到被告要邓桂花转达的解除合同的意思表示；原告并未支付居间费。

被告向本院提交：1.被告与邓桂花的微信聊天记录，拟证明中介人员为邓桂花，签署合同后因中介人员没有盖章故并未提供原件给被告，以及被告于2023年5月15日向邓桂花提出了解除合同；上述微信显示，邓桂花于2023年5月15日拍照给被告的合同照片中也并无第三人的盖章，被告提出异议，邓桂花称其自留的一份没有盖章；同时，被告向邓桂花提出解约。原告对此质证认为：因为签署合同时比较晚，第三人并未盖章，原告也没有要求第三人给原件，原告也是第二天才拿到盖章的原件。2.《广州市房地产中介信用信息查询》，拟证明邓桂花并无从业人员资格。

本院认为：原告、被告、第三人签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效。现原告诉请要求解除《房地产买卖合同》中原告、被告之间的房屋买卖合同关系，被告亦主张双方之间房屋买卖合同关系由其向邓桂花提出并转达原告，故双方对于解除房屋买卖合同关系并不持异议，本院予以确认。

关于合同解除时间问题。原告主张，其于2023年6月5日向被告发出告知函，要求解除合同，故其诉请涉案房屋买卖合同关系于2023年6月10日解除。被告则主张其于2023年5月15日已经要邓桂花向原告转达要求解除合同。对此，本院认为，原告与被告于2023年5月13日在《房地产买卖合同》上签字，原告与被告之间已成立房屋买卖合同关系，《房地产买卖合同》已对原告和被告产生约束力。虽第三人没有及时于2023年5月13日盖章，以及被告签约当天未获取到合同原件，但均不影响原告、被告之间的合同关系的成立，且邓桂花已于2023年5月15日将合同内容拍照发送给被告，被告理应按约履行合同义务。现被告至今未按约向原告支付定金，已构成违约，违约方并无权提出解约。因此，本院确认原告与被告就涉案房屋存在的房屋买卖合同关系于2023年6月10日解除。

关于违约责任问题。违约金兼具惩罚及损失赔偿功能，虽被告未按约履行合同，构成违约，但其于合同签约后2-3天已表达其解约要求，原告并无证据证明被告的违约行为对原告造成的损失或者被告承担的部分违约金数额不足以弥补原告损失和对被告的惩罚。综上，本院综合双方合同约定、合同履行情况以及对被告违约情形对原告造成的损失情况等酌定被告向原告支付违约金20000元。对于律师费，本质上亦属于违约方的违约责任的承担方式，如上分析，本院对原告主张的律师费酌定不予支持。对于原告主张的居间费，原告并未实际支出，故原告要求被告支付居间费，本院不予支持；且第三人在书面意见中已同意涉案合同的解除，关于居间费，原告可与第三人另循途径处理。而被告抗辩的邓桂花无从业人员资质问题，系被告与第三人之间的中介合同关系，本案不予处理，被告亦可另循途径解决。但基于上述，被告违约造成合同无法继续履行，受理费应由被告负担。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告刘桂梅、被告苏扬辉、第三人广州市众华房地产代理有限公司于2023年5月13日签订的《房地产买卖合同》中原告刘桂梅与被告苏扬辉之间的房屋买卖合同关系于2023年6月10日解除；

二、被告苏扬辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘桂梅支付违约金20000元；

三、驳回原告刘桂梅的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7130元，被告苏扬辉负担；被告苏扬辉于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述受理费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。