凉山州某某人力资源有限公司与严某某物业服务合同纠纷一审民事判决书 中华文库

原告：凉山州某某人力资源有限公司（原某某物业管理有限责任公司）（）。住所地：四川省西昌市。

法定代表人：吴某某。

委托诉讼代理人：华某某，男，1986年9月13日出生，汉族，四川省西昌市人，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。

被告：严某某，男，1979年1月29日出生，汉族，四川省攀枝花市人，住四川省西昌市。

原告凉山州某某人力资源有限公司（以下简称：某甲公司）与被告严某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年3月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2024年5月16日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人华某某、被告严某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费、生活垃圾清运费共计1288元；2.判令被告支付原告违约金2188.6元（2021年12月19日逾期至2023年8月31日共计620天，1288元－垃圾费112元＝1176元×3‰＝3.53元×620天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告严某某的住房位于月城丽景二期小区1幢2单元701室（面积：83.57平方），被告所在小区的业主委员会与原告签订了《月城丽景二期小区物业服务合同》，合同中双方明确约定了合同的期限及双方的权利义务。合同签订后，原告严格按照合同约定对被告居住的小区实施规范化管理，为被告提供了完善的物业服务，严格履行了自己应尽的义务。被告2020年9月1日至2021年12月31日共拖欠物业管理费、生活垃圾清运费共计1288元，截止2023年8月31日，被告应缴纳物管费违约金2188.6元，累计费用共达3476.6元。原告多次催收未果，遂诉至法院。

被告严某某辩称，因月城丽景二期第一届业主委员会与被告（以前的某某某乙公司）于2019年1月1日签订《月城丽景二期物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》），原、被告形成物业合同关系。但原告认为雅佳莱物业未履行《物业合同》约定的义务，构成根本违约，被告拒交物业费合理合法。事实和理由如下:《月城丽景二期物业管理服务合同》不符合法律程序。原告与西昌市月城丽景二期第一届业主委员会（以下简称：某某委会）于2018年1月1日和2019年1月1日两次私下签订《月城丽景二期物业管理服务合同》（以下简称：物业合同）及2021年11月25日签订《补充协议》（补充协议签订程序不合法已在凉山州中院依法撤销）。其中，2019年1月1日私下签订《物业合同》，在2023年9月26日向西昌市人民法院起诉，该合同签订前没按照民法典第二百七十八条。被告一直认为小区只签订了一份物业合同，后来才知道在2018年1月1日和2019年1月1日私下签订的物业服务合同存在。在没有召开业主委员大会通过表决的情况下，原告与业主委员会私下三次签订物业合同和补充协议的行为不符合法律程序，原告与某某委会相互勾结，合谋侵犯了业主的合法权益，所以业主要求撤销补充协议条款，并认为《物业合同》无效。即使不合法律程序的物业合同载明服务条款内容，原告也不履行，在小区服务期间：消防设施损坏缺失严重（小区业主生命财产长期受到威胁）、电梯故障频繁和关人（被关老人医药费至今没有报销，没有得到关心和慰问）、大门长期没有保安（疫情期间外来人员可以随便进出）、水箱长期没有清理（小区业主生活用水质量得不到保障）、为难业主造成后果、业主装修受损至今未处理等，甚至小区绿化大面积枯死，原告都不愿意浇水，使得小区物业服务长期处于裸奔状态，原告的公司属于典型的皮包公司，与小区某某委会内外勾结谋取不法利益，所以业主联名起诉某某委会和原告，要求撤销《补充协议》中第二条内容。2018年1月1日和2019年1月1日两次私下签订物业合同严重侵害了业主的合法权益，根据《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”所以2018年1月1日和2019年1月1日两次私下签订的物业合同应依法撤销。原告未按照不符合法律程序的物业合同约定义务履行合同，已构成严重违约。1、在2018年12月31日—2019年1月期间，1栋2单元电梯长期故障，原告伙同某某委会人员通知需要动用小区维修基金进行维修，导致业主在上班高峰期只能步行上下楼梯，经常错过上班通勤车，只能乘坐市内出租车上班。原告违反《物业合同》第四章第六条第三项的规定，给业主造成经济损失。2、2020年电梯故障情况：1月到9月达到70次以上，被困时间最长达到70分钟，三栋二单元电梯在2020年7月，半个月发生故障3次，其中两次困人，某某委会查实：电梯维保单位未认真执行《电梯半月维保项目内容及要求》，存在弄虚作假的情况。原告违反不符合法律程序的物业合同第四张第六条第三项的约定。小区内电梯经常出现被卡住、损坏等故障，且停电期间未启用柴油备用发电机，造成被困电梯内业主需1-2小时才获救，给业主乘坐电梯正常出入带来生命财产严重威胁。且一经停电就需步行上下楼，高层用户多次反应未果。3、由于前期物业（金房物业）的管理松懈，于2017年1月18日造成月城丽景二期××栋××单元××-1业主家发生入室盗窃事件，小庙乡派出所已出警并备案。金房物业离场后原告物业接管小区，但其仍不吸取教训，不履行安全防范义务，小区安保系统未进行24小时巡逻，正大门长期未设置保安人员，对小区业主的生命财产造成严重威胁。原告严重违反《四川省物业管理条例》第四十八条的规定，同时对《物业合同》构成严重违约。4、在2022年1月1日原告退场鸿盛源物业入场小区，在《新、旧物业设备设施接管查验表》中发现原告在为小区物业服务期间严重失职，存在以下问题：（1）消防联动主机设备（灭火器控制器、变电室控制装置、烟感装置）损坏、标识、监控等设备损坏；（2）消防栓带缺失48根、水枪头缺失42个；（3）小区每层共有270个灭火器箱，损坏了151个，损坏率占比56%，ＥＰＳ应急柜损坏45个、主配电室ＥＰＳ应急柜变频器损坏；（4）300个排烟阀损坏85个，占比30%；（5）柜式七氟丙烷气体灭火剂（初次充装日期是2015年6月）在《商品房买卖合同》第六章第十六条，5.5条配置的电梯、消防、安防设备设施：2015年12月30日达到使用条件。根据七氟丙烷消防设备的检测周期，原告在合同期间（2017年8月15到2021年12月）至少检测一次（检测费用为8万元以上），而原告拿不出一次检测文件。由于接管查验表中消防系统损坏较多，所以原告经理温丽芳确认签字未盖章（某某委会和现物业已经签字）。小区消防设备处于瘫痪状态，严重威胁到业主的生命财产。5、根据《民法典》第九百四十三条规定“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”，但原告从未向业主进行公开公示，违返《民法典》第九百四十三条的法律规定，原告未履行物业基本义务。6、根据不符合法律程序的《物业合同》中第四章第六条第五项“二次供水水箱按规定每三月清洗一次，定时巡查，水质符合卫生要求；要有纸质文件存档”的规定，从原告入驻几年以来，小区内生活水箱从未清理过一次，未按照合同约定周期进行清理，严重影响到业主的身体健康，属于严重违约。7、根据不符合法律程序的《物业合同》中第四章第六条第五项“共用雨、污水管道每1年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏”，原告未按照合同的约定执行，造成业主家中长期浸水，侵蚀房屋，装修受损，整个单元经常停水，给业主的生活带来了非常大的影响（无法在家做饭、老人和小孩无法洗漱等问题），且长期反应未果。8、小区内外来人员可以随意进出（如：外卖人员），物业对小区管理严重不到位，特别在疫情期间尤为突出，原告未按照国家疫情防控政策进行管理，未对外界的入口实行24小时门卫值班，也未对来访人员、车辆进行如实登记，未认真履行《物业合同》中第二章第四条的条款，给小区内业主人身安全造成严重威胁。9、在保洁服务方面，公共部分经常出现脏乱差的现象，绿化枯死严重，却没有丝毫改善。遛狗不牵绳、宠物随地大小便，某乙公司不去有效管理和有效制止，造成环境不尽人意。楼梯间管理混乱，长期堆放易燃杂物，造成严重消防隐患，业主向原告反应未果。10、原告利用职权之便，刁难业主。多名业主找原告开具证明，原告以未交物业费为由拒绝开具，有些业主找某某委会调解或是报警后，原告才给出具证明。关于违约金问题。由于原告对小区的管理服务严重不负责任，小区业主的安全、卫生、财产等方面不受保障，处于“裸奔”状态，甚至因为原告不作为导致人身财产安全受到严重损害，因此原告不是一般的违约，而是严重违约。原告违约在先，被告依法行使抗辩权，被告不应当承担违约责任。被告作为业主，作为普通老百姓，法律意识不高，在物业服务纠纷取证上也处于弱势地位，在取证艰难的情况下，我们只能使用前期小区业主开庭笔录和判决书作为证据，证明原告承认过的事实，已经充分证明原告构成重大违约，其违约行为也给业主带来财产损失。另外，被告家阳台多次返水造成阳台墙面墙壁变形及电脑桌受损，跟物业长期反应后也未得到处理。

本案在审理过程中，原告某甲公司为支持其诉讼请求提交了以下证据：

1、合同复印件1份，证明原告是经过某某委会合法进入小区，并签订了物业管理服务合同进行物业管理服务；

2、补充合同复印件1份，证明原告与某某委会签订了退场合同，并得到某某委会对服务工作的认可；

3、满意度调查报告复印件2份，证明原告按某某委会要求在业主抽样满意度调查中，公司服务质量符合物业服务质量三级物业服务标准；

4、房屋验收登记表，证明被告属于月城丽景二期1-2-7-1业主，从我公司2017年8月15日入驻至2021年12月31日退场一直在为其提供物业服务；

5、物业费催收单，证明原告多次对未交费的业主进行通知和催收，并与业主委员会进行了沟通；

6、小区工程遗留问题协商会议纪要（原件已退），证明原告在进驻小区时，公共设施设备等损坏严重，造成原告开展工作就存在很多问题；

7、小区物业服务期间的部分通知，证明原告在小区的日常服务工作中尽心尽责。

被告严某某质证称，证据1的合同是有，但是某某委会签订合同时候没有进行合法的前置程序，合同签订不合法；证据2中周建华不是主任，是周建华和原告勾结在一起，并且第二条已经被法院推翻了；原告的服务工作需要得到业主的认可，而不是得到周建华的认可；证据3是原告自行制作的；证据4属实，但是不能达到原告的证明目的；证据5不予认可，是复印件；证据6不予认可；证据7三性不予认可，全是复印件。

被告严某某为支持其反驳主张提供了下列证据：

1、设施设备接管查验表，证明消防设备存在诸多问题，原告违反了《月城丽景二期物业管理合同》中第四章第六条第五项的规定，小区物业管理移交不清楚，消防设备设施、电梯维保记录、图纸资料等交接中存在缺少，业主家装修受损的事实；

2、西昌法院2023年5月8日庭审笔录，证明原告承认了业主家中装修受损和叼难业主，原告拒绝履行职责和义务给业主带了严重损失的事实，未履行不符合法律程序的《物业合同》中的条款和职责；

3、照片及考核通报，证明原告有违约的事实；

4、光盘一张，证明原告有违约的事实；

5、凉山中级法院2023年12月6日庭审笔录，证明原告属于“皮包公司”，有违约的事实；

6、柜式七氟丙烷气体灭火剂瓶充装日期一份，证明原告从未对柜式七氟丙烷气体灭火剂瓶进行检验充装；

7、凉山中级法院2024年3月20日庭审笔录，证明原告在管理小区期间，重要的消防设备功能缺失、绿化枯死严重、业主家中受损长期得不到处理；

8、报告及电梯停运照片，证明2018年至2021年12月期间，由于电梯长期不维护，造成小区电梯经常停运、坠落、关人等事故，影响业主在上班高峰期经常错过乘坐单位通勤车和正常生活；

9、录像视频，证明被告家被水浸泡受损，原告不管。

原告某甲公司质证称，对证据1认可，反而证明了原告提供了相应服务；证据2关联性认可，但不能证明原告没有作为；证据3证明新某乙公司有一些作为，但原告在管理服务期间也尽到了相应的责任；证据4是因为某某委会没有资金，原告才没有做；证据5无异议；证据6不能证明与本案存在关联性；证据7达不到被告的证明目的；证据8已经进行了公示，反而证明了程序合法；证据9与原告无关。

对于当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；有异议的证据，具体认证意见本院将结合判决理由一并说明。

本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：

被告严某某系西昌市××期小区××幢××单元××号住宅的业主，该住宅建筑面积为83.57㎡。2017年8月4日，西昌市月城丽景二期第一届业主委员会（甲方）与凉山州某某物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：第三章第四条，委托管理期限为2017年8月15日起至2017年11月30日，试用期后某某委会根据工作实际情况以及业主平日反映问题的处理情况进行评估，合格后续签一年合同。第六章第八条2.本物业费按：住宅由业主（或开发建设单位）按其产权面积每月每平方米0.88元向乙方交纳……7.根据物业管理条例业主和物业使用人无正当理由逾期交纳或拒不交物业费的业主，为了维护按期缴纳物业费用的业主和本小区物业服务企业的合法权益，提升本小区物业服务质量，乙方在此期间可采取诉诸法律的权利。从逾期之日起按所欠金额的3‰每天交纳滞纳金。第十条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和代收代缴收费标准如下：1.居民生活垃圾处置费：7.00元／户×月。2017年12月1日，西昌市月城丽景二期第一届业主委员会与凉山州某某物业管理有限责任公司续签《物业管理服务合同》，合同约定：第三章第五条，委托管理期限为2017年12月1日起至2018年12月31日止。2019年1月1日，西昌市月城丽景二期第一届业主委员会再次与凉山州某某物业管理有限责任公司续签《物业管理服务合同》，合同约定：第三章第五条，委托管理期限为2019年1月1日起至2022年2月28日止。2021年11月25日，西昌市月城丽景二期第一届业主委员会与凉山州某某物业管理有限责任公司签订了《月城丽景二期物业服务补充协议》，协议约定：对原合同第三章关于物业服务期限的约定进行重新约定，即甲方委托乙方开展物业服务管理期限的约定由原来的2022年2月28日终止约定为2021年12月31日终止。2021年12月9日，凉山州某某物业管理有限责任公司向被告严某某房屋大门上张贴了《物业服务费催收单》，内容为：月城丽景二期××栋××单元××号房，业主严某某，截止2021年12月，您已拖欠物业费及垃圾处置费计16个月，金额共1288元。（按合同约定物业费每月0.88元／平米，垃圾处置费每月7.00元），现我公司再次上门催收并贴单告知，请您自催收之日起10日缴纳所欠费用。否则，我公司将保留起诉的权利，并有权按合同约定向您加收每天3‰的违约金。原告在贴单后，被告严某某至今未支付上述费用。另查明，凉山州某某物业管理有限责任公司于2021年8月18日更名为凉山州某某人力资源有限公司。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前持续至民法典施行后，故应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，本案原告某甲公司与西昌市月城丽景二期第一届业主委员会签订的物业服务管理合同，被告严某某作为小区业主，该物业服务管理合同对其具有约束。因此，原告某甲公司主张被告严某某支付2020年9月1日至2021年12月31日期间的物业费、垃圾清运费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告与被告系服务与被服务的关系，双方原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了一些矛盾，被告基于此未支付物业管理费和垃圾清运费系事出有因，故对原告违约金的诉求本院不予支持。被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在重大质量问题，对其抗辩理由本院不予支持。退一步讲，即使被告严某某认为原告提供的物业服务存在瑕疵给其造成了实质性的损失，其可以通过其他途径主张权利，但无权以此为由拒绝支付物业服务费等相关费用。被告严某某缴纳物业服务费具体金额应为1176元（83.57平方米×0.88元／平方米×16月），缴纳垃圾清运费具体金额应为112元（7元／月×16月）。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：

一、被告严某某于本判决生效之日起十日内支付原告凉山州某某人力资源有限公司物业服务费1176元；

二、被告严某某于本判决生效之日起十日内支付原告凉山州某某人力资源有限公司垃圾清运费112元；

三、驳回原告凉山州邦盛人力资源有限公其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告严某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应在本判决指定的期限内履行义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。逾期当日即为执行通知发出之日，当事人未按期履行本判决确定的义务的，应自逾期之日起五日内前往本院执行局报告财产情况。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本项规定的，本案执行立案后，人民法院可根据本判决载明的当事人地址或当事人确认的其他送达方式送达法律文书，依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附本判决所适用的法律条文：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。